Тұрғын үй: Жөнсіз өскен баға жөндемге келе ме?

«Доллармен арзан, теңгемен қымбат»

Соңғы үш жылда тұрғын үй саласы мазаң күй кешіп тұр. Коронавирус жағдайында шаршы метрдің құны күрт төмендесе, одан кейінгі кезеңде баға сан құбылды. Ал қазір баспананың бағасын тоқтату тіптен қиындап кетті. Оның құны күн сайын өзгеріп тұр. Арзандаған жоқ. Қымбаттап барады. Сарапшылар тұрғын үй бағасының өсуіне көптеген фактор әсер етіп отырғанын айтады. Бұған доллар бағамының өсуі, құрылыс материалдарының қымбаттауы, Ресейге салынған санкциялар ғана емес, бас­панаға деген сұраныстың күрт артуы да айтарлықтай әсер еткен.

Ұлттық статистика бюросының хабарлауынша, Қазақстанда тұрғын үйді сатып алушылар саны өткен айда күрт артып, ақпан айымен салыстырғанда 45,66%-ға көбейген. Бір айдың өзінде 67,8 мың нысан сатылған. Соның 49 844-і  пә­тер болса, 17 957-сі – жер үй. Осы­лайша, өткен наурыз айында сұраныс­тың жоғары болуына байланысты тұр­ғын үй бағасы бұрын-соңды болма­ған көрсеткішпен шарықтап, бастапқы на­рықтағы бір шаршы метрдің құны орта есеппен 408 950 теңгені құраған. Ақпан айы­мен салыстырғанда бұл көрсеткіш 21 170 теңгеге артық және соңғы бірне­ше жылда болмаған рекордтық өсім екен.

Жылжымайтын мүлік бағасына апта сайын шолу жасап отыратын krisha.kz интернет ресурсының мәліметінше, тұрғын үйлердің қымбаттауы жағынан Нұр-Сұлтан, Атырау, Көкшетау қалалары алдыңғы орында тұр. Бас шаһардағы ең жоғарғы жылдық өсім 26,6%-ды құраса, Көкшетауда – 21,6%-ға жеткен.

Тұрғын үй саласын зерттеп жүрген тәуелсіз сарапшы Айбар Олжаевтың пікіріне сүйенсек, биылғы бірінші тоқ­сан­дағы баспананың қымбаттауына бір­неше фактор себеп болған. Оның ішін­де объективті және субъективті фак­тор­­лар да бар. «Басты фактор ретінде нау­­рыздағы өсім, Ресейдің Украинаға қа­тыс­ты агрессиясы және соның салдарынан болған рубль бағамының, оның арты­нан бірден теңге бағамының едәуір құл­дырауын атап өтуге болады. Соның әсе­рінен тұрғын үй нарығындағы баға да қарқынды өсті. Оған екі себеп бар: теңгенің долларға шаққандағы паритеті әлсіреді де, сатушылар бағаны валютаға шақтап қайта есептеді. Екіншісі, құнды қағаздар нарығына қатысты пессимизм орын алып, инвесторлардың біразы ақ­шаны сақтап қалу үшін жылжымай­тын мүлік нарығына оралды. 2012 жылдан бері тарихи тұрғыдан қарасақ, Қазақстандағы тұрғын үй бағасы доллармен есептегенде, керісінше арзандап келді. Ал теңгелей өте қатты өсті. Сондықтан баспана нарығындағы баға өсімінің курс коррекциясы және инфляциямен тікелей корреляциясын байқауға болады», дейді сарапшы.

Оның айтуынша, инфляция тауар, қызметтің қымбаттауынан пайда бо­ла­ды. Құрылыс компаниялары да үрейге бой алдырып, баға орнатуда агрес­сивті саясат ұстанғаны байқалады.

«Құ­рылыс материалдарының қым­бат­тау эффектісі – бір айдың ішінде білін­бейтін, кем дегенде жартыжылдық циклы бар құбылыс. Сондықтан осы қымбаттауға құрылыс компаниялары «материал қымбаттап кетті» деген себеп айтса, ол сөздеріне сенбес едім. Сонымен бірге теңге бағамының алғашқы шоктан ары­лып, қазір тұрақтанып келе жат­қа­нын айтуға болады. Ал осыны көре отырып, құрылыс салушылар баға өсуін тежей ме? Оны айту қиын», дейді А.Олжаев.

«Әр шаршы метрге есебіміз әзір»

Қазіргі таңда жаңадан басталған құ­ры­лыстың бағасы ғана емес, аяқта­луға жақын нысандардың да құны ша­рық­тағаны белгілі. Қазақстан Құры­лыс­шылар одағы нарықтағы жағдайға байланысты бағаның өсуі заңды деп есептейді. «Құрылыс салушылар апта сайын, ай сайын нарықтың жағдайын бағамдап, соған сай шығынын есептеп, бағаны өзгертіп отырады. Бірақ ешкім де шаршы метрдің құнын қолдан өсірмейді. Сіздер дұрыс түсініңіздер: құрылыс деген тек құрылыс материалдарынан құ­ра­лмайды. Онда мыңдаған адам еңбек етеді. Олардың жалақысы бар. Оның үстіне құрылыс материалдары, жанар-жа­ғармай, электр қуаты – бәрінің де баға­сы қымбаттап жатыр. Бұлардың да құры­лысқа қатысы бар. Онсыз нысан көтерілмейді ғой. Сондықтан құрылыс салушылар бағаны қолдан өсіріп отыр деген ойдан аулақ болған жөн. Қазіргі таңда Қазақстанның өзінен шығатын ма­териалдар да қымбат. Тас, құм баға­сы­ның өзі 5-6%-ға өсті. Мұның бәрі құрылыстың шаршы метрінің бағасына әсер етеді. Доллардың бағасы түскенімен тұрғын үй құны арзандамайды», дейді Құрылысшылар одағының төрағасы Талғат Ерғалиев.

Оның айтуынша, баспана бағасы енді түседі деп үміттенудің реті жоқ. Қазір оның құны ай сайын 5-6%-ға қым­баттап отыр. Бұл қарқын өспесе, төмен­демейді. Әлбетте, бағаны тұрақты ұстаудың жолы бар. Ол үшін құрылыс саласындағы бәсекелестікті дамытып, саланы дағдарыстан алып шығу шараларын қазірден қолға алу керек. Осы жағынан құрылыс компанияларына мемлекет демеу көрсетуге тиіс.

«Құрылыс – қашанда ел экономи­ка­сының қозғалтқыш күші. Былтыр бұл салада 641,4 мың адам еңбек етті. Қазір бұл қарқын баяулап, құрылыс сала­­сындағы көрсеткіш төмендей бас­та­ды. Сондықтан Үкіметке жедел түр­де дағдарысқа қарсы шараларды қолға алуды ұсынамыз. Қазақстанның бар­лық аумағында инфрақұрылымдық жоба­ларды жүзеге асыру үшін биыл мем­ле­кеттік тапсырыстарды 1,2-1,5 трлн теңге деңгейінде еселеу қажет. Халыққа ар­налған ипотекалық несиелерді қайта­дан қалпына келтірген жөн. Банк кредит­те­рі бойынша мемлекеттік субсидияны жал­ғастыру қажет. Бұл елге де, құрылыс салушыларға да тиімді болар еді», дейді Т.Ерғалиев.

Сарапшының айтуына қарағанда, мемле­кеттің қатысуымен салынатын құ­ры­лыс пен коммерциялық бағыттағы ны­сан­дардың бағасында айтарлықтай айырмашылық бар. Себебі мемлекет тапсырыс берген кезде құрылыстың жобасынан бастап, жер телімінің бағасын, инженерлік желілерді, абаттандыру шы­ғындарын қоса есептейді. Ал ком­мерциялық тұрғын үйді салу шы­ғын­дары – тек құрылыс салушының мой­нында. Әрі олар объектіні сатқан кезде тек тұрғын үйге жататын шаршы метрді ғана сата алады. Подъездер, лифтілер, тұрғын үй емес жайларды сата алмайды. Мемлекеттің араласуымен салынып жатқан үйлердің коммерциялық баспаналардан 20%-дай арзанға сатылатыны сондықтан, дейді Т.Ерғалиев. «Құ­ры­лыстан хабары аз азаматтар тұр­ғын үйді қымбаттатып жатыр деп құ­ры­­лыс компанияларын айыптайды. Шын­туайтында, біз әр шаршы метрге қос­қан бағамызға жауап бере аламыз. Әр объекті үшін есебіміз дайын. Ешкім шар­шы метр бағасын жайдан-жай өсіріп отырған жоқ», дейді ол.

«Табыс таппаса там салмас еді»

Ал елордадағы құрылыс компания­лар­дың бірінде өндірістік-техникалық бөлімнің инженер-сметашы болып жұ­мыс істейтін Бектай атты азамат (аты-жөнін көрсетпеуді өтінді – авт.) құрылыс ком­паниялары екі есе пайда таппаса, құ­ры­лыс салмайтынын айтады.

«Қазіргі таңда елордалық құрылысты салудың бір шаршы метрі орташа есеппен 500 доллар деп есептеледі. Мұның ішіне жердің құны да, бетон да, кірпіш те, лифті де, ішкі, сыртқы қаптау, әрлеу жұ­мыстары да, инженерлік желілері де – бәрі кіреді. Мысалы, 1 мың шаршы метр нысан салынса, барлық шығынды осы шаршы метрге бөлеміз, сонда құры­лыс­тың өзіндік құны шығады», дейді сметашы-маман.

Егер қазіргі салынып жатқан тұрғын үй құрылысының бір шаршы метрін маман айтқан бағамен есептесек, онда құны шамамен 225 мың теңге (доллардың теңгеге шаққандағы қазіргі бағамы 451 теңге деп есептесек) болып тұр. Ал оның нарықтағы бағасы одан екі еседей қым­бат деуге болады. «Құрылыс та – ірі биз­нес. Құрылыс салушылардың одан пайда көруі заңды. Бірақ кейде олар бағаны тым шарықтатып жіберетінін көріп жүрміз. Жұртшылыққа түсінікті болу үшін 2019-2021 жылдары салынып біткен бір тұрғын үйдің құнын санап берейін. Құрылыстың жалпы құны – 7 млрд теңгені құрады. Көлемі – 55 мың шаршы метр. Бастапқы кезде құрылыстың әр шаршы метрінің өзіндік құны 127 273 теңгеге (7 млрд теңгені 55 мың шаршы метрге бөлсек, осы баға шы­ғады) бағаланды. Сол жылдары құры­лыс материалдарының бағасы онша өсе қойған жоқ. Демек, шаршы метрдің құны да аса өзгермеді. Бірақ құрылыс ком­паниясы тұрғын үйді салып біткен кезд­е оның шаршы метрін 390-450 мың теңге аралығында сатты. Осылайша, ком­па­нияның бір құрылыстан көрген пайдасы шамамен 23 млрд-тан асты», дейді маман.

Иә, құрылыс саласы қазір әрі-сәрі күй кешуде. Қарапайым халық баспана бағасы қымбат десе, құрылыс салушылар керісінше осы саланың қарқыны баяулап кетті деп дабыл қағуда.

«Лоббимен шұғылданатын ұйымдарға сене бермеген жөн»

Қазақстан Құрылысшылар одағының мәліметінше, бүгінде мемлекеттік инвестиция есебінен салынып жатқан 286 құрылыс нысаны жұмысын тоқ­татқан. Оның 84-і жобалардың қым­бат­тауына бай­ланысты қызметін әрі қарай жалға­с­т­ыра алмай отыр. Сон­дық­тан мемлекет дереу қажетті шараларды қолға алмаса, оның салқыны әсіресе, ма­мыр айынан бастап қатты сезілуі мүм­­кін. Алайда кей­бір сарапшылар мұ­нымен келіспейді.

«Біздегі құрылыс саласындағы менеджерлерде масылдық принципі басым. Мемлекет бізге көмектессін, себебі біз жұмыс тауып беріп отырмыз дейді. Біріншіден, олардың жұмысшылары мемлекет мүддесі үшін емес, сол компа­ния­ның бизнес мүддесіне жұмыс істеп жатыр. Құрылыс компаниясы мемлекеттен көмек сұрайтындай, сол мемлекетке тегін пәтерлер беріп жатқан жоқ. Бағаны ұстап тұруда жанашырлық танытып жатқаны да шамалы. Қазақстандық өндірісті күшейтуге, импортты алмас­тыруда құрылыс секторында ешқандай алға жылжу байқалмайды. Осы орайда құрылысшылардың мемлекеттен көмек сұрап, талап қоятын ешқандай моральдық құқығы жоқ деп ойлаймын», дейді тәуел­сіз сарапшы А.Олжаев.

Сарапшының пікірінше, ірі құрылыс компанияларының өздері бас болып, «Құрылыс салушылар қауымдастығы», «Қазақстанның құрылысшылар одағы», «Құрылыс саласының одағы» сынды ең кемі үш қоғамдық ұйым құрып алып, лоббимен айналысып жатқанын, соңғы кездері тіпті шантаж риторикасына көш­кенін айқын байқауға болады.

«Шынымен де, олардың жағдайлары нашар ма? Онда аудиттелген қаржылық есебі, бухгалтерлік баланстары қайда? Ондай құжаттарын ешқашан ашық жа­рия­лаған емес. Бірақ біз ең ірі үш құ­рылыс компаниясының 2021 жылдың қорытындысы бойынша супертабыс тапқанын жақсы білеміз. Және әр шар­шы метріне олар қойып отырған ба­ға­ның кем дегенде 40 пайызы акцио­нер­лерге табыс ретінде түсіп отыр. Сондықтан олар­дың бағаны кем дегенде 40 пайызға түсі­ре алатын әлеуеті бар», дейді ол.

Сарапшының айтуынша, мемлекет құрылыс компанияларына нарықтағы ойын ережесін, заңнаманы бәсекелестік жағ­дайында бизнес дами алатындай қылып реттеп беруі керек. Одан әрі ара­ла­судың керегі жоқ. «Құрылыс – таза на­рық. Басында-ақ солай болған. Қазір оны құрылысшылар субсидияланатын салаға айналдырып, мемлекетті де, ха­лық­ты да бірдей «емгісі» келеді. Егер бір компания жабылып, банкроттыққа ұшы­рап жатса, ол – нарық жағдайы. Оның орнына міндетті түрде басқасы келеді. Сондықтан мемлекеттік органдарға құ­ры­­­лысшылар құрып алған түрлі одақ­тар мен қауымдастықтың сөздеріне ере бе­ру­­дің қажеті жоқ. Онымен бірге, олар­дың қазір «Үлескерлік қатысу туралы» за­ңды қоныштан басып, бұзып отыр­ға­нын ескеріп, халықтан «брондау» деген сылтаумен ақша жинап отырған әре­кет­терінің алдын алу қажет», деп сөзін түйіндеді А.Олжаев.