Тұрғын үй нарығында баға жыл басынан бері өзгерген жоқ. Сарапшылар мұндағы өзгеріске тұтынушылардың белсенділігінің деңгейі әсер еткендігін айтады. Сатушылар жылжымайтын мүліктің қымбаттауын күтіп, сатуды кейінге қалдырса, сатып алушылар, керісінше баға арзандайтындығына сенімді.
Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, биылғы қаңтар-қыркүйек айларындағы мәмілелер саны былтырғы осы кезеңмен салыстырғанда 13,6%-ға артқан. Қайталама нарықтағы жағдай да осыған ұқсас. Көрсеткіш бір жыл ішінде 0,6%-ға төмендеген. Қайта сату бағасы қаңтардан наурызға дейін аздап көтерілгенімен, сәуірден тамызға дейінгі аралықта сәл-пәл арзандағандай. Былтыр жылдың аяғында 1 шаршы метрдің орташа бағасы 371 мың теңгені құраған еді. Жалдау тарифтерінде де өзгеріс бар. Қаңтардан қыркүйекке дейін жалға алу бағасы 3,5% төмендесе, қазан айынан бастап баға қайтадан арзандай бастады. Мәселен, Алматы қаласында жалға алынатын пәтердің орташа бағасы 1 шаршы метр үшін 5,7 мың теңге болса, Ақтауда 2,5 мың теңге. Жалпы, республикадағы орташа баға 3,2 мың теңгені құрап отыр.
«Gold Business Kazakhstan» компаниясының жетекшісі Виталий Браиловскийдің пікірінше, бұл жағдайға ипотекалық бағдарламалар әсер еткен. «Мәмілелер санының көбеюі күмәнді. Қазір мемлекет ипотека нарығындағы үлесін шектеуге басымдық беріп жатыр. Тұтынушылардың БЖЗҚ-дағы қаржысы сарқылды, оның қаражатын пайдалану ережелері тек қаңтар айының соңында қолдануға берілгендіктен, әсері уақытша болғаны рас», дейді ол.
Жалпы, нарықтағы жағдайдың өзгеруіне жанама әсер ететін факторлар әзірге білінбейді. Құрылыс компанияларына салынатын қосымша құн салығының нақты мөлшері анықталмаған. Егер ҚҚС көтерілсе, баға өседі. Мұның бәрі халықтың төлем қабілетіне кері әсер етуі мүмкін.
«Тұрғын үй нарығындағы баға өткен жылдың мамырынан бері өскен жоқ. Дәл қазір барлық көрсеткіштерге әсер етіп тұрған факторларды терең талдауымыз керек. Екі мыңыншы жылдардың басындағы жағдай қайталанып отыр. Баға шектен тыс өсіп немесе арзандап, нарықты талдау мүмкіндігін қолдан шығарып алмайық», дегенді айтып өтті В.Браиловский.
Нарықтағы жаңа құрылыс 2025 жылдан бастап төмендеуі мүмкін. Қазір пәтерлер көбіне мемлекеттік қолдау бағдарламалары арқылы сатылып жатыр. Құрылысшылар баға саясатын қайта қарауға ықылас танытпайтын көрінеді. Жылжымайтын мүлік нарығындағы қолжетімді «7-20-25» ипотекалық бағдарламасын қаржыландыру айтарлықтай қысқартылса, «Отбасы Банкі» өнімдеріндегі шарттар бірнеше мәрте өзгерген.
Браиловскийдің айтуынша, 2025 жылдан бастап баға біртіндеп төмендейді. Нарықтағы бағаны, мемлекеттік бағдарламалар немесе құрылыс компанияларының баға шегерімдерін жарнамалайтын акциялар қолдайтындығын айтады. Жаңа құрылыстарда ұсыныстардың сұраныстан екі-үш есе жоғары болып тұрғаны бар. Тұрғын үй сегментіндегі құбылмалық пен тоқырауға осы жағдай әсер еткенге ұқсайды. Статистикаға қарағанда, 2023 жылы жаңа баспананың құны 5,7 %-ға өссе, қайталама нарықтағы пәтерлер 3,9 %-ға төмендеген.
«Үй алайық» ипотекалық компаниясының жетекшісі Мәдина Болатханқызы тұрғын үй құрылысына қажетті шикізаттың басым бөлігі шетелден жеткізіліп, бағасы доллармен есептелетіндігін айтады. Демек, жылжымайтын мүлік нарығы ішінара болса да долларға тәуелді болып тұр деген сөз.
Қазақстанның өзін өзі реттейтін риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, қазір елімізде қайталама нарықтағы жылжымайтын мүлік бағасы біртіндеп төмендеп келеді, бірақ бұл маусымдық фактор болуы ықтимал. Қазір баға динамикасы, айына 0,5%-дан 1%-ға дейінгі аралықта төмендеген. «Сатып алусыз жалға берілетін тұрғын үй» бағдарламасының да нарыққа әсері аз. Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші кезекте еліміздегі ахуалға ғана емес, әлемдік аренадағы экономикалық және саяси жағдайға байланысты болса, тікелей тәуелділік – тұтынушылардың сұранысы мен нақты кірісінде. Келер жылы баға шамамен сол деңгейде қалуы мүмкін. Пәтерлердің түбегейлі өсуіне немесе құнының төмендеуіне әзірше негіз жоқ.
Жылжымайтын мүлік бағасының шарықтаған кезеңі зейнетақы жинақтарын пайдалану бағдарламасы енгізілгеннен кейін болды. Бірақ 2023 жылдың аяғынан бастап баға бастапқы қалыпқа оралды. Ірі қалаларда құрылыс қарқыны төмендеп, материал бағасы өсіп жатыр. Жарты жыл ішінде жаңа тұрғын үй бағасы 3% өскен. Дегенмен, түрлі өңірлерде көрсеткіштер айтарлықтай ерекшеленеді. Қайталама тұрғын үй бағасының ең жоғары көрсеткіші Атырауда – 17% . Сондай-ақ елордада тұрғын үй 12%-ға, Алматыда 2,2%-ға қымбаттаған. Астанада жаңа тұрғын үй шаршы метрінің ең жоғары бағасы – 580 мың теңгеден асады. Алматыда – 570 мың теңгеге жуық, Шымкентте – 435 мың теңге. Елімізде тіркелген тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны 40 мыңнан сәл асады екен.
Қазір «Жылжымайтын мүлікті қашан сатып алу керек?» деген сауалға ешкім толық жауап бере алмайды. Бірақ нарық ішкі факторлардың қыспағында тұр. Қала орталығында жер қымбат. Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезіндегі міндетті сақтандыруды енгізу мәселесі күн тәртібінде болғанымен, бұл да келер жылдан басталмақ. Салық кодексінде жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде 12% ҚҚС енгізу туралы түзетулер бар. Қалай десек те 2025 жыл жылжымайтын мүлік нарығындағы біраз мәселеге нүкте қоятын сыңайлы.