Мемлекет ипотека нарығынан ығыспақ па?

«Баспана хит» биыл тоқтайды

Мемлекеттік бағдарламалардың тоқтайтындығы туралы Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің төрағасы Мәдина Әбілқасымова 19 мамыр күні Алматыда өткен «Cfo Idea exchange & networking» саммитінде мәлімдеді.

– Дағдарыстың экономикаға әсері азайды. Демек мемлекеттің нарықтық қағидаттарға орын беріп, кредиттеу бағдарламаларынан біртіндеп шығуын қамтамасыз ету маңызды. Осыған байланысты осы жылдың басында қол қойылған Үкімет, Ұлттық банк және агенттік арасындағы 2021-2023 жылдарға арналған макроэкономикалық саясат шараларын үйлестіру туралы келісім шеңберінде Ұлттық банктің 2023 жылдан бастап мемлекеттік бағдарламаларды қаржыландырудан шығуы көзделген, – деді агенттік басшысы.

Расында да, жоғарыда аталған үш құрылымның пандемия кезеңіндегі әрекеттері дағдарыстың экономикаға және қаржы жүйесіне әсерін жеңілдетуге арналды. Бұл ретте, дағдарысқа қарсы шараларға жұмсалған қаржының жалпы жиыны еліміздің ішкі жалпы өнімінің 9 пайызын құраған. Оның 4,3 трлн теңгесі республикалық бюджеттен, 2,1 трлн теңгесі Ұлттық банктен бөлінген.

Мемлекеттің «Баспана хит» және «7-20-25» бағдарламаларынан іргесін аулақ салатыны туралы жаңалық тұрғындар арасында ерекше талқыланғанын атап өткен жөн. Олардың көбі жеңілдетілген несие үлестіретін мұндай бағдарламалардың жұмысын тоқтату халықты тығырыққа тіреу екенін алға тартты. Тұрғын үй на­рығы бойынша сарапшы, экономист Дәу­лет Мұқаевтың да пікірі осымен үндес.

– «Баспана Хит» пен «7-20-25» бағ­дарламаларының тоқтатылатыны өкі­нішті, әрине. Бұлар – Елбасы Нұрсұлтан Назар­баевтың бастамасымен 2018 жылы қолға алынған, халықтың көңілінен шық­­қан, сенімділігін арттырған бағдар­ламалар. Мұндай жобалар бізге керек. Бағдарламалардың лимиттік қар­жысы азайғанымен, бұларға деген тұр­ғындардың ынта-ықыласы әсте кем­іген емес. Осы жобалар арқылы халық бас­пананың бастапқы жарнасы үшін қаржы жинауды да үйреніп келе жатқан-ды. Міне, қаржылық сауаттылығын арттырып, қоржынын қам­пайта бастаған осы адамдардың үй аламыз деген үлкен үмітін өшіргелі тұрмыз.

Аталған екі бағдарлама тоқтаса, бұ­қараның сүйенері жалғыз «Отбасы» банк қана болмақ. Ал бұл банктен үй алу үшін баспана құнының 50 пайы­зын жинау қажет. Өйткені үйдің кезегінде тұрғандарға ғана ұсынылатын 10-20 па­йыздық жа­рна әркімге бұйыра бермейді. Сон­дықтан «Баспана хит» пен «7-20-25» бағ­дарламаларын қаржыландыруды тоқ­татпау керек деп есептеймін. Әсіресе, «Баспана хиттің» жо­лын кесуге болмайды. Себебі бұл бағ­дарлама арқылы баспананы бастапқы на­рықтан да, қайталама нарықтан да алуға мүмкіндік бар. Ал ел тұрғындары көп жағ­дайда қайталама нарықты таңдайды. Сон­дықтан осыған маңыз беру керек. Оларды мұндай мүм­кіндіктен айыруға болмайды, – дейді Дәулет Мұқаев.

Еске сала кетейік, «Баспана хит» те, «7-20-25» те – жеңілдетілген ипотека ұсы­натын мемлекеттік бағдарлама. Алғашқы бағ­дарлама бойынша пәтерді бастапқы на­рықтан да, қайталама нарықтан да, үлескер ретінде жаңа салынып жатқан нысаннан да алуға болады. Қайталама нарықтағы ипо­тека жылдық 10,75 пайызбен 15 жылға дейін­гі мерзімге беріледі. Бастапқы жарна – 20 пайыз.

Ал «7-20-25» бағдарламасы бойынша пәтерді тек бастапқы нарықтан жылдық 7 пайызбен 25 жылға дейінгі мерзімге алуға болады. Бастапқы жарна ретінде пәтердің 20 пайызын бірден төлеу керек. 2021 жылғы 29 сәуірдегі жағдай бойынша «7-20-25» бағдарламасы аясында қарыз алуға 703,8 млрд теңге көлемінде 58 655 өтінім қабылданған. Оның ішінде 34 362-сі мақұлданды (413,97 млрд теңге).

Бас банктің түсініктемесі

Ұлттық банктің еншілес ұйымы – «7-20-25» және «Баспана хит» ипотекалық тұрғын үй бағдарламаларының операторы «Қазақ­станның орнықтылық қоры» АҚ жағдайға қатысты ресми түсініктеме берді.

«7-20-25» бағдарламасы 2018 жылы Елбасы Нұрсұлтан Назарбаевтың «Президенттің бес әлеуметтік бастамасы» атты халыққа Үндеуінде айтылған «Әрбір отбасына баспана алудың жаңа мүм­кіндіктерін беру» бірінші бастамасының міндеттерін орындау шеңберінде іске асырылуда. Бағдарлама ипотекалық кредиттеудің қолжетімді талаптарымен қазақстандықтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында әзірленді. Ипотекалық тұрғын үй қарыздарын беру көлемі бойынша бекітілген лимит 1 трлн теңгені құрайды. Бүгінгі таңда осы бағ­дарлама бойынша 325 млрд теңгеге жуық сомаға несие берілді. Ол өз кезегінде бас­тапқы тұрғын үй нарығынан 27 мың отбасының үйлі болуына септігін тигізді. «7-20-25» бағдарламасының мерзімі шектеусіз, бағдарлама бекітілген 1 трлн теңге лимитіне жеткенге дейін іске асырылады», делінген ресми түсініктемеде.

Ал «Баспана хит» бағдарламасына бекітілген лимит – 600 млрд теңге. Осы лимитке жеткенде бағдарлама да аяқ­талады. Қазіргі кезде «Баспана хит» бо­йынша жалпы берілген қарыз сомасы 493 млрд теңгені құ­райды. Оның көмегімен 54 мыңнан астам отбасы баспана алған. Екінші деңгейлі банк­тердің болжамы бойынша аталған сома осы жылдың соңына дейін игеріл­мек.

«Бұл ретте «Баспана хит» бағдар­ламасы халық үшін қайталама нарық­тағы ипоте­каның қолжетімділігін арт­тыру бо­йынша өз міндетін толық орын­дағанын атап өткен жөн. Қазіргі кезде екінші деңгейлі банктер «Баспана хит» бағдарламасына ұқсас кредиттеу талаптарын әзірлеп, ұсынуда. Де­мек, енді мемлекет тарапынан ипотека на­рығының аталған сегментін одан әрі ынталандырудың қажеті жоқ. Бұл жағ­дай бағдарламаны жоспарлы түрде аяқ­тауға мүмкіндік береді», деп хабарлады­ «Қа­зақ­станның орнықтылық қоры» АҚ-ы.

Балама бағдарлама пайда болады

EXANTE халықаралық инвестиция­лық компаниясының сарапшысы, экономист Андрей Чеботарев қос бағдар­лама туралы жаңалықты қалыпты қабыл­дағанын және осылай болуы тиіс екенін жет­кізді.

– Экономика қалпына келе бас­тады. Демек, нарықтық механизмге өту маңызды. Биыл Ұлттық банк Қазақ­­станның ішкі нарығына зерттеу жүр­гізді. Оның қорытындысы бойынша мемлекеттің ипотека нарығындағы үле­­­сі әлдеқайда көп екені анықталды. Бұ­лай болмауы керек. Мұны бір деңіз. Екін­шіден, әлемдегі қалыпты жұмыс істейтін коммерциялық банктерді алға сүйреп отырған арнайы өнімдер бар. Соның ең негізгілерінің бірі – ипотека. Коммерциялық банктер дәл осы өнімнің арқасында күн көріп отыр. Ал біздегі жағдай керісінше. Сондықтан Қазақстан банктерінің әлемдік трендке қарай ойысуы құптарлық қадам болар еді. Ол үшін мемлекет ипотека нарығынан ығысуы тиіс, – дейді А.Чеботарев.

Оның пікірінше, Қазақстанның тұр­­ғын үй нарығындағы бағаның құ­бы­луы жеңілдетілген несие беру бағдар­лама­лары іске қосылғаннан кейін басталған.

– Біз нарықты жеңілдетілген ипотекалармен толтырып отырмыз. Бұдан елдің бюджетіне салмақ түседі. Өйткені мемлекет ипотеканың пайыздық мөл­шерлемесін субсидиялауға қажетті қар­жыны ел қазы­насы­нан алады. Демек, жолға немесе мек­теп құрылысына жұм­салуы керек қар­­жының біраз бөлігі осы мақ­сатқа жұм­­­салып отыр. Сондай-ақ бұдан жеңіл­детілген бағдарламалардың игілігін көруі тиіс қарапайым тұрғындар зардап шегеді. Қалай дейсіз бе? Бағдар­лама арзан тұрғын үй сатып алуға арнал­ған. Алайда оны са­тып алуда, өткізуде нақты шектеулер жоқ. Яғни тұрғындар бірнеше пәтер са­тып ала алады және оны бірден сатып жі­беруге де құқылы. Міне, осындай шек­­теу­лердің жоқтығынан тұр­ғын үй баға­сында тербеліс басталады. Бағдарлама әу бастағы бағытынан қалай жаңыл­ғанын да бай­қамай қалады. Осы­лайша, қолжетімді деген үйлер мем­лекеттік бағдарлама қаты­сушыларының өзіне қолжетімсіз болып қалады. Бұл дұрыс емес, – дейді сарапшы.

А.Чеботаревтың айтуынша, нарық­та жеңілдетілген ипотекалық бағдар­ламалардың болғаны дұрыс. Бірақ олар халықтың барлық санатына қолжетімді болмауы керек. Мұндай бағдарламалар халықтың белгілі бір тобына ғана арналуы шарт. Мәселен, көпбалалы аналарға арналған ипотекалық бағдарлама бар. Міне, мұны құптауға болады.

– Нарықта арзан ипотека көбейген соң, құрылыс салушылардың қатары күрт өсті. Бұл орынды болып көрінгенімен, құрылыстың сапасына теріс әсерін тигізді. Сапасыз тұрғын үйлер көп салына бастады. Оның үстіне баға да шарықтай түсті. Сөйтіп, бұқара халыққа онсыз да қол­жетімсіз үйлер арманға айналып қала берді. Тұрғын үй бағасының қымбаттауына Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорын­дағы қаржының шекті көлемін алу да теріс әсерін тигізгенін көрдік. Сондықтан мем­лекеттің мұндай бағдарламалардан алыстауы орынды деп ойлаймын. Алдағы уақытта оның нарық заңдылықтарына бейімделген әлдеқайда оңтайлы түрлері пайда боларына сенімдемін, – дейді ол.

Дегенмен жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалардың тоқтатылуы тұрғын үй құрылысын бәсеңдетуі мүмкін. Был­тыр алғаш рет КСРО кезіндегі көр­сеткіштен (1988 жыл – 8,8 млн шаршы метр, 2020 жыл – 15,3 шаршы метр) асырып үй салдық деп бөркімізді аспанға атып едік. Сондықтан биылғы межені де тым жоғары етіп белгіледік – 17 млн шар­шы метр. Алайда экономист Андрей Чеботарев Үкімет тұрғын үй құрылысын бәсеңдетуге жол бермейді деп есептейді.

– Мұндайға жол бермес үшін талаптары өзгерген басқа балама бағдар­ламалар пайда болуы мүмкін. Бұл ретте, Сингапурдың тәжірибесіне иек артқан жөн. Аталған мемлекетте халықтың 98 пайыздан астамы баспанамен қамтылған. Оның 84 пайызы әлеуметтік тұрғын үйлерде тұрады. Баспана 99 жылға жалға беріледі. Қазақ­стандағы шаршы метрдің шаруасын да осылай шешуге болады, – дейді экономист.

Құрылысшылар одағы неге қарсы?

Отандық құрылыс салушылардың басын біріктіріп отырған Қазақстан Құрылыс­шылар одағы мемлекеттік тұр­ғын үй бағдарламаларының тоқтаты­луына қарсы. Сон­­дықтан олар Үкіметке нарықтағы ойын­шылардың ұстанымын жеткізуге ниетті.

– Жыл сайын тұрғын үй құрылысы нарығында 2 трлн теңгедей қаржы айналымда жүреді. Оның 55 пайызы жеке­меншік құрылыс салушыларға тиесілі. 30 пайыздық үлесті жеке тұрғын үй салатындар иеленіп отыр. 25 пайызы – мемлекеттік бағдарламалардың үлесі. Ұлттық экономика министрлігінің дерегінше, елімізде 2 млн 800 мың адам баспанаға мұқтаж. Ал дәл қазір айналымдағы қаржы елдегі баспана мәселесін біржола шешу үшін жеткіліксіз. Осы қарқынмен жүре берсек, алдағы 15 жылда да баспана мәселесін күн тәртібінен ысырып тастай алмаймыз. Сондықтан жағдайды реттеу үшін тұрғын үй құрылысы нарығындағы жыл сайынғы ақша айналымы 3,5-4 трлн теңгеге жетуі керек. Сондықтан қолданыстағы тұрғын үй бағдарламаларын тоқтатпай, керісінше қосымша жобалардың қатарын көбейткен дұрыс, – дейді Құрылысшылар одағының төрағасы Талғат Ерғалиев.

Оның дерегінше, осыдан бес жыл бұрын республика бойынша шамамен 450 мың адам әкімдіктердің пәтер кезегінде тұрған. Жыл сайын миллиондаған шаршы метр үй пайдалануға берілсе де, ке­зекте тұрғандардың қатары кемімей, керісінше көбейе түскен. Қазір олардың саны шамамен 550 мыңды құрайды.

– Пәтер кезегіне тұратындардың саны әлі де өседі. Өйткені ауылдан қалаға қо­ныс аударушылар көп. Бүгінде респуб­лика халқының 45 пайызы ғана ауылды мекендеп отыр. Бұл көрсеткіш әлі де кемиді. Себебі қалаға оқуға түскен жас­тар ауылға қайтып оралмайды. Демек, қаладағы халықтың саны көбейген са­йын баспанаға деген мұқтаждық та артады. Сондықтан бұл мәселені шешу үшін алдағы 10 жылда тұрғын үй құрылысы нарығына 35 трлн теңгедей қаржы бөлінуі керек. Тәуелсіздік алғанымызға 30 жыл, тұрғын үй құрылысы саласының іргесі қаланғанына 20 жыл болды. Біз осы аралықта тұрғындарды жеткілікті көлемде баспанамен қамти алмадық. Оны алдағы 10 жылда шешпесек, бұл мәселе тіпті сағызша созылып кетеді. Дамыған елдердің тәжірибесіне сүйенсек, баспана проблемасын біржола реттеу үшін әрі кеткенде 15 жыл ғана керек. Мыса­лы, Германия халқының саны бізден біренеше есе көп болса да, бұл мәселені аз ғана уақыт ішінде шешіп тас­тады. Ал Қазақстандағы халықтың саны олармен салыс­тырғанда аса көп емес қой. Сондық­тан жағдайды жедел реттеп алуға мүмкіндік бар. Оның үстіне Президенттің ел тұрғындарын баспанамен қамтуға ай­рықша назар аударып отырғанын да естен шығаруға болмайды, – дейді одақ төрағасы.

Үйдің бағасы арзандай ма?

Көпшіліктің көкейін тескен сұрақ бұл. Бірақ сарапшылар «Баспана хит» пен «7-20-25» бағдарламаларын қар­жыландыруды тоқтату тұрғын үй нарығындағы бағаға анау айтқандай әсер етпейді деген пікірді алға тартуда.

– Бұл жағдай тұрғын үй нарығына ешқандай әсер етпейді. Кейбіреулер «үй бағасы арзандайды» деп айтуы мүмкін. Шын мәнінде, біздің елде әлдебір дүниенің арзандап кетуі екіталай. Үйдің бағасы қазіргі қалпында тұрақтап қалуы ықтимал, бірақ арзандамайтыны анық, – дейді сарапшы Дәулет Мұқаев.

Талғат Ерғалиевтің де ойы осы пікір­мен үндес.

– Үйдің бағасына әсер ететін бір­ден-бір фактор – құрылыс материал­дары. Өкінішке қарай біздегі құры­лыс материалдарының 60 пайыздан астамы сырттан импортталады. Отан­дық материалдардың бағасын ауыз­дықтағанмен, шетелден жеткізілетін өнім­нің құны бір орында тұрмайды. Мәселен, арматураның бағасы 80 пайыз­ға өсті. Өзімізде өндірілетін цемент 25 пайызға қымбаттады. Ашығын айту керек, құрылыс материалдарының бағасы жыл өткен сайын көтеріле береді. Сон­дықтан кәсіпкерлікті дамыту керек. Оның ішкі жалпы өнімдегі үлесі қазіргідей 25 пайыз емес, 50-60 пайызға жетуі керек. Ұлттық валютамыз нығайып, шетелге топ-тобымен дайын тауар экспорттайтын күн­ге жеткенде ғана бағаны тежеу туралы әңгіме айтуға болады. Ал әзірше мұның бәрі бос қиял, – дейді Құрылысшылар одағының төрағасы.

Сарапшы Андрей Чеботаревтың пікі­рін­ше, үйдің бағасы арзандамайды. Біздегі мем­лекеттік бағдарламалар саны­ның кө­беюі я азаюы нарықтағы баға­ға айтар­лық­тай әсер етпейді.

Экономист Расул Рысмамбетовтің айтуынша, «7-20-25», «Баспана хит», «5-20-25» бағдарламалары бір-біріне ұқсас әрі өзара «бәсекелес». Көп жағдайда бұл клиент­терді шатастырып жатады. Оның үс­­тіне бағдарламалардың әрқайсысында жа­л­ақы мен бонустар алып отырған штат бар.

– Сондықтан олардың біразының жабылуы артық шығындарды үнемдеуге мүмкіндік береді. Зейнетақы қара­жатын пайдалану бағдарламасы іске қосыл­ғаннан бері тұрғын үй нарығындағы ұсы­ныстар көбейді. Ал жобалардың біразын жапқанымен, тұрғын үй халық­тың әлеуметтік осал топтары үшін қол­жетімді бола түспейді. Бұл тек мем­лекеттің на­рықтық құралдарға ендігі жерде ара­ласуға құлықты емес екенін көрсетеді. Сондай-ақ бұл жағдай құрылыс салушыларды да сабасына түсірмек. Олар енді мемлекет қаржысына иек артпайтын болады. Тиісінше, тұрғын үй бағасы тұрақтала ма деген сенім бар, – дейді ол.