«Жыл басталысымен елімізде жаңа «9-20-25» тұрғын үй бағдарламасы іске қосылады» деген ақпар халықты елең еткізген еді. Бұған «Бәйтерек» холдингі де, «Отбасы банкі» де нақты түсінік бере алмаған болатын. Таяуда өткен Үкімет отырысында осы жайында біраз мәлімет жария болды. Сонымен жаңа жылдан кейін халықтың баспаналы болуына мүмкіндік беретін тағы бір бағдарлама іске қосылмақ.
Бұдан бұрын жарияланған жұртшылыққа қолжетімді «7-20-25» бағдарламасына сұраныс артып, оны іске асыруға біраз қаражаттың қажеттілігінен Ұлттық банк шектеу енгізген-ді. Сол себепті «Отбасы банк» пен «Бәйтерек» холдингі бірлесіп, жаңа жоба әзірледі. Бұл тұрғын үй-коммуналдық инфрақұрылымды дамытудың 2023-2029 жылдарға арналған тұжырымдамасы аясындағы «9-20-25» бағдарламасы еді. Негізінен жастарға бағытталған бағдарлама. Несие мөлшерлемесі – 9%, бастапқы жарна – 20% және қарызды 25 жылға бөліп төлеу мерзімі бекітілді. Бұған жыл сайын 150 млрд теңге аудару көзделіп, 8 мың отбасы баспанамен қамтылуға тиіс деп жоспарланып отыр.
Қазіргі таңда елдегі халық саны 20 млн адамға жетті. Бұрыннан бары һәм таяуда қосылғалы тұрған жаңа тұрғын үй бағдарламасының бәрі халықты баспанамен қамтамасыз етуге қауқарлы ма? Мәселе сонда. Әрине, ширек ғасырдан бері банк арқылы ипотекалық несиемен баспана алу үйреншікті жағдайға айналды. Нақты қаражаты жоқ халық үшін де, ипотекалық несиелендіруді жетілдіруде пайыздық мөлшерлемесі жоғары екінші деңгейлі банктер (ЕДБ) үшін де тиімді. Дегенмен де, оған екінің бірі қол жеткізіп отырған жоқ. Тұрғын үйге қатысты Үкіметтің қаулысы бекітілген түрлі мемлекеттік бағдарлама аясында талай жан үйлі де болды.
Алайда ипотекалық несиемен алынған үйлерге сараптама жасаған мамандар басқалармен салыстырғанда пайыздық мөлшерлемесі жоғары ең қымбат ипотека біздің елімізде екенін анықтаған. Сонымен өткен жылдың қорытындысы бойынша, елімізде жан басына шаққанда тұрғын үймен қамтамасыз ету 23,4 шаршы метрді құраған. Ал ол алдыңғы жылдармен салыстырғанда небәрі 0,9%-ға ғана өскен. Бұл мән БҰҰ стандартына сәйкес, 30 шаршы метрден айтарлықтай төмен. Сарапшылар көрші Ресейде тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі қазірдің өзінде бір адамға 28 шаршы метрден асса, Ұлыбританияда – 35, Францияда, тіпті тығыз қоныстанған Жапонияның өзінде – 39, Германияда – 46, АҚШ-та – 68 және Аустралияда 89 шаршы метрді құрайды.
Біздегі тұрғын үймен қамтамасыз етудің негізгі себебі оны сатып алу деңгейінің төмендігінен дейді мамандар. Иә, тұрғын үй сатып алу үдерісінде ипотека басты рөл атқаратыны, сол арқылы үй иесі болудың бірден-бір жолы екені белгілі.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің ең танымал бағыттарының бірі – тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі. Бұл – шын мәнінде тұрғын үй сатып алудың ең қолжетімді тәсілі. Аталған жүйені жүзеге асыратын жалғыз қаржы институты – Отбасы банкі. Дәл осы банк азаматтарға тұрғын үй сатып алуға мүмкіндік беретін ТҚЖ жүйесіндегі ең төменгі тарифтерді ұсынады. Отбасы банкінде екі негізгі несие нұсқасының бірі – тұрғын үй, 3 жылдан бастап жинақтау мерзімі мен жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) бар болғаны 3,6% және ең танымал аралық несие. Қазіргі уақытта сыйақы мөлшерлемесі 6%-10%, ал 2024 жылдың 15 ақпанынан бастап 6%-8,5%-ға дейін төмендейді. Несие мөлшерлемесінің көлемі депозит бойынша жинақтау мерзіміне, бағалау көрсеткішінің мәніне байланысты болады. Олар неғұрлым жоғарыласа, соғұрлым мөлшерлеме төмендейді.
Бүгінгі таңда ТҚЖ жүйесіне қатысушылардың саны 2,7 млн адамды немесе бағалау бойынша елдің экономикалық белсенді халқының 28%-ын құрайды. Жылдан-жылға өсіп, мәселен, 2021 жылы үлесі – 23,5%, 2020 жылы – 20,3%, 2019 жылы – 16,9%, 2018 жылы 14,2% құраған. Осы жылдың өзінде 377 070 тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің жаңа қатысушылары атаныпты. Жалпы алғанда, елдегі банктердің түгелге жуық ипотекалық портфельдегі үлесі – 56% .
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі ынтымақтастық тұжырымдамаға негізделген, тұрғындардың жинаған ақшасына қарай несие алуға септігін тигізеді. Бұл сыртқы қаржы ресурстарын іске асыруға мүмкіндік беріп, несиелерді азаматтарға қолжетімді етеді. Осы арқылы төмен кіріспен қаражат жинақтауға және қолайлы мөлшерлемеде несие алуға көмектесетін таптырмас құрал болып тұрған жайы бар.
Еліміздегі 21 ЕДБ-ның тағы 12-сі ипотекалық өнімдерді ұсынуға дайын. Дегенмен коммерциялық ипотека айтарлықтай қымбат, ел азаматтары үшін қолжетімсіз. Биыл әдеттегі ипотека бойынша, яғни банктік серіктестік және жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалардан тыс, тұрғын үйді сақтандыру жүйесі де емес несиелерге байланысты жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) 15%-дан 26,5%-ға дейін өзгерген.
ЖТСМ-нің 15%-дан 20%-ға дейінгі ең төменгі мәндерін үш қаржы институты – ЦентрКредит банкі, Altyn Bank және Фридом финанс Қазақстан банкі ұсынып отыр. Екінші деңгейлі 7 банктің ең төменгі ЖТСМ 20%-дан жоғары, олар: Halyk Bank – 20,4%, Шинхан банк – 20,9%, Нұрбанк – 21,4%, ForteBank – 22,3%, Bank RBK – 23,2%, КЗИ банкі 24,8%-дан асады. Қазақстандағы Қытай банкі – 26,5%-дан басталса, соңғы аталған екінші деңгейлі екі банк жоғары мөлшерлемемен қатар қысқа мерзімге (тиісінше 5 және 7 жылға) ипотека береді. Бұл да қарапайым азаматтар үшін іс жүзінде қолжетімсіз.
Айта кетерлік жайт, еліміздегі ЕДБ-ның тұтынушыларына төлем қабілеттілігіне қойылатын талаптарды бірте-бірте қатаңдатуда, бұл өз кезегінде қолжетімді тұрғын үйді сатып алуға кері әсерін тигізіп отыр.
Еліміздегі ипотека бойынша жоғары пайыздық мөлшерлемені халықаралық сарапшылар растайды. Numbeo мамандарының бағалауынша, 100-дің үстіндегі елдің арасында ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесі жағынан рейтингте Қазақстан ең жоғары он елдің қатарында тұрған көрінеді.