Қазақстанның тұрғын үй нарығы бір сәт тынышталғандай күйде. Былтырғыдай аласапыран жоқ. Сарапшылардың пікіріне қарағанда, бүгінде жылжымайтын мүліктің барлық сегментінде сұраныстың азайғаны байқалған. Бір айдағы сату-сатып алу мәмілелерінің жалпы саны да 30 мыңға дейін қысқарған. Осыған қарап, баспана бағасы төмендеуі мүмкін деген оптимистік көзқарас танытуға да болар еді. Бірақ мамандардың болжамы басқа.
Сұраныс бар кезде өсім де бар
Былтыр жыл басынан бері елдегі тұрғын үй бағасы күрт қымбаттағанын жұртшылық жақсы біледі. Мұндай өсімді сарапшылар «жылжымайтын мүлік нарығындағы бұрын-соңды болмаған рекордтық көрсеткіш» деп бағалады. 2021 жылғы қаңтар айының өзінде республика бойынша жаңа үйлердің бағасы бірден 3,8%-ға, қайталама нарықтағы баспана 7,8%-ға өсті. Ал бір жылдың ішінде жаңа үйлер – 15,2%-ға, қайталама нарықтағы үйлер 23,1%-ға артқан.
Тұрғын үй бағасының күрт қымбаттауына зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу тікелей себеп болды. Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорының (БЖЗҚ) мәліметіне сүйенсек, 2021 жылдың қаңтарынан 2022 жылдың 1 сәуіріне дейін қор тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін зейнетақы жинағын мерзімінен бұрын пайдалану туралы 1 317 739 өтінішті орындаған. Оператор банктерде ашылған арнайы шотқа БЖЗҚ 3,1 трлн теңге аударған.
Зейнетақы қорында жеткілікті мөлшерден артылған ақшасы барлар қаржысын негізінен үй алуға жұмсап жатқанын көрген құрылыс компаниялары мен жылжымайтын мүлік қожайындары бірден тұрғын үй бағасын қымбаттатып жіберді. Осылайша, үйге деген сұраныстың өсуі құнның да өсуіне әкелді.
Ал биылғы 1 сәуірден бастап, зейнетақы қорындағы қаражаттың бір бөлігін пайдалану үшін ең төменгі жеткілікті шектің өскені белгілі. Бұл баспананың бағасына да, тұрғын үйдің сатылымына да әсер еткен. Біріккен риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, соңғы бірнеше айда тұрғын үй нарығының барлық саласында сұраныс төмендеген. Сарапшы мұны зейнетақы қорындағы ақшаны пайдалана алу мүмкіндігінің азаюымен, яғни жеткілікті шектің өсуімен байланыстырады.
Жылжымайтын мүлік нарығында дәл былтырғыдай дүрлігу жоқ екенін Comfort Company жылжымайтын мүлік агенттігінің риэлторы Дана Төре де растап отыр.
«Бұрын біздің агенттік сатып алу-сату бойынша күніне 3-4 мәміле жасайтын. Ал қазір аптасына бірнеше келісімшарт жасасақ қуанатын болдық. Үйлер өте баяу өтіп жатыр. 2021 жылдың соңы мен былтырғы жыл басында бас қаладағы үйлер өте жылдам өтті. Зейнетақы қорындағы ақшасын алып үлгергісі келген жұртшылық көп ойланбастан тұрғын үйді шетінен сатып алып жатты. Ал қазір ондай өтімділік жоқ. Үй жағдайын жақсартқысы келгендер немесе сырттан қалаға көшіп келушілер баспананы көп таңдайды, бұрынғыдай ала салмайды. Көбі арзандау баспанаға жүгіреді», дейді риэлтор.
Оның айтуынша, қазір қайталама нарықтағы жағдай қалыпты. Бірақ жаңа үйлердің бағасында көп өзгеріс жоқ. Керісінше, оның шаршы метрінің құны өсіп барады. Оның пікірінше, бағаның көтерілуіне жаңа үйлерді алып-сатумен айналысатын делдалдардың да белгілі бір деңгейде үлесі бар.
«Тұрғын үйдің құрылысы жаңадан басталған кезде оның бағасы арзан болатыны анық. Үйді алып-сатумен айналысатындар осы кезде бірнеше үй сатып алып қояды да, тұрғын үй аяқталған кезде оған 20-50%-ға дейін үстеме ақша қосып, қайта сатады. Жаңа үйлердің бағасы түспей отыруының бір себебі осы», дейді Д.Төре.
Баға мен баспана
Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы сатып алу-сату мәмілелерінің көлемі 2022 жылдың сәуірінде былтырғы осы кезеңмен салыстырғанда 12%-ға азайған. Биылғы сәуір айындағы оның саны наурыз айымен салыстырғанда 22,5%-ға қысқарған. Ал жаңа үйлердің бір шаршы метрі биылғы сәуір айында – 0,8%-ға, қайталама нарықтағы баспаналар 1,8%-ға өскен. Тек бір жылдың өзінде тұрғын үй өсімі бастапқы нарықта – 20,3%-ға, қайталама нарықта – 27,7%-ға және үйді жалдау құны 22,2%-ға қымбаттаған. Осыдан кейін баспана бағасы айтарлықтай көтеріле қоймаған.
Тәуелсіз қаржы сарапшысы Андрей Чеботарев соңғы екі айда баспана бағасының айтарлықтай өсім көрсетпегені нарықтағы белсенділіктің азаюынан дейді. Оның дерегіне қарағанда, биылғы мамыр айында сатып алу-сату келісімшарттарының саны бірден 41,9%-ға төмендеп кеткен. Маусым айында да оның көлемі бұрынғы қалпына келе қоймаған. Десе де, бұл дерекке қарап, баспана бағасы тұрақталады деуге болмайды.
«Баспана бағасы бірнеше фактордың қысымынан шыға алмай отыр. Айталық, тұрғын үйге деген қалыпты және шектен тыс сұраныс, үйлердің жаппай салынуы мен көлеңкелі экономика үй бағасының көтерілуіне ықпал етіп отыр. Бұған қоса құрылыс материалдарының қымбаттауы да бағаның шарықтауына әкелді. Бұл факторлардың кейбіреуімен күресуге болар еді. Бірақ барлық мәселені бір мезгілде шешу әзірше мүмкін емес. Сондықтан баспана бағасы көтеріле береді», дейді қаржыгер.
Сарапшы тұрғын үйге деген қалыпты сұраныс деп Қазақстандағы урбанизация деңгейін меңзеп отыр. Оның сөзіне қарағанда, елде урбанизация процесі төмен – небәрі 58,7% деңгейінде ғана. Территориялық аумақты дамыту жөніндегі мемлекеттік бағдарлама бойынша 2025 жылға қарай қала тұрғындарының үлесі 62,6% болуы керек. Демек әлі бірнеше жыл бойы мегаполистерге ағылатын халық саны толастамайды. Бұл өз кезегінде тұрғын үйге деген сұранысты үдетіп, соған сай бағаның өсіміне де алып келеді, дейді А.Чеботарев өзінің телеграм каналында.
Оның пікірінше, үйді жеңілдетілген жолмен беретін мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларының да баспана бағасына әсері бар. «Мысалы, мемлекет базалық мөлшерлемеден де, инфляция деңгейінен де бірнеше есе төмен пайызбен ипотекалық несие ұсынып жатады. Әсілінде, мемлекеттен берілетін үйлер нарыққа кері әсерін тигізбеуі керек. Әйтпесе, баспанаға деген сұранысты қолдан көбейтіп аламыз да, бұл өз кезегінде бағаны тежеуге мүмкіндік бермейді», дейді сарапшы.
Сарапшы-мамандар тұрғын үй бағасын ырықтандырудың небір жолдарын ұсынып келеді. Кейбіреулер баспана бағасын бақылауға алатын арнайы мекемелер құру керек дегенді алға тартады. Тұрғын үй нарығының сарапшысы Айбар Олжаев мұндай арнайы мекеменің ешқандай қажеті жоғын жеткізді.
«Тұрғын үй бағасын бақылайтын арнайы мекеме құру қазіргі ашық нарық жағдайына келмейтін кереғар шешім дер едім. Нарықтың осы сегментіндегі астыртын баға келісімдерін зерттеуге Бәсекелестікті қорғау және дамыту агенттігінің де құзыреті жетіп жатыр. Олардың жұмысы да соған құрылған. Сондықтан жекеменшік компаниялардың қойған бағасына араласып, оны бақылауға алу дұрыс емес, әуелі бұл экономикалық құрылымымызға зиян келтіретін дүние деп есептеймін», дейді экономист-сарапшы.
Есесіне, А.Олжаевтың баспана бағасына байланысты болжамы позитивті. Оның сөзіне қарағанда, жылдың екінші жартысында тұрғын үй бағасының өсуін емес, тоқтауын көруіміз мүмкін.
Үйлі болу: үміт пен күдік
Бүгінде тұрғын үй қорының аздығы да оның бағасына әсер етіп отырған негізгі факторлардың бірі. Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің мәліметінше, былтыр елімізде 17,1 млн шаршы метр жаңа үй салынған, жылдық өсім – 11,4%. Ал биыл 15 млн шаршы метрден астам тұрғын үй немесе 138 мың пәтер салу жоспарланған, оның 90 мыңнан астамы – көпқабатты үйлердегі пәтерлер болса, 47 мыңы – жеке тұрғын үйлер. Министрліктің мәліметінше, 2022 жылдың 5 айының қорытындысы бойынша тұрғын үйді пайдалануға беру көлемі 103,4%-ға (4,7 млн шаршы метр) орындалған.
Сатып алу құқығынсыз жалға берілетін тұрғын үймен кезекте тұрған 4 мың адам және жұмыс істейтін жастар арасынан 3 мың адам қамтамасыз етілуге тиіс. Өңірлерде кезекте тұрғандар үшін Отбасы банкі арқылы сатылатын кредиттік тұрғын үйде 10 мыңға жуық пәтер де салынып жатыр.
Алдағы 2022-2025 жылдары тағы 62 млн шаршы метр баспана салу жоспарланып отыр. Бұл дегеніңіз жылына 20 млн шаршы метр тұрғын үй деген сөз. Былай қарасаңыз, нарықтағы сұраныстың біраз бөлігін жабатындай-ақ көлем. Бірақ сарапшылар мұндай ауқымды тұрғын үй көлемінің өзі қазақстандықтардың баспаналы боламын деген үмітін ақтай алмайтынын айтады. Андрей Чеботаревтың айтуынша, БҰҰ-ның белгілеген халықаралық стандарты бойынша бір адамға 30 шаршы метрден келуі керек. Бірақ біз бұл көрсеткішке 2025 жылдың өзінде жете алмаймыз. «Былтыр Қазақстанда бір тұрғынға шаққандағы тұрғын үй үлесі 23 шаршы метрден келді. 2025 жылға қарай небәрі 26 шаршы метрге ғана қол жеткіземіз деп отырмыз. Сондықтан әзірше БҰҰ стандартына сай боламыз деген талпынысты көріп тұрған жоқпын. Оның нақты жоспары да белгіленген жоқ. Оның үстіне миллиондаған шаршы метрлерді белгілі бір жекеменшік компаниялар салып жатыр. Олар мемлекеттің тұрғын үйге деген шығындарының қысқаруын құп көре қоймайды. Сол себепті мемлекет тарапынан қолға алынатын жеңілдетілген жаңа тұрғын үй бағдарламаларының қабылдануы үшін барын салып бағады. Егер мемлекет қолұшын бермесе, көп компания банкротқа ұшырайтынын жақсы біледі. Қысқасы, Үкімет шынымен де жылжымайтын мүлік нарығын ретке келтіргісі келсе, алдымен нарықты «көлеңкелі» сұраныстар мен келісімдерден арылтуға күш салуы қажет. Жеңілдетілген ипотекалық несиені де қолға алып, оның нақты мұқтаж жандарға берілуін қадағалау керек. Ол үйлер сатылып, жалпы нарыққа шығып кетпеуге тиіс. Мемлекет балансында қалып, келесі мұқтаж жанға мұрагерлікке қалатындай жағдай жасалуы керек», дейді А.Чеботарев.