«Бәйтерек» холдингінің еншілес компаниясы «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» АҚ Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры жүзеге асыратын кепілдік беру механизмі құрылыстың аяқталуы жағынан үлескердің қорғалуына бағытталған дейді басқарма төрағасы Дәурен ОҢАЕВ.
– Дәурен Арманұлы, Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қорының іске қосылғаны туралы жарияланғаннан бері екі ай өтті. Аталған бастаманы қатаң және тіпті оңайшылықпен орындалмайтын деп айтып жатыр. Үлескерлермен болған қаншама даудан кейін құрылыс нарығына оң идеялармен, игі ниетпен кіру қиын ба?
– Жақсы сұрақ. Шын мәнінде біз құрылыс нарығына жаңа ойыншы ретінде, тұрғын үй құрылысына кепілдік берумен, атап айтқанда үлескерлердің тәуекелдеріне кепілдік берумен айналысатын жаңа тарап ретінде қатысудамыз. Бұл ретте біз қазіргі кезде үлестік құрылыс бөлігінде барлығымен, оның ішінде халықпен теріс қабылданатын нарыққа кіріп жатырмыз. Сондықтан, мұндай нарыққа кіру, жұмысты басынан бастау оңай емес.
Сонымен қатар, алданған үлескерлердің, өз міндеттемелерін орындамаған құрылыс салушылардың оқиғаларымен байланысты жағымсыз жағдайлардың салдары осы салада арнайы кепілдік беру қорын құруға бастама салды. Мұндай жағдайларға жол бермеу мақсатында кепілдік беру қоры құрылды және біз алдымызда тұрған мақсаттарды орындау үшін құрылыс салушылармен өзара әрекеттесуді бастаймыз.
Сіз құрылыс салушыларға қойылған қатаң талаптар туралы айтып отырсыз, бірақ бұл көңілге қонымды нәрсе. Объект бойынша біздің кепілдігімізді алу үшін барлық объектілер белгілі бір өлшемдерге сәйкес келуі тиіс және біз оған көзімізді жеткізуіміз керек. Сонымен қатар, біз негізінде құрылыстың аяқталуына кепілдік береміз, сондықтан да біз құрылыс салушы тұлғасындағы серіктесіміздің, ал біз серіктестік қатынастарға негізделеміз – шын мәнінде сенімді екеніне анық сенімді болуымыз керек.
– Сіздер үлескерлердің ақшасын тарту есебінен салынатын тұрғын үйдің 50 пайызынан астамын сақтандыруға ниеттеріңіздің бары туралы атап өттіңіздер. Бұл ретте қордың оң шешімін алатын құрылыс компаниялары мінсіз беделге ие болуы қажет. Құрылыс салушылар үшін бұл схема қаншалықты ауыр және ол орындалатындай ма?
– Құрылыс салушылар үшін бұл талаптарды орындау әбден мүмкін. Мәселе, әрине, нарықта кемінде үш жыл жұмыс тәжірибесі бар және пайдалануға берілген тұрғын үйдің тиісті көлеміне ие, жеткілікті түрде нық тұрған құрылыс салушылар туралы жүріп жатқаны белгілі. Яғни, егер құрылыс салушы, мысалы Астана және Алматы қалаларындағы объектілер бойынша кепілдік алғысы келсе, ол тұрғын үйдің кемінде 18 мың шаршы метрін пайдалануға беру тәжірибесіне ие болуы қажет. Ал өңірлерде салатын болса – тұрғын үйдің кемінде 18 мың шаршы метрі пайдалануға берілген болуы тиіс.
Сонымен қатар, құрылыс салушы аудиттелген қаржылық есептілікпен расталған соңғы екі жыл ішінде шығынсыз қызметке ие болуы шарт. Кепілдік алу үшін оған осындай талаптар қойылады. Бұл талаптарға сәйкес келмеген жағдайда, бізге жүгінуден нәтиже болмайды. Бұл бізге жеткілікті түрде кәсіби жетілген құрылыс салушылардың ғана келуіне қызығушылығымызды білдіреді. Өткен екі айдағы жұмыс ішінде біз мұндай құрылыс салушылар тарапынан бұл механизмге қызығушылық танытуды байқап отырмыз.
– Яғни сіздер тек ірі құрылыс салушылар үшін ғана жағдай жасайсыздар ма?
– Жоқ, тек ірі ғана емес, Қазақстанда осы өлшемдерге сәйкес келетін басқа да құрылыс салушылар бар, олар небәрі бірнеше объектіні пайдалануға бергенімен, оларды қандай да бір ауыртпалықтарсыз салып, өз міндеттерін орындап отыр. Сондықтан да мен мұны құрылыс салушылар үшін өте қатаң талаптар деп айтпас едім. Қалыпты жұмыс жағдайы.
Бүгінгі күні құрылыс салушылар үшін қолданыстағы талаптар түпкілікті емес екенін атап өткім келеді. Біздер, заңның әзірленуіне жауапты орган ретінде Ұлттық экономика министрлігімен бірлесе отырып, оларды әрдайым жетілдіріп және жаңалап отырамыз. Қарапайым тілмен айтқанда, бұл талаптар нарықпен бірдей дем алып отыруы қажет.
Нарық өзгерген жағдайда – нарықтың құрылымы өзгереді. Егер тез уақытта, сапалы құрылысты салатын және шын мәнінде сенім артуға болатын күшті құрылыс салушылар пайда болса, оларға қойылатын талаптар да өзгереді, уақыт талабына сәйкес келуі тиіс.
– Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қорына қанша өтінім келіп түсті? Екіншіден, «№1 кепілдікті» кім алады?
– Ресми түрде біздің механизм арқылы бір өтінім өтті және ол бойынша оң шешім қабылданады деп айта аламын. Өкінішке орай біз құрылыс салушыны әлі айта алмаймыз, дегенмен, шамамен келесі аптада бірінші кепілдіктің берілуі туралы жариялауға дайын боламыз және бұл туралы барлығын міндетті түрде ақпараттандырамыз.
Қазіргі уақытта біз 3-4 қызығушылық танытқан құрылыс салушылармен келіссөздер жүргізу барысындамыз, олар қазір жобалау-сметалық құжаттама бойынша мемлекеттік сараптаманың қорытындысын алу жөнінде тиісті рәсімдерден өтіп жатыр, жер пайдалану құқығын рәсімдеуге әкімдік тұлғасындағы жергілікті атқарушы органдармен өзара әрекеттесуде. Мұның бәрін орындау мүмкін және құрылыс салушылар шамадан тыс тапсырма немесе өте қатаң, орындалмайтын талаптар байқап тұрған жоқ. Біз олармен әрдайым келіссөздер жүргізіп, алдын ала жұмыс тәртібінде олардың құжаттарын қарап, толық пакет үшін не жетіспейтіндігін айтып көмектесіп отырамыз. Енді бір-екі айдың ішінде олар тіпті бірнеше жоба бойынша барлық қажетті құжаттаманы жинақтайды деген ойдамын.
– Дәурен Арманұлы, қандай жағдайлар кепілдік беру жағайлары болып есептеледі?
– Кепілдік беру жағдайлары құрылыс салушы тарапынан міндеттемелерін орындамауды қамтиды. Біріншіден, бұл – үйді пайдалануға беру мерзімін бұзу. Бұл жерде тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімін заңға сәйкес жалпы ұзақтығы 9 айға үш мәрте ұзарту мүмкіндігін атап өту қажет. Яғни құрылыс салушы тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімін жобалау құжаттамасында көрсетілген мерзімнен 9 айдан асыра кешіктірген жағдайда.
Екіншісі – үлескерлердің ақшасын мақсатына қарай пайдаланбау. Бұл үлескерлерден пәтер құрылысы үшін алынған ақшаның құрылыс мақсаттарына жұмсалмау жағдайы. Біз құрылыс салушының шот бойынша барлық әрекеттерін қадағалап отырамыз, яғни біз ақшаның қайда және қандай мақсаттарға жұмсалып жатқанын көріп отырамыз.
Және үшіншісі – күшіне енген сот шешімімен расталатын, тұрғын үйдің құрылысымен байланысы жоқ қызмет бойынша құрылыс салушының банкроттығы.
Бұл жерде Кепілдік беру қорымен кепілдік беру жағдайының басталу фактісін тану – біз үшін шеткі шара. Біз өз тарапымыздан кепілдік беру жағдайына әкеп соғуы мүмкін құрылыс салушымен туындайтын барлық тәуекелдерді үнемі қарастырып отырамыз және оларды пайда болу сәтінен бастап азайтамыз. Ал мұндай тәуекелдер әр түрлі учаскеде пайда болуы әбден мүмкін. Мысалы, бұл әр түрлі сот даулары...
– Сіздермен бе?
– Жоқ, үшінші тұлғалармен. Тәуекелдер бас мердігер деңгейіндегі қандай да бір техникалық мәселелер, теріс басқарушылық шешімдер, уәкілетті компанияның өзінің немесе құрылыс салушының деңгейінде туындауы мүмкін. Және сол сияқты.
Және де мен атап өткендей, біз осы сәтте оны тексере бастаймыз. Ең алдымен, объектінің өзінің жағдайына, оның құрылыс барысына қараймыз және мониторингтеу барысында құрылыс барысы жоспарға сәйкес келмеуі, яғни салынуға тиістіден аз салынғаны анықталса, уәкілетті компанияға анықталған бұзушылықтарды жою туралы талап қойылады. Осы мақсаттар үшін біз апта сайын құрылыс барысын қадағалап отыратын және барлық қаражаттың, ең алдымен үлескерлер қаражатының мақсатына қарай жұмсалуын бақылайтын тәуелсіз инжинирингтік компанияны тартамыз.
Егер олар белгіленген мерзімде жағдайды түземесе және осы жағдайды түзеу бойынша нақты жоспар ұсынбаса, біз кепілдік беру жағдайының фактісін белгілейміз және бұл туралы өз қаражатын салған барлық үлескерлерді ресми сайт пен БАҚ арқылы хабардар етеміз.
Бұл сәтте Кепілдік беру қоры осы уәкілетті компанияны сенімгерлікпен басқаруды бастайды, яғни мәні бойынша басқарушы құрылыс компаниясы бола бастайды. Бұл объект бойынша біз ендігі жерде құрылысты аяқтау үшін – уәкілетті компанияның, құрылыс салушының жеке қаржатынан немесе үлескерлер ақшасынан, сондай-ақ республикалық бюджеттен бөлінген қаражат есебінен қалыптасқан қордың қаржылық капиталының есебінен қаншалықты қаражат салу қажеттігін қараймыз, талдау жүргіземіз.
– Қандай сома туралы айтылып жатыр?
– Осы жылға 10 миллиард теңге сома туралы айтылып жатыр. Келесі жылға қосымша қаражат бөлінуі мүмкін. Және кепілдік беру жағдайы орын алған кезде біз құрылысты аяқтауға және кейіннен үлескерлерге пәтерлерін беруге бағытталған белгілі бір шараларды қабылдай бастаймыз.
Біз құрылысты аяқтаумен байланысты шығындарды көтеретін болғандықтан, тиісінше біз осы ақшаны қайтарып алуды көздейміз, сондықтан құрылыс салушы өз жауапкершілігін түсінуі қажет. Құрылысты аяқтау бойынша өз міндеттемелерін орындамай, бұл жауаптылықты бізге жүктесе де, ол кейіннен бәрібір бізбен қарым-қатынаста болады. Біз құрылысты аяқтап береміз, бірақ содан кейін уәкілетті компания деңгейінде қаражат қайтарылмайтын болса, біз оны қайтаруды құрылыс салушыдан талап етеміз және ол біздің шығындарымызды өтеуге міндеттенеді. Бұл заңмен қарастырылған.
– Ал егер өтеуге шамасы келмесе?
– Егер оның өтеуге шамасы келмесе, біз құрылыс салушыға банкроттық рәсімін бастаймыз. Мұның бәрі заңда жазылған және бұл туралы құрылыс салушылар жақсы біледі. Біз үнемі олардың назарын осыған аударып отырамыз.
– Халық сапасыз құрылыс қаупінен жаңа заманауи үйге көшуге қорқады. Кепілдік беру үй сапасына қандай да бір әсерін тигізе ме?
– Біздің қор жүзеге асыратын кепілдік беру механизмі құрылыстың аяқталуы жағынан үлескердің қорғалуына бағытталған. Бұл негізгісі.
Екіншісі – кепілдік алған құрылыс салушы осы объект бойынша кепілдіктің бары және ақшалары тек құрылыс мақсатында жұмсалатыны туралы білетін үлескерлердің ақшасын тарта алады. Әрине, біз де құрылыстың барлық кезеңдерін – мерзімдер бойынша құрылыс барысын, барлық техникалық және нормативті талаптарға сәйкестігін және ақшаның мақсатына қарай жұмсалуын бақылаймыз. Мұның бәрі заңға сәйкес ашық бір банк шоты арқылы жүзеге асуы тиіс.
Бұл жерде қордың кепілдігін алған құрылыс салушы кейіннен мемлекеттік сараптаманың оң қорытындысын алған жобалау-сметалық құжаттамада көрсетілген сапаға сәйкес келуін қамтамасыз етуі тиіс. Шын мәнінде біз бұл мәселеге тікелей қатыспаймыз, себебі жобалау-сметалық құжаттаманың барлық техникалық және құрылыс нормалары мен қағидаларына сәйкес келуін тексеретін мемлекеттік сараптама ұйымы – Мемлекеттік сараптама бар. Бұл бөлікте біз құжаттар пакетінде мемлекеттік са-
раптаманың оң қорытындысын ала отырып, тәуелсіз инжинирингтік компанияның көмегімен құрылыс барысын ұсынылғандарға сәйкес келуін тексереміз. Яғни үлескердің қолайлы жағдайын, оның пәтерді сұратқан түрде және жобаны бекіту сәтінде расталған сапада алуын тілейтін қосымша тексеруші тарап пайда болады.
– Кепілдендіру шаршы метрдің бағасына қалай әсер етеді?
– Шаршы метрдің бағасына әсер етуге келсек, мұны кешенді түрде қарау керек. Көбісі былай дейді: сіздерге құрылыс салушы төлейтін кепілдік жарнасы...
– Ал кепілдік жарнасының сомасы қанша?
– Жобалау құнынан 2-6 пайыз. Сонымен, бізге сіздердің кепілдік жарналарыңыз пәтер құнына түседі дейді. Жалпы алғанда, дұрыс, себебі бұл құрылыс салушының шығыстары және ол тиісінше өзіндік құнға жатады. Алайда үлескерлер үшін басқа неғұрлым үлкен және маңызды мәселе: егер біз болмасақ, осы кепілдік беру механизмі болмаса құрылыс салушы не істер еді? Ол объект құрылысын қалай қаржыландырар еді? Ол екінші деңгейдегі банктердің несие жолдары арқылы қаржыландырылуы мүмкін. Несие құралдары 2-6 пайыз емес, 19-20 пайыз екені белгілі. Сатып алушыларға 19-20 пайыз арту бір мәселе және 6 пайыздан асырмай арту – бір бөлек мәселе. Айырмашылық бар ма? Сондықтан бұл жерде неғұрлым арзан балама ұсынылады. Егер барлығына кешенді қарайтын болсақ, онда пәтердің сатылым бағасы төмендеуі де әбден мүмкін.
– Неге?
– Өйткені, оларда неғұрлым арзан қаржыландыру көзі болып табылатын тірек пайда болады. Бұдан бөлек, бұл үлескерлер ақшасын тартудың және дереу құрылысқа кірісудің мүмкіндігі. Сонымен қатар, қор құрылысты бақылайды және құрылыс салушы қандай да бір себептермен оны аяқтай алмаса, оны біз аяқтаймыз.
Әңгімелескен,
Торғын Нұрсейітова