Жеңілдетілген ипотеканың жеңілдігі аз

Жуырда Индустрия және инфра­құ­ры­лымдық даму вице-министрі Еркебұлан Дауылбаев аталған бағдарлама жа­былуы мүмкін екенін айтты. Нарықтың осы сегменті онсыз да инфляция мен импорттың алдында басын иіп, іштен тынып тұр. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, бір жылда пәтерлерді қайта сату бағасы – 26,9 пайызға, жаңа тұрғын үйлерді сату 17,3 пайызға өскен.

Тұрғын үй нарығы бірінші кезекте тұрғындардың табыс деңгейімен тығыз байланысты екенін сарапшылардың бәрі айтады. Екі аяқты тең басып тұрсақ, нарық алға жүреді. Ал біздегі жағдай басқаша. Статистикалық мәліметтерге сәйкес осы жылдың қыркүйегінде орташа жалақы 322,9 мың теңге болды.

Қараша айында бір шаршы метрдің орташа бағасы 426 813 теңгені, қайталама тұрғын үй нарығында шаршы метрдің құны 474 877 теңгені, ал премиум санат­тағы шаршы метрдің бағасы 960 мың – 1,5 млн теңгені құрады. Есептесек бір жалақыға 0,76 шаршы метр, қайталама нарықта 0,68 шаршы метр сатып ала аламыз. Ал премиум санаттағы шаршы метр­­­­ге қол жеткізу үшін үш айдың жалақысы керек. Energyprom.kz мониторинг агенттігі жариялаған ақпаратқа сәйкес, тұрғын үйге қолжетімділік бойынша елдердің әлемдік рейтингінде Қазақстан 112 елдің ішінде 44-орында тұр. Қолжетімділік индексі – 10,5. Елдегі баспананың орташа құны орта табысы бар отбасының 10 жылдық жалақысына сәйкес.

Аспандаған баға мемлекеттің қол­да­уының алдын орап кететінін көріп жүрміз. Әрбір шаршы метрдің нарықтық құнының қандай екенін, бағаға қандай фак­торлар әсер ететінін кәсіби сарап­шылар анықтай алмай жатыр. Са­рап­шылардың пікірінше, нарықтағы дағ­да­рыстың қандай деңгейде екенін білу үшін тұрғын үй нарығындағы дағ­дарыстың тереңдігін анықтау қажет. Кәсіби мамандардың санасындағы баға хаосы қазіргі күні нарықта анықтамалық нүктелер жоқтығының, бағаны реттеп, тежеп отыратын факторлар әлсіздігінің салдары екені түсінікті бо­лып қалды. Ұлт­тық валютаның құн­сыздануы бірден ревальвацияға, им­порттық құрамдас бө­лік­тер құнының өсуіне әкеледі, ал ұлттық валютамыз жыл басынан бері шамамен 10 пайызға әл­сіреген.

Қазақстан құрылысшылар одағы төра­ға­сының орынбасары Жанна Бек­те­­міро­ваның айтуынша, «7-20-25» бағ­дарламасының әлеуетін пайдалана алма­дық. Әу бастағы жоспар бо­йынша бұл бағдарламаны 5 жылда орын­дау үшін 1 трлн теңге бөлінген. Бірақ бағдарламаның қалай орындалып жатқаны туралы ашық дерекөздерде айтылмайды. Қазір құрылыс тауарларының кейбір түріндегі импорт үлесі 80 пайыз­дан асып кетті. Түйіп айт­қан­да, тұр­ғын үй нарығы инфляцияға тәуелді. Өткен жылы құрылысқа қажетті та­уар, оның ішінде әйнек өзіндік құны­мен салыстырғанда үш есе, полимер 18 пайызға, радиатор мен жылу қазан­дықтары 10 пайызға, күйдірілген кірпіш 9 пайызға қымбаттады. Лифті өндірісінде де отандық үлес аз. Несиелік тұрғын үй бойынша 1 шаршы метр бағасын Алматы мен Астанада 220-240 мың теңге деп белгілеп, үстіндегі бағасын субсидиялауға Үкіметтің шамасы келмейді.

Осыған дейін сарапшылар тұрғын үй нарығындағы үкіметтің интервенциясы нарықтың беталысын адастырып жібергенін айтатын. Тәжірибелі құрылысшы Алмас Ордабаев құрылысқа жер бөлінген кезде арнайы геологиялық зерт­теулер жүргізілуі керектігін, құры­лыс­қа қатысты кәсіпорында бүкіл ма­териалдың өртке төзімділігін тексеретін зертхана болғанын айтады. Қазір мұның бірі де жоқ. Мемлекеттік құрылым бұл тура­­­лы жақ ашпайды. Осының салдарынан нарықта қабырғасынан күн көрінген, жел тұрса шайқалып кететін сапасыз үй­лер көбейді.

– Мұны тоқтату керек. Мұндай үйлер 9 балл емес, 6 балдық жер сілкінісіне де төтеп бере алмайды. Енді 10-15 жылда әлеуметтік санаттағы тұрғын үйлер құлап, қоқыс алаңына айналатынын сезіп жүрміз. Қазірдің өзінде қаланың шеткері аудандарында қисайған үйлердің қатары көбейе бастағаны, қала билігінің іргетасын қайта бекітетіні айтылып жүр. Мемлекеттік бағдарламаға қатысып, сапасыз үй салған инвесторлардың жауапкершілігі туралы естіген жоқпын. Біз тек тұрғын үй нарығы емес, барлық сегментте сан­дық көрсеткіштен сапалық деңгейге көшуі­міз керек. Бұл фактор нарықтық құбы­лыс­тар­ды зерттеуді, жоспарлы экономикадан нарықтық экономикаға өтуді тездетеді, – деді А.Ордабаев.

Қазақ­стан құрылыс салушылар қа­уым­­дастығының президенті Виктор Микрюков биыл салынған үй­лердің басым көпшілігі өткен жылы жобаланғанын, құрылысқа қажетті тауарлар өткен жылдың қорынан пайдаланып жатқанын айтты. Осыған дейін Еуроодақтан тасымалданатын тауар­­­лар Ресей арқылы жетті. Қазір шетелдік компаниялардың басым көп­шілігі тауарларын жеткізетін басқа жолдарды іздеп жатыр. Демек қордағы тауар тапшы. Еуроодақтан келетін жолдың ұзаруы, айналма жол тек жет­кізу мерзіміне ғана емес, оның ба­ға­сына да әсер етеді. Бұл мәселе үкі­метаралық деңгейде ше­шіл­ме­се, тауар тапшылығы нарықтың көзін бітеп тастайды. Пандемия пайда болған кезде, тауарды тасымалдау тізбегі бұзылып, логистика қымбаттап кетті.

– Тұрғын үй бағасының өзіндік құны­ның 49 пайызы құрылыс материал­дары­­нан тұрады. Оның негізгілері кірпіш, темірбетон бұйымдары. Гео­сая­си жағ­дай­ға байланысты рубльмен сатылатын материалдардың құны көтерілді. Биылғы жобалардың аздығы да келер жылғы бағаға әсер етеді. Алдағы уа­қыт­қа болжам Үкіметтің жағдайды тұрақ­тандыру үшін қабылдаған шешім­деріне қарап түзіледі. Бірақ алдағы бірер айда, тіпті жыл соңына дейін жағдайдың өзге­ре қоймайтынын компания басшылары ашық айтып отыр. Енді жаңа нарық дәлізі жүйеленгенше, тауар тасымалдауда кідіріс болуы мүмкін. Бұл фактор да тапшылыққа, қымбатшылыққа әсер етері даусыз, – дейді В.Микрюков.

Қаржы сарапшысы Андрей Чебо­та­рев­тің түсіндіруінше, тұрғын үй на­­ры­ғы­на болжам жасаған кезде нарық­ты ком­мерциялық және мемлекеттік деп бөліп, жеке-жеке талдау қажет. Бізде ком­­­­­мерциялық нарықтың мүмкіндігі көз­­ден таса қалды да, әлеуметтік санат­тағы бағытқа басымдық берілді. Осының нәти­же­сінде халықты баспанамен қамта­ма­сыз етуде біраз алға жылжыдық. Халық­аралық өлшем бойынша бір адамға 60-70 шаршы метр болса, бізде бұл көрсеткіш 23,2 шаршы метр. Ал 10 жыл бұрын бұл көрсеткіш 18,7 шаршы метр болатын.

– Әзірге БҰҰ көрсеткіштеріне қол жеткізу бойынша нақты жоспар жоқ. Бірақ кейбір құрылыс компаниялары тарапынан лобби бар. Себебі мемлекеттік бағдарламалар бойынша құрылысты жүргізу жекелеген компанияларға ғана беріледі. Олардың арасында тендердің қалай өтетінін, жеңімпаз компаниялар қандай ерекшеліктері арқылы дараланып шыққанын білмеймін, – деді А.Чеботарев.

Қазақстанда ипотека нарығы қалып­тас­пағанын Үкімет біліп отыр. Жыл басынан бері Үкімет нарықтан кеткісі келсе де кете алмай жүргенін, Ұлттық банк арқылы сырттан бақылап отырғанын біз де сезіп жүрміз. Ұлттық банктің Ақша-кредит саясаты комитеті 2022 жыл­дың 6 желтоқсанынан бас­тап ба­за­лық мөл­шер­лемені 16,75 па­йыз дең­гейіне дейін көтеру туралы ше­шім қабылдауы бағаға әсер етеді. Сарап­шының пайымдауын­­­ша, халықты тұр­ғын үймен қамтамасыз ететін кез келген мүмкіндікті уыстан шығарып алуға болмайды. Тұрғын үй құрылысының инвесторлары әлеуметтік арзан үй салуға мүдделі емес, олар тек қымбат үйлерді салуды тиімді санайды, мемлекеттік, әлеуметтік бағдарламаларға қатыспайды. Инвесторларды қолжетімді үйлерді салуға міндеттеу үшін нарықтағы ойын ережесі барлығына бірдей болуы керек. Нарықтағы 10 мәміленің 9-ы ипотекамен жасалады. Эконом-санатты тұрғын үйлер ғана емес, тіпті элиталық жылжымайтын мүліктерді де несие арқылы сатып алады. Тұрғын үй нарығында жүрген жекелеген инвесторларға ұзақ мерзімге субсидия беріп, оларды арзан, сапалы пәтер салуға ресурс ретінде пайдалануға болады.

– Енді коммерциялық ипотека емес, әлеуметтік бағыттағы ипотекадағы шаршы метр бағасы 20 пайызға көтеріледі. Бұдан төмен баға құрылыс компания­лары үшін шығын. Үкімет түрлі бағ­дарламалары арқылы нарыққа араласуын тоқтатса, ипотекалық нарық коммерцияланып, нарықтың мемлекеттік бюджетке тәуелділігі төмендейді, нарық­та бәсеке пайда болады. Бұл әлемдік тәжірибеде бар үрдіс, – дейді сарапшы.

А.Чеботарев айтқандай, құры­лыс­қа қажетті тауарлардың 80-90 пайызын өз­де­рі шығаратын елдерде бағаны тізбек бо­йынша реттейді. Мұның мә­нісі құрылыс тауарларын шығаратын компа­ния мен құрылыс компаниялары арасында бір-бірінен тауар алмасып тұру туралы арнайы келісім болады. Құрылыс компаниялары олардан тауар сатып алады. Ал екінші тарап тауармен қамтамасыз етуді өз жауапкершілігіне алады. Біздің жағдайда ол мүмкін емес. Бағаға әсер ететін факторлар арасында үй­лесімділік жоқ. Мемлекет интервенция арқылы бағаның нарық жолы­­­мен реттелу мүмкіндіктерін шектеп тас­тайды.

– Халыққа үй салуға арналған бағ­дар­лама көбейген сайын тұрғын үй салатын компаниялар да көбейіп, сапа мәселесі тасада қалған болатын. Қазір Отбасы бан­кінің де талаптарында өзгерістер бар. Бағдарламасына қатысушылардың кірісін растайтын талап енгізілді. Яғни тұрғын үй нарығындағы үрдіс бәсе­ке­лестік ортаға жақындай бастады. Демек мемлекеттік бағдарламалар санын қысқарту арқылы ғана нарықтағы ұсынысты халықтың төлем қабілетіне сәйкестендіре, сапалық деңгейге кө­тере алатынымызды түсіндік, – дейді А.Чеботарев.

АЛМАТЫ