Ипотекалық баспана қолжетімді ме?

Бұдан бұрын жарияланған жұртшы­лық­қа қолжетімді «7-20-25» бағдар­ла­ма­сы­на сұраныс артып, оны іске асыруға біраз қаражаттың қажеттілігінен Ұлттық банк шектеу енгізген-ді. Сол себепті «Отбасы банк» пен «Бәйтерек» холдингі бір­лесіп, жаңа жоба әзірледі. Бұл тұрғын үй-коммуналдық инфрақұрылымды да­мы­тудың 2023-2029 жылдарға арнал­ған тұ­жырымдамасы аясындағы «9-20-25» бағ­дарламасы еді. Негізінен жас­тарға бағытталған бағдарлама. Несие мөл­шер­ле­месі – 9%, бастапқы жарна – 20% және қарызды 25 жылға бөліп төлеу мерзімі бекітілді. Бұған жыл сайын 150 млрд теңге аудару көзделіп, 8 мың отбасы баспанамен қамтылуға тиіс деп жоспарланып отыр.

Қазіргі таңда елдегі халық саны 20 млн адамға жетті. Бұрыннан бары һәм таяуда қосылғалы тұрған жаңа тұрғын үй бағдарламасының бәрі халықты бас­панамен қамтамасыз етуге қауқарлы ма? Мәселе сонда. Әрине, ширек ғасырдан бері банк арқылы ипотекалық несиемен баспана алу үйреншікті жағдайға айналды. Нақты қаражаты жоқ ха­лық үшін де, ипотекалық несиелендіруді жетілдіруде пайыздық мөлшерлемесі жоғары екінші деңгейлі банктер (ЕДБ) үшін де тиімді. Дегенмен де, оған екінің бірі қол жеткізіп отырған жоқ. Тұрғын үйге қатысты Үкі­мет­тің қаулысы бекітілген түрлі мем­ле­­кет­тік бағ­дарлама аясында талай жан үйлі де болды.

Алайда ипотекалық несиемен алынған үйлерге сараптама жасаған мамандар басқалармен салыстырғанда пайыздық мөлшерлемесі жоғары ең қымбат ипотека біздің елімізде екенін анықтаған. Сонымен өткен жылдың қорытындысы бойынша, елімізде жан басына шаққанда тұрғын үймен қамтамасыз ету 23,4 шаршы метр­ді құраған. Ал ол алдыңғы жылдармен са­лыстырғанда небәрі 0,9%-ға ғана өскен. Бұл мән БҰҰ стандартына сәйкес, 30 шаршы метрден айтарлықтай төмен. Сарапшылар көрші Ресейде тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі қазірдің өзінде бір адамға 28 шаршы метрден асса, Ұлы­британияда – 35, Францияда, тіпті тығыз қоныстанған Жапонияның өзінде – 39, Гер­манияда – 46, АҚШ-та – 68 және Аустралияда 89 шаршы метрді құрайды.

Біздегі тұрғын үймен қамтамасыз етудің негізгі себебі оны сатып алу дең­гейінің төмендігінен дейді мамандар. Иә, тұрғын үй сатып алу үдерісінде ипотека басты рөл атқаратыны, сол арқылы үй иесі болудың бірден-бір жолы екені белгілі.

Қазақстанда ипотекалық несиелеудің ең танымал бағыттарының бірі – тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі. Бұл – шын мә­нінде тұрғын үй сатып алудың ең қол­жетімді тәсілі. Аталған жүйені жүзеге асыратын жалғыз қаржы институты – Отбасы банкі. Дәл осы банк азаматтарға тұрғын үй сатып алуға мүмкіндік беретін ТҚЖ жүйесіндегі ең төменгі тарифтерді ұсынады. Отбасы банкінде екі негізгі несие нұсқасының бірі – тұрғын үй, 3 жылдан бастап жинақтау мерзімі мен жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) бар болғаны 3,6% және ең танымал аралық несие. Қазіргі уақытта сыйақы мөлшерлемесі 6%-10%, ал 2024 жылдың 15 ақпанынан бастап 6%-8,5%-ға дейін төмендейді. Несие мөлшерлемесінің көлемі депозит бо­йынша жинақтау мерзіміне, бағалау көрсеткішінің мәніне байланыс­ты болады. Олар неғұрлым жоғарыласа, соғұрлым мөлшерлеме төмендейді.

Бүгінгі таңда ТҚЖ жүйесіне қатысу­шы­лардың саны 2,7 млн адамды немесе бағалау бойынша елдің эконо­ми­калық белсенді халқының 28%-ын құрайды. Жылдан-жылға өсіп, мәселен, 2021 жылы үлесі – 23,5%, 2020 жылы – 20,3%, 2019 жылы – 16,9%, 2018 жылы 14,2% құраған. Осы жылдың өзінде 377 070 тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің жаңа қатысушылары атаныпты. Жалпы алғанда, елдегі банктердің түгелге жуық ипотекалық портфельдегі үлесі – 56% .

Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі ын­тымақ­тастық тұжырымдамаға негіз­делген, тұрғындардың жинаған ақшасына қарай несие алуға септігін тигізеді. Бұл сыртқы қаржы ресурстарын іске асы­руға мүмкіндік беріп, несиелерді аза­маттарға қолжетімді етеді. Осы арқылы төмен кіріспен қаражат жинақтауға және қолайлы мөлшерлемеде несие алуға көмектесетін таптырмас құрал болып тұрған жайы бар.

Еліміздегі 21 ЕДБ-ның тағы 12-сі ипо­текалық өнімдерді ұсынуға дайын. Дегенмен коммерциялық ипотека айтар­лық­тай қымбат, ел азаматтары үшін қолжетімсіз. Биыл әдеттегі ипотека бо­йынша, яғни банктік серіктестік және же­ңілдетілген мемлекеттік бағдар­ла­ма­лардан тыс, тұрғын үйді сақтандыру жүйесі де емес несиелерге байланысты жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) 15%-дан 26,5%-ға дейін өзгерген.

ЖТСМ-нің 15%-дан 20%-ға дейінгі ең төменгі мәндерін үш қаржы институты – ЦентрКредит банкі, Altyn Bank және Фридом финанс Қазақстан банкі ұсынып отыр. Екінші деңгейлі 7 банктің ең төменгі ЖТСМ 20%-дан жоғары, олар: Halyk Bank – 20,4%, Шинхан банк – 20,9%, Нұрбанк – 21,4%, ForteBank – 22,3%, Bank RBK – 23,2%, КЗИ банкі 24,8%-дан асады. Қазақстандағы Қытай банкі – 26,5%-дан басталса, соңғы аталған екінші деңгейлі екі банк жоғары мөлшерлемемен қатар қысқа мерзімге (тиісінше 5 және 7 жылға) ипотека береді. Бұл да қарапайым азаматтар үшін іс жүзінде қолжетімсіз.

Айта кетерлік жайт, еліміздегі ЕДБ-ның тұтынушыларына төлем қабі­лет­ті­лі­гіне қойылатын талаптарды бірте-бірте қатаң­­да­туда, бұл өз кезегінде қолжетімді тұр­ғын үйді сатып алуға кері әсерін тигізіп отыр.

Еліміздегі ипотека бойынша жоғары пайыздық мөлшерлемені халықаралық сарап­шылар растайды. Numbeo маман­да­рының бағалауынша, 100-дің үстіндегі елдің арасында ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесі жағынан рейтингте Қазақстан ең жоғары он елдің қатарында тұрған көрінеді.