Тұрсаң – үйің, сатсаң – пұлың

Отандық сарапшылардың уәжіне құлақ асар болсақ, Қа­зақ­стандағы жылжымайтын мүлік нарығының девальвациядан кейін екінші тынысы ашылған. Алдыңғы кезеңде тауар ұсынушылар қатарының аз­дығынан қарапайым тұтыну­шылар бұйырғанын ғана алып, сатушының сұраған бағасын беруден басқа амалы болмаған. Ұсыныстың сұранысты қанағат­тандыра алмауының салдарынан, еліміздегі пәтер бағасы шарықтап, ортаңқол үйлердің өзі көпшіліктің қолы жете бермес арманына айналған-ды.

Сұранысқа ұсыныс сай

Құрылыс қарқыны күшейге­лі жылжымайтын мүлік нары­ғындағы ұсыныс пен сұраныс теңелді. Баға да бір жөнге келе бастады. Енді сатушы – тұты­ну­шының ыңғайына жығы­лып, талаптарын да бірша­ма жеңілдететін болды. Осылай­ша, жылжымайтын мүлік нарығын­дағы сауда-саттық жанданып, үй жаңғыртқандардың қатары қа­лың­дады.

Жылжымайтын мүлік саудасымен айналысатын агенттік өкіл­дерінің айтуынша, 2010-2016 жылдар аралығында сауда көлемі 40%- ға дейін төмендеген. Ал 2017 жылы мүлік саудасы – 14%, 2018 жылы 16 % көтеріліпті. Биыл да сауда оңынан болып тұр.

– Жаңадан тұрғызылып жат­­қан үйлерге сұраныс жоға­ры, – дейді Светлана есімді сауда агенттігінің өкілі. – Ақшасы бары да, жоғы да, баспананың жаңасына жармасады. Тұты­нушылардың дені екінші дең­гейлі банктердің көмегіне жү­гініп, көңілі қалаған баспанасын несиеге рәсімдеп жатады. Қос­танай қаласына қоныстануды жөн көргендердің көпшілігі «БК-Строй», «Ирина и К» компания­лары ұсынған баспаналарды алу­ға тырысады. Одан өзге де құрылыс компаниялары бар. Тек көпшілік олардың атын да, ұсынып отырған затын да біле бермейді. Негізінде, олардың құ­рылыс нысандары аты аталған ком­пания салған үйлерден еш кем емес. Барлығы мемлекеттік стандартқа сай тұрғызылып, Үкі­мет бекіткен тәртіппен сы­нақ­тан өткізіледі. Осыдан кейін ғана тұтынушыларға ұсы­ны­лады. Мұны көпшілік біле бер­мегендіктен, аты белгісіз компаниялардан аулақ жүруге тырысады.

Осындай себептерге байланысты алпауыт компаниялардың ығында қалған шағын құрылыс ошақтары тұтынушы тартудың өзге әдісіне жүгінуде. Атап айт­­қанда, шағын компания өкіл­дері өз үйлерін бөліп тө­леу тәртібімен сатуда. Яғни, кез келген тұтынушы пәтер сауда­ла­ған компанияның есепшотына белгілі бір мөлшердегі соманы алғашқы жарна есебінде аударып, қалғанын 1-2 жылда бөліп төлеуге міндеттеледі. Ком­паниясы мен тұтынушы арасында делдалдың болмауы­ бағаның анағұрлым арзанға шы­ғуына себеп. Сондай-ақ банк­тің сыйақысынан, қымбат несиеден құтқарады.

Аталған әдіс Нұр-Сұл­тан, Алматы, Шымкент іспетті ірі қалаларда кеңінен қол­даны­латыны белгілі. Ал Қостанай облы­сында бірер компания ғана осы бағытта жұмыс істеуде.

– Естеріңізде болса, өңір­дегі «БК-Строй» компаниясы былтырға дейін тұрғызып жат­қан үйлеріндегі пәтерлердің аума­ғын үлкейтіп келген болатын. Мәсе­лен, 5-ші шағын ауданда 2010-2015 жылдар аралығында салынған үйлерде 1 бөлмелі пәтерлер көлемі – 50, 2 бөлмелісі  –  80, 3 бөлмелілерінің аумағы 100-140 шаршы метрге дейін бара­тын, – дейді Светлана.

– Құ­ры­лыс материалдары қымбат­тағалы аталған компания пәтер аумағын айтарлықтай кішірейтіп, санын көбейтуге кірісті. Яғни, тұтынушылардың сұранысы ескеріліп, арзан бас­пана алуға жағдай жасала бас­тады.

 Банктер мемлекеттік бағдар­ламалар­дың ығында қалды

Пәтер құны долларға байланысты ауық-ауық бір көтеріліп, бір түседі. Мұның барлығы да құ­рылыс шикізаттарының сырт­тан әкелінуінің салдары. Сарапшылардың пайымда­уын­­ша, жылжымайтын мү­лік нары­ғындағы үш фактор: мем­лекеттік бағдарлама, банктер­дің ипотекасы және жеке тұр­ғын­дардың саудасы баспана баға­сының тұрақтауына себеп болуы тиіс.

Жылжымайтын мүлік нары­ғындағы сарапшы Ерғазы Мұ­сатаев:

–  2019 жыл – пәтер саудалауға қолай­лы жыл. Неге десеңіз, мемлекет әлеуметтік салаға биыл ерек­ше назар аударуда. Түрлі бағ­дарламалар қабылданып, орындалуы қатаң қадағалауға алынған. Бұған дейін жылжымайтын мүлік нарығында ипотекасымен үстемдік құрған банктер мем­лекеттік бағдарламалардың ығында қалды. Нарықтан қалмау мақсатында қаржы институттары пайыздық үстемелерін қай­та қарап, тұтынушылар үшін қолайлы жағдай жасай бастады. Бұған жағдайын жақсар­туға ұмтылған қарапайым тұрғын­дардың саудасын қосыңыз. Осы үш фактор – жылжымайтын мүлік құнын айтарлықтай тө­мендетеді, – дейді ол.

Тиімді инвестиция

Жалпы, қазақстандықтардың дені жылжымайтын мүлікті тиім­ді инвестициялық салым есе­­бінде қарастыра бастаған. Әри­не, айтып отырғанымыз облыс орталығынан жырақта жатқан Жіті­қара ауданы, иә болмаса Арқалық сияқты мо­но­­­қала емес, халық көп шо­ғыр­ланған мега­полистерге қа­тысты. Нұр-Сұлтан және Алматы, Шымкент қалаларында баспанаға сұраныс жоғары. Ірі шаһарлардағы тұр­ғын үйлердің бағасы бір жылдың ішінде 2-4 % көтерілген. Ал Қос­танайда пәтер бағасы еш өз­геріс­сіз қалған. Енді мемлекет­тік бағдарламалардың әсерінен ас­тық­ты аймақтағы баспана бағасы биыл төмен сырғуы тиіс.

Әлемде де, осындай жағдай байқалады. Жоғары сұранысқа ие элиталық баспаналардың тізімін жасаған Forbes журналына жүгінер болсақ, 2018 жылы Азия-Ты­нық мұхиты аймақтарындағы баспаналардың құны көтерілген. Атап айтқанда, Сингапурде 11,5%, Токио – 9,4%, АҚШ (Лос-Анджелес – 7,8%, Сан-Франциско – 16%), Канада мен Британия елдеріндегі баға – 26%, Испанияда – 10,4%, Берлин­де эли­талық бас­пана 8,5% қым­бат­таған. Сарапшылардың па­йым­­дауынша, экономикалық өсімі тұрақты және демократия­лық құндылықтарға ерекше мән бере­тін мемлекеттерде жылжымайтын мүлікке сұраныс артуы тиіс.

Жұматай КӘКІМЖАНОВ,

 журналист

ҚОСТАНАЙ