Соңғы жылдары елімізде тұрғын үй қоры бұрын-соңды болмаған қарқынмен өсті. Тұрғын үй құрылысының ырғақты дамуы, Астананың салынуы еліміздің экономикасын өрге сүйреп, Қазақстанды бүкіл ТМД мемлекеттерінің ішіндегі әлеуетті құрылыс индустриясын қалыптастырған көшбасшы елге айналдырды. Тек тәуелсіздік жылдарының өзінде ғана елімізде 1 миллионнан астам отбасы баспана жағдайын жақсартты. Алайда, тұрғын үйге деген сұраныс одан да жоғары. Жылдан-жылға өсіп келе жатқан осы сұраныс елімізде жан-жақты дамыған тұрғын үй рыногын қалыптастырды.
Иә, бүгінде еліміздегі ең бір табысты да жетекші бизнес – тұрғын үй рыногы десек, ақиқаттан алыс кетпейміз. Азаматтардың тұрмыс деңгейінің сапасын айқындайтын негізгі көрсеткіш қолайлы баспана екендігі даусыз. Сондықтан, тұрғындардың экономикалық белсенділігі артқан сайын тұрғын үй рыногының айналымы да еселенеді. Сонымен бірге, көпшіліктің мүддесіне қатысы бар баспана бизнесі ешкімді де бейжай қалдыра алмайды. Ендеше, еліміздегі бүгінгі тұрғын үй рыногының беталысы қалай, баспана бағасының нарқы қандай?
2016 жылы елімізде пайдалануға берілген тұрғын үй көлемі рекордтық көрсеткішке жетті. Өткен жылы тек Астана қаласының өзінде ғана бұрын жоспарланған 1,3 миллион шаршы метрдің орнына, 2 миллион шаршы метрден астам тұрғын үй пайдалануға берілді. Сонымен бірге, осы жылы доллар бағамының 80 пайызға дейін қымбаттауы тұрғындардың шет ел валютасымен, негізінен АҚШ долларымен жинаған салымдарының еселенуіне жағдай жасады. Ал доллар салымдары банктердегі депозиттердің 70 пайызын құраған болатын. Бұл өз кезегінде тұрғындарының табысы жоғары өңірлерде жылжымайтын мүлікке деген сұранысты арттырды.
Мамандардың дерегі бойынша, соңғы екі жыл ішінде бірқатар өңірлерде пәтерлерді сату және сатып алу көлемі айтарлықтай деңгейге өскен. Мәселен, 2016 жылы Астана қаласының тұрғын үй рыногындағы сауда-саттық көлемі 61 пайызға, Алматыда – 48 пайызға, Ақтауда – 42 пайызға, Шымкентте 18 пайызға өскен екен.
Сөйтіп, соңғы жылдарда пайдалануға берілетін тұрғын үй көлемінің күрт артуы, доллар бағамының қымбаттауы еліміздің тұрғын үй рыногында пәтерлер бағасының арзандауына алып келді. Еске сала кететін болсақ, 2016 жылғы қаңтар айында 1 АҚШ долларының бағамы 380 теңгеге дейін (мәселен, 22 қаңтарда 1 доллар – 384 теңге) көтерілді. Ал дәл осы кезеңде Астана мен Алматы қалаларында саудаға шығарылған ескі пәтерлердің шаршы метрі 1175 доллардан айналып тұрған. Оны теңгеге шаққанда әлгі пәтерлердің шаршы метрі 450 мың теңгеге шарықтап шыға келді. Енді тұрғын үй рыногындағы риэлтор мен делдалдардың шаршы метрді арзандатпасқа амалы қалмады. Оның үстіне, 2016 жылғы ақпанда елімізде бағаны АҚШ долларымен көрсетуге тыйым салған электронды сауданың жаңа ережесі қабылданды. Жылжымайтын мүлік нарығында ұзақ жылдардан бері үстемдік құрып келе жатқан АҚШ долларын мүлде тежеп тастау мүмкін емес еді. Дегенмен, тұрғын үй рыногын долларсыздандырудың алғашқы қадамдары басталды.
Сарапшылардың дерегі бойынша, тұрғын үй рыногында бағаны доллармен көрсетуге тыйым салынысымен, пәтер бағасы бірден 10-15 пайызға арзандаған екен. Мәселен, «Крыша» сайтының есебі бойынша, 2016 жылдың мамыр-маусым айларында Астана және Алматы қалаларының тұрғын үй рыногындағы жылжымайтын мүлік бағасы 15 пайызға арзандаған көрінеді. Сөйтіп, 2016 жылдың соңында еліміздің өңірлеріндегі тұрғын үй рыногында сатылатын пәтерлердің орташа бағасы 18-28 пайыз аралығында төмендепті. Оны төмендегі инфографикадан айқын байқауға болады.
Жалпы, өткен жылы тұрғын үй рыногындағы бағаның біршама тұрақтануы сауда-саттықтың көтерілуіне жағдай жасады. Мәселен, 2016 жылы қазақстандықтар пәтерлер мен жеке тұрғын үйлер рыногында 190 мың сауда-саттық жасаған. Бұл 2015 жылы жасалған сауда-саттықтан 24 мың бірлікке артқан. Өткен жылы жылжымайтын мүлік саласында сауда-саттық шарасын жасаудың көшбасшысы Астана қаласы болды. Жыл ішінде мұнда 26,5 мың сауда-саттық жасалған. Бұл 2015 жылғы көрсеткіштен 54 пайызға көп болды. Тұрғын үй рыногындағы сауда-саттықтың көтерілуіне қазақстандықтардың нақты табысының төмендеп кетуі де кедергі бола алмады. Ал 2016 жылы соңғы 6 жыл көлемінде елімізде бірінші рет тұрғындардың нақты табысы орта есеппен 5 пайызға төмендегені тіркелген болатын.
Осы орайда арендалық тұрғын үй мәселесі туралы да бір-екі ауыз айта кеткен жөн сияқты. Бәрімізге белгілі, Мемлекет басшысы елімізде арендалық тұрғын үй саласын дамыту мәселесіне үнемі басымдық беріп келеді. Қазіргі кезде Қазақстандағы арендалық тұрғын үй секторы бұл қызмет түрін көрсететін негізгі үш бағытта айқындалады. Бұл, біріншіден, жеке меншік тұрғын үй рыногы. Ол стихиялық сұраныспен реттеледі және алыпсатарлық сипат алған. Себебі, пәтерге деген сұраныс өте жоғары. Мәселен, бүгінде Астана және Алматы қалаларында жеке меншік сектор жалға беретін пәтерлердің бір айлық ақысы орта есеппен 70 мың теңгеден айналады. Арендалық тұрғын үй секторының екінші ойыншысы – негізінен «Самұрық-Қазына» ҰӘҚ тарапынан көрсетілетін мемлекет-жекеменшік әріптестігі болып табылады. Бұл әріптестік негізінен жұмсалған қаржыны қайтару мақсатында коммерциялық бағытты ұстанады. Сондықтан, оның пәтерлерді жалға беру бағасы да жоғары. Арендалық тұрғын үймен жабдықтаудың бұл түрі табысы шектеулі тұрғындардың басым бөлігі үшін тиімсіз. Бұл қызмет түрін көп ретте табысы жоғары ұлттық компаниялардың қызметкерлері немесе ортаң қол кәсіпкерлер ғана пайдаланады. Арендалық тұрғын үй секторының жалпыға тиімді үшінші ойыншысы коммуналдық кәсіпорын сипатында қызмет көрсететін мемлекет болып табылады. «Қолжетімді баспана» бағдарламасы бойынша мемлекет тарапынан көрсетілетін арендалық тұрғын үй қызметі тиімді әрі қолжетімді.
2017 жылы еліміздің тұрғын үй рыногында 2016 жылы қалыптасқан жағдай жалғасын табатын түрі бар. Оған сарапшылардың 2017 жылғы қаңтар айындағы баспана бағасының нарқы туралы деректері дәлел болмақ. Мәселен, биылғы қаңтарда Астана қаласындағы пәтер бағасының шаршы метрі орта есеппен 332 860 теңгеден айналған. Яғни, желтоқсан айындағы бағадан шаршы метрі 1,6 пайызға немесе 5440 теңгеге төмен сатылды. Алматыдағы пәтер бағасының шаршы метрі қаңтарда 359080 теңгеден айналған немесе желтоқсан айындағыдан 7420 теңге төмен. Өткен жылдың қаңтарымен салыстырғанда, 2017 жылдың қаңтарында Астана қаласында пәтер бағасы 19,5 пайызға, Алматы қаласында 17 пайызға арзандаған. Яғни, өткен жылдың қаңтарында Астанада пәтер бағасының шаршы метрі 413 500 теңге болса, биылғы қаңтарда 332 860 теңге болған немесе 80640 теңгеге арзандаған, Алматыда 2016 жылдың қаңтарында пәтердің шаршы метрі 434200 теңге болса, биылғы қаңтарда 359080 теңге немесе 75120 теңгеге арзан бағаланып отыр.
Сарапшылардың айтуынша, тұрғын үй рыногында қалыптасқан қазіргі жағдай 2017 жылдың соңына дейін сақталады. Дуалы ауыз мамандардың көпшілігінің пікірінше, тұрғын үйдің қайталама рыногында сатылатын пәтерлердің бағасы жыл ішінде тағы да 15 пайызға арзандайды. «THS GROUP» құрылыс холдингінің құрылтайшысы Қайрат Құдайберген «2017 жылы қайталама рыноктағы пәтерлер бағасы 15-20 пайызға төмендейді, ал жаңа пәтерлерге деген сұраныс, Алматы және Астана қалаларында жоғары болады, соған сәйкес бұл қалаларда жаңа пәтерлердің бағасында айтарлықтай ауытқу болмайды», дейді. «Өткен жылы тұрғындардың нақты табысы едәуір төмендеді. Ал тұрғын үй құрылысының қарқыны бұрынғыдан да жоғары. Бір жылда елімізде 10 миллион шаршы метрден астам тұрғын үй пайдалануға берілді. Мұндай көрсеткіш кеңестік дәуір кезеңінде де болып көрген емес. Сондықтан, алдағы уақытта еліміздің барлық өңірлерінде пәтер бағасы төмендейтін болады», деген пікірін алға тартады «Almagest» атты консалтингтік компанияның бас директоры Айдархан Құсайынов.
Сарапшылар соңғы бір-екі жылда қалыптасқан жағдайға байланысты тұрғын үй рыногындағы баға арзандады деп «алақайлағанымен», біздің ойымызша, Қазақстандағы баспана шаршы метрінің бағасы әлі де жоғары. Себебі, тұрғындардың нақты табысының көлемі мен пәтер бағасы арасындағы айырмашылық тым алшақ жатыр. Қалай дегенмен де, тұрғын үй рыногындағы баға деңгейін сұраныс көлемі реттейтін болады. Егер, экономикамызда шынымен нарық заңдары жұмыс істейтін болса, алдағы уақытта да еліміздің тұрғын үй рыногындағы пәтерлердің бағасы айтарлықтай төмендеуге тиіс.
Жылқыбай ЖАҒЫПАРҰЛЫ,
«Егемен Қазақстан»
