Тұрғын үй нарығы: Төмен мөлшерлемелі бағдарламалар экономикаға зиянын тигізіп жатыр

Қазақстан құрылысшылар одағының басшысы Талғат Ерғалиевтің айтуынша, 2023 жылға дейін құрылыс саласына 5 трлн теңгеге жуық қаражат құйылып, соның арқасында 15 млн шаршы метр тұрғын үй салынды.

«Мемлекеттік бағдарла­ма­­лардың азаюымен, құры­лыс­тағы мемлекет үлесінің қыс­қаруымен жақын арада салынып жатқан құрылыстағы мемлекеттің үлесі 15 пайыздан 10 пайызға құлдырай­ды. Бағаның төмен болуына байланысты бірқатар компания құрылыс конкурсына қатыспайды. Ұлттық экономика министрлігінің мәліметі бойынша, елде 2,8 млн адам баспанаға мұқтаж. «Отбасы банкте» 2 млн адам баспанадан үмітті, ал әкімдік тізіміндегілер саны 620 мыңға жеткен. Бұған жыл сайын туып жатқан сәбилерді қосыңыз. Баспанаға мұқтаж жарты миллион адамды қамтамасыз ету үшін 7,5 трлн теңге немесе 16 млрд доллар керек болады. Қазақстан ІЖӨ-сі 93 млрд теңге, ел бюджеті 15 трлн теңгені құрайды. Құрылыс саласының дамуы медицина, өндіріс, жеңіл өнеркәсіп, туризм сияқты қаншама аралас саланың дамуына серпін береді. Бұл өз кезегінде халықтың әл-ауқатында көрініс табады», дейді Талғат Ерғалиев.

Телеграмдағы Tengenomika кана­лының сарапшылары же­ңіл­­детілген ипотека мемле­кет­тік бюджет пен қарыз алушыға зор залал келтіреді деп санайды.

«Жеңілдетілген ипотекалық несие бағдарламасы тұрғын үйге деген сұранысты арттыру арқылы на­рық ахуалы мен оның динамикасына қатысты несие мөлшерлемесі, сатып алу-сату мәмілесінің көлемі деген сияқты көрсеткіштерді бұр­малайды. Басқаша айтқанда, на­рықтық емес тәсілдің қолдауымен  туындаған үй бағасын ғана көреміз, ал таза нарық сұранысы негізінде қалыптасатын бағаның қандай боларын білмейміз. Осындай сұраныстың тым қатты артып кетуі себепті, на­рық конъюнктурасының барлығы баға­ның төмендеуі үшін жұмыс істеді деген күннің өзінде жеңілдетілген ипотека бағаның құлдырауына жол бермейді. Сөйтіп, үй бағасы экономикалық конъюнктурадан, яғни халықтың табыс динамикасынан, оның әл-ауқатынан қара үзіп кетіп, ипотекалық нарықтың оңалуына жол бермейді. Осы «банкет» үшін мемлекеттік бюджет есеп айырысады. Инфляциядан да төмен пайыздық мөлшерлемелер банктер үшін тиімсіз. Егер банк қарыз алушы тәуекелі мен инфляцияны ескермей, төмен пайызбен несие беретін болса, онда әлгі қаржы институты бірден шығынға батады. Банктер ипотека аясында төмен мөлшерлемемен несие беру үшін нарықтық пайыздық мөлшерлеме мен тіркелген пайыз­дық мөлшерлеме арасындағы айырма­шылықты мемлекет субсидия түрінде банктерге төлеп беруге тиіс. Төмен пайыздық мөлшерлемелер қарыз алушы үшін тиімді. Ал бұл дегеніңіз субси­дияға қаржы бөлу арқылы мем­ле­кеттің шығыны еселеп артатынын (тұрғын үй құнының өсуіне және несие мерзімінің ұзаруына байланысты) білдіреді», дейді.

Жеңілдетілген ипотека нарық заң­дылығын аяққа таптайды деген пікірмен Ұлттық банк төрағасы Ғалымжан Пірматов та келіседі. Айтуынша, Ұлттық банк экономикадан түбегейлі кетуді жоспарлайды.

«Біз «7-20-25» бағдарламасын 2024 жылы да жалғастыруды жоспарлап отырмыз. Алайда монетарлық қадағалаушы экономикаға несие беруге араласпауы керек. Бастапқыда бұл бағдарлама 2018 жылдың шілдесіне дейін деп есептелді. Ол кезде базалық мөлшерлеме 9,25 пайыз болатын. Бұл бағдарлама аясында займ бойынша мөлшерлеме 7 пайыз деңгейінде тіркелді. Елдегі жағдайдың әр кез тұрақты болмайтынын ескеріп, мүмкін оны базалық мөлшерлемеге байлап қою дұрыс болар ма еді. Әдепкіде бағдарламаға 1 трлн теңге бөлініп, сол ақша игеріліп біткен кезде бағдарлама жабылатын болған. Базалық мөлшерлеме 16 пайызға дейін өскен кезде 7 пайыз деңгейіндегі тіркелген мөлшерлеме тартымды болып тұрды. Өйткені «7-20-25» қазақстандықтардың көбін қамтыды», дейді Ғ.Пірматов.

Президенттің тапсырмасымен бағдарламаның биыл да жалғасып жатқаны белгілі. Бірақ бұрынғыдай көп ақша емес, тек 100 млрд теңге ғана бөлінді. Оның өзі ай сайын шекті мөлшерде ұсынылмақ.

«Біз мұны дұрыс деп санаймыз. Мұндай шешім коммерциялық банк­тердің нарықтық өнімдерді дамытуына мүмкіндік береді. Ал қазақ­стандықтарда басқа да ипо­текалық бағдарламаларды тұтыну мүмкіндігі бар. Иә, пандемия кезін­де Ұлттық банк экономиканы ынталандырып, қаржы нарығын тұрақ­тандыруға қатысты. Алайда біз мемлекеттік бағдарламалардан кет­кіміз келеді. Биыл «Қарапайым заттар экономикасын» аяқтаймыз. «7-20-25» қалады. Мембағдарламалар эмиссиялық механизммен байланысты болғандықтан, оларды тезірек аяқтау мейлінше пайдалы болмақ», дейді Ұлттық банк төрағасы.

Қаржы сарапшысы Айбар Ол­жайдың пайымынша, Ұлттық банктің экономикадан кетуі, толық өз мандатына қайта оралуы инфляцияны төмендетуге ұзақ­мерзімді фундаменталды әсер бермек.

«Себебі Ұлттық Банк қолдауы фискалды емес, эмиссиялық болып келді. Фискалды ақша – кәдімгі өн­діріс, тауар немесе қызмет сатудан түскен пайдадан төленген салық қаржысы. Оның артында нақты жұмыс немесе зат тұр, демек теңгерім бар. Ол экономиканың ішінде жүреді, оны қыздырмайды. Эмиссиялық ақша – қағазға басып шығара салған қаржы. Бір сөзбен айтқанда ауадан пайда болды. Экономикада эмиссиялық ақша көбейсе, теңгерім бұзылып, инфляция бірден өседі. Тарихта біраз ел эмиссиямен ойнаймын деп экономикасын өлтіріп алған болатын. Фискалды ақша Үкіметте болады. Себебі Қаржы министрлігі Үкімет құрамына жатады. Салықты Қаржы министрлігіне қарайтын Мемлекеттік кірістер комитеті жинайды. Біздің мемлекеттік бюджет салықтар мен Ұлттық қордан келетін трансферттерден құралады. Ұлттық банкте ондай фискалды ақша жоқ. Олар ақшаны тек эмиссия жолымен, яғни басып шығара алады. Сондықтан кезінде Ұлттық банк жүргізген экономиканы қолдау, ипотекалық «7-20-25» бағдарламаларының түбінде осы эмиссиялық қаржы жатты», дейді.

Айтуынша, эмиссиялық қаржы­ның айналымға шығуы экономи­ка­ның қисық жолға түсіп, нарық прин­циптерінің бұзылуына алып келді.

«Ұлттық банк экономиканы несиелеуден барынша тез шығып кетсе және экономикаға ендігі әсер тек фискалды ақша арқылы жүрсе, біз қайтадан нарықтық рельстерге оралатын боламыз», деп түсіндірді сарапшы.

Сарапшылар болжамынша, 2023 жыл тұрғын үй құрылысы үшін жайлы бола қоймайды. Құрылыс көлемі төмендеп, құрылыс салушылардың біразы банкротқа ұшырауы ықтимал. Баға онсыз да көтеріліп жатыр. Оған құрылыс материалдарының қым­баттауы, инфляция, төлем қабі­леті­нің төмендеуі әсер етеді. Көріп отырға­нымыздай, пікір екіге жарылады. Бір топ – мемлекет құрылыс секторын қолдамауы керек, құры­лыс салушылар өздері нарық заңы­на икемделсін десе, екінші топ – адамдарға баспана керек, ал халық­ты үйлі етудің жалғыз жолы жеңілде­тілген ипотека дейді.

Қазақстан Қаржыгерлер қауым­дастығының мәліметі бойынша, Қазақстан бюджеттік ипотекаға шектен тыс көңіл бөліп отыр.

«Мақұлданған 10 займның 9-ы жеңілдетілген мөлшерлеме бойынша беріледі. 2022 жылдың бірінші жар­­ты­сында 900 млрд теңгеге ипоте­калық несие берілді. 2021 жылмен салыстырғанда 19,5 пайызға немесе 147 млрд теңгеге көп. Тұрғын үй несиесінің басым үлесі «Отбасы банк» еншісінде. Тұрғын үй жағдайын жақсарту мақсатында БЖЗҚ-дан ірі көлемде қаражат алу баспана бағасының түпкілікті фактордан (азаматтардың нақты табысынан) алыстап кетуіне әсер етті», делінеді қауымдастық мәлімдемесінде.