Үмітті ақтамай тұрған үлестік құрылыс

Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің хабарлауынша, құрылыс жұмыстары мен қызметтерінің көлемі 2021 жылмен салыстырғанда 9,4 пайызға өсіп, 6,2 трлн теңге болды. Салада 52 мың кәсіпорын және 645 мың жұмысшы мен маман жұмыс істейді. Мемлекеттік инвестициялар есебінен 17,8 мың пәтер салынып, 10,5 мың жеңілдетілген қарыз берілген. Әрине, тұрғын үй салу қарқыны алдыңғы жылдармен салыстырғанда төмен. Оған пандемия және геосаяси тәуекел себеп болды. Құрылыс қарқынын төмендетіп тұрған тағы бір фактор – үлестік құрылысқа қатысты түйткіл. Елі­мізде 7 мыңға жуық үлескер үйіне мерзімінде кіре алмай, сенделіп жүр. Мемлекет 45 нысанды проблемалық деп таныған. Жергілікті атқарушы орган­дардың мәліметіне сәйкес, ел аумағында шамамен 2256 тұрғын үйдің құрылысы жүріп жатыр.

Соның ішінде, үлескердің қаражатын тарта отырып тұрғын үй құрылысын жүзеге асыру үшін «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңының талаптарына сәйкес, 312 нысанға рұқсат құжаттары алыныпты. Бұл ретте 1 нысанның бірнеше сатыдан және бірнеше үйден тұратынын да ескеру керек. Бұл орайда әр үй жеке-жеке тапсырылуы мүмкін және әр сатыға бөлек құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны тура­­лы хабарлайды. Бұл құлақ­қа­ғысты біздің сауалымызға жауап берген Индустрия және инфра­­құрылымдық даму ми­нис­тр­лігі айтып отыр. Ми­нис­тр­ліктің мәлімдеуінше, тап қазір ел аумағында пәтер алу мақсатында қаржысын салып тиісті баспанасына уақтылы қол жеткізе алмай отырған 45 проблемалық объектіде шамамен 6,6 мың үлес­кер­лер бар. 45 түйткілді ны­сан­­ның 16-сы – Астанада, 3-еуі – Алматыда, 4-еуі – Ақмола облысында, 6-ауы – Атырау облысында, 11-і – Ақтөбе облысында және 5-еуі – Маңғыстау облысында орналасқан.

«Бұл ретте аталған проб­ле­­малық нысандар үлес­кер­дің қара­жа­тын тарта отырып тұр­ғын үй құрылысын жүзеге асы­ру үшін заңның 7-бабының 1-тар­мағында көзделген тәсіл­дер­­ді пайдаланбай, жеке және заң­ды тұлғалармен заңда қарас­ты­рылған тәсілдерді айналып өтіп, өзге тәсілдер арқы­лы мәмі­ле­лер жасаған. Алайда осы заң­ның талаптарын бұза отырып құрылыс үшін жеке және заңды тұлғалардың ақшасын тарту жө­нін­де жүргізілген мәміле жа­рам­сыз деп танылады. Қара­жатты мақсатсыз пайдаланудан, бір пәтерге бірнеше тұлғамен мәмілелер жасау және басқа да проблемалар салдарынан қар­жылық қиындық туындап, проб­лемалық нысандар саны кө­бе­йіп жатыр», деп мәлімдеді ми­нис­тр­лік.

Бұл ретте ведомство облыс­тар мен қалалар әкімдіктеріне проблемалық объектілерді аяқтау жөніндегі тұжырымдаманы іске асырудың қадамдық алгоритмін жолдаған. Айтуларынша, бұл тетік өңірлерге Астана қаласына ұқсас проблемалық объектілердің құрылысын бірыңғай оператор­дан алынатын қаражат есебі­нен қаржыландыруды тарту, жер­гілікті атқарушы орган­дар­дың мемлекеттік бағалы қағаз­да­рын шығару тәртібімен және бюд­жет­тік кредиттеу шеңберінде аяқ­тау­ға мүмкіндік береді.

Бәсекелестікті қорғау және да­мыту агенттігінің мәліметі бо­йынша, 2021 жылы әкімдіктер мен Бірыңғай оператор тарапынан үлескерлерді тарта отырып, ауданы 2,1 млн шаршы метр болатын көппәтерлі үй құрылысына рұқсат берілген. Бірақ шын мәнінде 7,5 млн шаршы метр (яғни, 3 есе көп) тұрғын үй салынған. Негізінде құрылысты заңды жолмен жүргізудің анық үш тәсілі бар. Бірыңғай оператордан кепілдік алудан бөлек, екінші деңгейдегі банктің жобаға қатысуы және көппәтерлі тұрғын үйдің қаңқасы тұрғызылғаннан кейін үлескерлердің ақшасын тарту тәсілдері бар. Қазір ми­нис­тр­лік тұрғын үй құры­лы­сы­на үлестік қатысу бойынша бақылауды күшейту шеңберінде құрылыс салушы мен уәкілетті ком­панияның (жылжымайтын мүлік агенттіктері, сату бөлім­дері, жарнама компаниялары, риэлторлар жатпайды), заң­на­маны айналып өтіп, үлестік құ­ры­­лысты жүзеге асырғаны үшін жауапкершілігін кеңейтуді жос­парлап отыр.

«Әкімшілік құқық бұзу­шы­­лық туралы кодекске (ӘҚБтК, 320-бап, 1, 2, 3, 3-1, 3-2-тармақтар) та­лаптардың жауап­кершілігін күшейту бо­йын­ша ұсыны­ла­тын түзетулер бизнес-қоғам­дас­тықпен, ҰКП, құрылыс сала­сын­дағы уәкілетті органмен, жергілікті атқарушы органдармен талқыланды. Сондай-ақ бар­лық мүдделі мемлекеттік орган­дар­мен ӘҚБтК-ге өзгерістер ен­гізу мәселелері бойынша жұ­мыс тобы шеңберінде тал­қы­­лау­лар өткізілді. Бәсеке­лес­тікті дамытудың жол картасы шең­­берінде бақылау органда­ры­ның тұрғын үй құрылысы саласындағы тексерулерді жүзеге асыру мүмкіндігін беру үшін министрлікпен осы жылы тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу саласындағы тәуекел дәрежесін бағалаудың тексеру парақтары мен критерийлері (көппәтерлі тұрғын үйлер салу үшін жеке және заңды тұлғалардың ақшасын тартуға байланысты құрылыс қыз­ме­тінің субъектілеріне қатыс­ты) бекітілетін болады. Бұл аза­мат­тардың құқықтары мен мүд­де­лерін қорғауды қамтамасыз ете­ді», делінген ведомство берген жауапта.

Салалық ведомство тұрғын үйлердегі пәтерлерді заңсыз сату тәуекелдерін жою, соның ішінде қос сатылымды болдыр­мау бо­йынша «ҚазРеестр» ақпараттық жүйе­сінің жұмыс атқарып жат­қа­нын айтады.

Нарық сарапшылары үлес­тік құрылыс саласындағы заңсыз­дықтың көбейіп кетуін құ­рылыс ком­панияларына қойы­лып отыр­ған тым жоғары талаптармен байланыстырып қарайды. Осы орайда бизнес-қауым­дас­тық құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды жеңілдету керек (мем­ле­кеттік кепілдікті беру мер­зімін қысқарту деген сияқты) деген ой айтады. Сонда үлестік құ­ры­лыс­ты «сұр» схемамен жүзе­ге асыратын заңсыз компаниялар саны азаюы мүмкін екен.

Министрлік өз тарапынан жеңілдету және үлестік қатысу­дың тартымдылығын арттыру мақсатында «Тұрғын үй құры­лы­сына үлестік қатысу туралы» заңына бірқатар түзету әзір­леген. Нақтылап айтқанда:

• Қаражаттың болуы бойын­ша 15 пайыздан 10 пайызға (Бірың­ғай оператордан кепілдік алу;).
• Тұрғын үйдің қаңқасы тұр­ғы­зыл­ғандығын күтпестен үлес­­кердің қаражатын пайдалану (екінші деңгейдегі банктің ж­о­ба­ға қатысуы);
• Тұрғын үйдің қаңқасы тұр­ғы­зылғаннан кейін үлестік құ­рылыс кезінде құрылыс салу­шы­­ларға қойылатын талаптарды төмендету (60 мың шаршы метрден 36 мың шаршы метрге дейін).
• Құрылыс салушылардың қосымша валюталық және депо­зит­тік шоттар ашуы, сондай-ақ олар­дың арасындағы айырбастау мүмкіндігі.

Аталған заңға әзірленген тү­зе­ту­лер жүзеге асырылған жағ­дай­да құрылыс алушыларға кепіл­дік алу біршама жеңіл болмақ. Бірақ бұл жеңілдетулер 2016 жылы қабылданған тұрғын үй құ­ры­лысына үлестік қатысу тура­лы заңға қайшы келмейді, дейді билік өкілдері. Ведомство пікі­рін­ше, талаптар қатаңдағалы бері 7 жыл уақыт ішінде саланы гранд-компаниялар моно­по­лиялап алған. Ал талаптарды біршама жұмсарту өзге компа­ния­лардың да нарықта еркін жұ­мыс істеуіне мүмкіндік беріп, бәсеке тудырады.

«2016 жылға дейін болған жағ­дай қайталанбайды. Яғни заң қайта қаралған кезде бар­лық тәсілдер, үлестік құрылыс сала­сын­дағы бақылау функциялары да қайта қарастырылды. Олар ең бірінші кезекте үлескерлердің құ­қы­ғын қорғайды», дейді Құ­ры­лыс саласын дамыту басқармасының басшысы Жақсылық Сәрсембаев.

Нарықты монополистер иеле­ніп отыр дегенмен келіспейді кей са­рапшылар. Мәселен, сарапшы Лев Тетин қазір на­рықта монополистер жоқ деп санайды.

«Астананың өзінде 58 құры­лыс компаниясы 160 тұр­ғын үй кешенінде 3,5 млн шар­шы метр құрылыспен айналысып жатыр. Мұның бәрі – жаңа үйлер. Ал қайталама нарықта 40 мыңға жуық пәтер бар. Оның көлемі 2,5 млн шаршы метрдей болып қалады. Демек, дәл қазір нарықта 5,5-6 млн шаршы метр көлемінде ұсыныс бар деген сөз. Сонда бұл жерде монополия туралы айтудың қисыны жоқ», дейді сарапшы.

Астана дегеннен шығады, бас қаламыздың өзінде үлестік құрылыс проблемасы күйіп тұр. Қала әкімі Жеңіс Қасымбек «Алдымызда құрылысы созылып жатқан 30 үйді аяқтау міндеті тұр» дейді. Қазірге дейін шаһар басшысы төрт көппәтерлі тұрғын үй кешенінің үлескерлерімен кездесті, олар – «Мирный дом», «Тұран Сығанақ», «Территория комфорта-1» (2 кезек), «Хазар». Үлескерлердің жалпы саны 1200-ден астам отбасыдан асады. Олардың салыну ұзақтығы да әртүрлі. Мәселен, «Мирный дом» тұрғын үй кешенінің түйткілді деп танылғанына 10 жылдан асқан. Ал «Территория комфорта-1» тұрғын үй кешені (2 кезек) апатты жағдайда деп та­ны­лып, үйлердің блоктары бұ­зыл­ған. Тиісінше құрылысы ба­сынан қайта бас­талыпты. Қа­зір бұл кешеннің бірінші кезе­гінің құрылысы тәмам болып, үлескерлерге пәтер кілті табысталды. Енді екінші кезек бо­йынша қарқынды жұмыс жүріп жатыр.

Бәсекелестікті қорғау және да­мыту агенттігі төрағасының бірін­ші орынбасары Рустам Ахметов үлестік құрылыс нары­ғы­ның 28 пайызы ғана заң аясында жұмыс істеп жатыр, дейді. Құрылыс компаниялары көбіне жер теліміне, коммуникацияға рұқсат алғанымен, тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу тура­лы заңды белден баса салғанды жөн көреді. Неліктен?

«Оның екі себебін айта аламыз. Біріншіден, қымбаттығы. Екіншіден, оны ешкім бақылап жатпайды. Үлестік құрылыс туралы заңның нормасы қабылданған сәттен бастап тұрғын үй салу ке­зінде үлескерлердің қаража­тын негізсіз тартқаны үшін бірде-бір құрылыс салушы әкім­шілік жауапкершілікке тар­тылған жоқ. Осы уақытқа дейін тексеру парақ­та­ры бекітіл­меген, бірде-бір тексеру жүр­гізіл­меген. Әкім­дік­тер заңсыз жұмыс жүр­гіз­ген құрылыс компания­ла­рының тізімін жария­лап отырумен ғана шектеледі. Негізі сол тізімдегі әр компания жауапкершілікке тартылуға тиіс еді», дейді агенттік басшысының орынбасары.

Қазақстан Құрылысшылар ода­­ғының басшысы Талғат Ерғалиев бизнес-қоғамдастық бір­­неше рет құрылыс компания­ла­­рына қойылатын талаптарды азайту, қолданыстағы тәсілдерді же­тілдіру, сондай-ақ ақша тарту­ға рұқсат алудың қосымша меха­низмдерін енгізуді ұсынған.

«Құрылыс салушылардың 83 пайызы үлестік қатысу тура­лы заңның талаптарын орындай алмайды. Қазір 17 пайызы ғана үлестік қатысу заңының шеңберінде жұмыс істейді. Оның 6 пайызы «Қазақстан Тұрғын үй компаниясы» АҚ арқылы, ал 11 пайызы әкімдіктер мен екінші деңгейлі банктердің жобалары арқылы жұмыс істеп жатыр. Үлестік құрылыс туралы заң нор­­маларының орындалмауына келетін болсақ, басты себеп мына­да: мемлекеттің кепілдік беру туралы қарауына негізінен 6-8 ай уақыт кетеді. Осы кезеңде құрылысшыларымыз тұрғын үй кешенін салып жатады», дейді Талғат Ерғалиев.