Жер даулары қалай шешіледі?

Елімізде Жер кодексінің енгізілуімен елді мекендер жерімен қатар, ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерге де меншік құқығы танылды. Құры­лыс салу үшін мемлекет жер иелері мен жер пайдаланушылардан жер учаскесін нарықтық бағамен сатып алуға мәжбүр болып отыр. Алайда, мем­лекет қажеттері үшін жер учаскелерін сатып алу көп жағдайда жер иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарының бұзылуына негіз болуда. Қазіргі кезде қоғамда орын алып отырған жер дауларының басым бөлігі қолданыстағы заңдардың орындалмауынан емес, сол жер заңдарында қарастырылған мәселелердің дұрыс шешімін таппауында болып отыр. Сол себепті жер иелері мен жер пайдаланушылардың өздеріне тиесілі жер учаскесін мемлекет қажеттері үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару барысында меншік иесі немесе жер пайдаланушы ретінде Конституциямен кепілдік берілген өз құқықтарының толық қорғалуы жергілікті атқарушы органдар мен сот органдарының өз міндеттерін жүйелі түрде, заңға сәйкес жүзеге асыруына байланысты. Күн тәртібінде тұрған осы және өзге де күрделі мәселелер туралы Алматы қаласындағы Медеу аудандық сотының төрағасы Қалдарбек ДОСЫМБЕТ әңгімелейді. – Жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару мәселелері Жер кодексінің 84-бабында қарастырылған. Осы баптың 2-тармағында жер учаскелерін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару негіздері айқындалған, ал 4-тар­мағын­да айтылғандай уақытша жер пайдала­нуға берілген жер учаскесін мемлекет мұқта­жы үшін мәж­бүр­леп иеліктен шығару, егер жер пайдалану­шы берілген құқықты мемле­кеттен сатып алмаған болса, жер пайдалану құқығы сатып алынбай жүзеге асырылады. Сондай-ақ, жер пайдаланушыларға шығындар толық көлемін­де өтеледі, олардың қалауы бойынша басқа жер учаскесі берілуі мүмкін деп кепілдік бері­леді. Жер учаскелерін мем­лекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шы­ғару кезіндегі ерекше жағдайларға халық­ара­лық міндеттеме­лер, қорғаныс қажетіне, ерек­ше қорғалатын табиғи аумақтарға, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсатқа арнап жер беру және арнайы экономикалық аймақтардың құрылуы мен олардың жұмыс істеуі, пайдалы қазба кен орындарының (кең таралғандарынан басқасы) табылуы және олар­ды қазу, жол, электр тарату желілерін, бай­ланыс желілерін, ма­гистралды құбырлар, елді мекендердің ортақ пайдаланымдағы ин­женерлік-коммуникация­лық желілерін салу, сондай-ақ мемлекеттік маңы­зы бар басқа да ны­сан­дар­­ды салу және құлау (қирау) қаупі бар апатты және ескірген тұрғын үйлерді бұзу жатады. Бұл мақсаттарға жету үшін алдымен құзіретті органдардың жер учаскесін мемлекет мұқтаждары үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару аясындағы қызметін реттейтін құқықтық тетіктерді одан әрі жетілдіру қажет. – Қалдарбек Жорабайұлы, өзіңізге белгілі, Жер кодексінде және өзге нормативтік актілерде Конституцияда қолданылып жүрген “мемлекеттік мұқтаждық” термині “мемлекет­тік қажеттілік” терминіне ауыстырылған болатын. Бұл өзгерістің негізгі мақсаты неде деп ойласыз? – Сауалыңыз орынды. Мұндай ауыстыру конституциялық нормаларды саналы түрде айналып өту мақсатында жасалған, себебі, Конституцияда “мемлекеттік мұқтаждық үшін мүлікті мәжбүрлеп иеліктен шығаруға заң­намада көзделген тек айрықша жағдайда, келтірілген шығын толық өтелген жағдайда ғана жол беріледі” деп қарастырылған. Егер Жер кодексінде “мемлекеттік қажеттілік” термині қолданылса, онда жер учаскелерін айрықша жағдайларда ғана алуға болар еді, әрине бұл жағдайлардың қатарына мемлекет­тік емес субъектінің қирау, құлау қаупіндегі нысандары бұзу емес, меншік иелерінің үйлері орналасқан жерде жаңа нысан құрылысын бас жоспарға енгізуді жатқызуға болмайды. Бұл жағдайда құрылыс мемлекеттік мұқтаждық немесе мемлекеттің мемлекеттік қызметті атқаруы үшін қажет болып табыл­майды, Бұдан басқа, мұндай коммер­циялық нысанды мемлекеттік қажеттілік деп тануға да болмайды. Конституциялық кеңестің 2005 жылғы “Қазақстан Республикасының Консти­туциясының 26-бабының 3-тармағын ресми түсіндіру” туралы қаулысына сәйкес, “мемле­кеттік мұқтаждық” және “мемлекеттік қажет­тілік” терминдерінің бір-бірінен айырмашы­лығы бар, бұл тәжірибеде Конституцияның 3-бабында қарастырылған жер учаскелерін мәжбүрлеп иеліктен шығару шарттарын кең мағынада түсіндіруге жағдай жасайды. Нақты қаулыда “мұқтаждық” түсінігі “қажеттілік” түсінігіне қарағанда, тұтынушылықтың жоғарғы деңгейін білдіреді. Бірақ, бұл қаулы және Конституциялық кеңестің қаулылары да орын алған фактілерге құқықтық баға бере алмай отыр. Дегенмен, “мемлекеттік қажетті­лік” терминін қолдану Конституцияның 26-бабында көзделген шектеулерді айналып өтіп, Конституцияға қайшы болып табылады. Жер учаскесін және онда орналасқан жылжымайтын мүлікті мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарған жағдайда сатып алу бағасына жер учаскесінің немесе оған қүқығының және ондағы жылжымайтын мүліктердің нарықтық құны, сондай-ақ жер учаскесін алып қоюға байланысты меншік иесіне немесе жер пайдаланушыға келтірілген, үшінші жақтың алдындағы міндеттемесін мерзімінен бұрын тоқтату нәтижесінде оларға келтірілген шығындарды қоса, барлық шығындар жатады. Меншік иесі немесе жер пайдаланушы келіскен жағдайда оларға мемлекеттік қажеттілік үшін сатып алынатын жер учаскесінің орнына, жер учаскесінің немесе оған құқығының. сатып алу бағасы­ның құнын есептей отырып, басқа жер учаскесі ұсынылуы мүмкін. – Сонымен, жер учаскесі мемлекеттік мұқ­таж­дық үшін мәжбүрлеп иеліктен шығарылған кезде жер учаскесін бағалау қалай жүзеге асырылады? Көп көңілінде түйткілге айналған осы жағдайға түсінік бере кетсеңіз? – Бұл жағдайда анықталатын жер учаске­сінің нарықтық құны жер учаскесінің ка­дастр­лық бағалау құнымен бірдей емес, бөлек ұғымдар болып табылады. Жер учаскесінің кадастрлық бағалау құны төлемақының база­лық ставкасына түзету коэффициенттері қолданыла отырып анықталатын құны болып табылады. Жер кодексіне сәйкес, төлемақы­ның базалык ставкасы – мемлекет жер учас­кесіне жеке меншік құқығын берген кезде немесе уакытша өтеулі жер пайдалану құқы­ғын сатқан кезде оның кадастрлық (бағалау) кұнын айқындауға арналған жер учаскесінің нормативтік бағасы. Нақты жер учаскесінің құны жердің санаттарына және олардың нысанына пайдаланылуына байланысты, яғни алқаптардың түрі мен топырақтардың үлгісі бойынша жер учаскесінің сапалық жай-күйі жер-кадастр карталары, топырақ, геоботани­ка, топырақ-мелиорация және басқа зерт­теулердің материалдары негізінде анықталады. Жер кодексінің 10-бабында жер учаскелері үшін төлемақының бағалық ставкалары және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны, 11-бабында жер учаскесі үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффициент­тері қаралған. Түзету коэффициенттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде, аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді орган­ның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы ор­ган­ның үсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның шешімімен бекітіледі. – Жер учаскелері құнын, жер учаскесін пайдалану құқығын кімдер белгілеп, жүзеге асырады? – Жер учаскелерінің құнын (жер учаске­сін пайдалану құқығын) белгілеуді жергілікті атқарушы органның басшы­лығымен, азамат­тар мен заңды ұйымдардың өтініші бойынша Жер қатынастары және жерге орналастыру жөніндегі комитеттің аумақтық органдары немесе өндірістік бөлімшелері жүргізеді. Өті­ніш­тер жер қатынастары және жерге орна­лас­тыру жөніндегі аумақтық комитетке жібері­леді. Өтініште бағаланатын учаскенің бағалау мақсаты, орналасқан жері және көле­мі көр­сеті­леді. Аталған комитет өтініш иесінде жер пайдалану құқығы туралы құжаттардың бар екенін ескереді, бағаланатын учаскенің құ­қық­тық шекарасын және көлемін анықтайды. – Жасыратыны жоқ, күнделікті өмірде мен­шік иесі мен жер пайдаланушының мемле­кет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шыға­ры­латын жер учаскесіне берілетін сомамен келіс­пейтін жағдайлары жиі кездесуде. Мұның оңды шешімін қалай табуға болады деп ойлайсыз? – Азаматтар немесе меншік иелері мен мемлекеттік емес жер пайдаланушылар жер учаскесі үшін белгілеген сомамен келіспеген жағдайда осы салада туындаған барлық даулар сот тәртібімен шешіледі. Көптеген меншік иелері мен жер пай­да­лану­шылар мүліктері мемлекет мұқтаж­дықтары үшін мәжбүрлеп иеліктен алынған жағдайда келтірілген шығынды өтеу кезінде анықталған сомамен келіспеген жағдайлар, тәжірибе көр­сетіп отырғандай, расымен де жиі кезде­седі. Сол себептен осы саладағы заңдарды, құқық колданушылық тәжірибені жетілдіру мақ­сатында бағалау қызметін одан әрі жетілдіру қажеттігі туындап отыр. Нақтырақ айтқанда, жер учаскесін және онда орналасқан жыл­жымайтын мүлікті бағалау бойынша бізге баға­ланатын нысан бойынша нақты көрініс бере алатын әдістеме дайын­далуы қажет. Сонымен қатар, жер учаскелері мен онда орналасқан жылжымайтын мүлікті мемлекет мұқтаждары үшін мәжбүрлі түрде иеліктен шығарған жағдайда келтірілген шы­ғын сома­сын анықтау объективті болуы үшін бағалау қызметіне бір ғана бағалаушы ұйым емес, бірнеше ұйымдарды тартып, олар жаса­ған есептер негізінде ортақ соманы алу қажет. Әңгімелескен Бақыт БАЛҒАРИНА. Алматы.