Әлеуметтік саясаттың тұрғын үй нарығына әсері

Құрылыста ақша бар

Ұлттық экономика министр­лі­гінің мәліметінше, 2019 жылғы қаңтар-маусымда құрылыс саласында негізгі капиталға салынған инвестиция көлемі 11,1%-ға көбейіп, 1 трлн 433,9 млрд теңге болды. Ал қаңтар-сәуір арасында пайдалануға берілген үй саны да айтарлықтай өсіп, 3,5 млн шаршы метрге жетіп отыр. Бұл тарихи ең жоғары көрсеткіш ретінде тіркелді. Осылайша, сала­­ға салынған инвестиция да, осы аралықта пайдалануға беріл­ген үй көлемі де рекордтық дең­гей­ге жетті.

Жалпы, 2019 жылдың соңына дейін республика бойынша 13,1 млн шаршы метр үй салу жоспарланған. Өткен жылғы жоспар 12,1 млн шаршы метр болға­нымен, жыл қорытындысы бойын­ша көрсеткіш 12,5 млн шаршы метрге жеткен еді. Биыл да құрылысшылар жос­парды артығымен орындайтынға ұқ­сайды.

Мемлекеттік ипотека сұранысты арттырды

Дегенмен, салынып жатқан үйлердің қарқыны көбейгенімен, сұраныстың да қарқынды өсіп бара жатқаны бел­гілі. Сұра­ныс­тың артуының басты себебі – ең бірінші кезекте, мем­ле­кет­тік қар­жы­ландыру арқылы қол­же­тімді баспананың көптеп салынуы. Мәселен, 2019 жылдың сәуір айы­ның қорытындысы бойынша қазақ­стандықтардың мойнындағы ипо­те­калық қарыз көлемі былтырғы сәуі­р­де­гіден 24,8 пайызға ұлғайып, 1,4 трлн теңгеге жетті. Ал 2018 жылдың соңында көрсеткіш 1,3 трлн теңге болған еді. Жалпы, 2017 жылға дейін мемлекеттің баспана нарығындағы бағдарламалары әлсіз болып келгені белгілі. Оны 2014 жылы ипотекалық несиенің 919,2 млрд теңге болып, 2015-2016 жылдары көрсеткіштің тиісінше 916,9 млрд теңге және 870,5 млрд теңгеге азайып кетуінен байқаймыз. Ал 2017 жылдан бастап ипотекалық қарыздар көлемі жылына 20 пайыз­дан артық өсім көрсетіп келеді.

Ипотекалық несиенің артуы­на түрткі болған мемлекеттік бағдарламалардың ең бастысы «7-20-25» екені анық. Аталған бағдарламамен 2019 жылдың 30 мамырындағы мәлімет бойынша, жалпы көлемі 91,4 млрд теңгеге 7,9 мың өтінім берілген екен. «7-20-25» бағдар­ла­масы құрылыс компанияларын тұтынушылардың өздері таңдауына мүмкіндік беруі жылжымайтын мүлік нарығындағы бәсекелестікке де оң әсер етіп, құрылысқа да пайдасын тигізіп отыр.

Бағаның қымбаттауына ипотека нары­ғының қайта жандан­ға­ны ықпал еткен болуы ықти­мал. Өйткені Статистика коми­тетінің мәліметінше, 2019 жыл­ғы маусымдағы тұрғын үйді сатып алу-сатудың тіркелген мәмі­лелерінің саны 29 543 мың­ды құрап, өткен аймен салыстырғанда 7,4 %-ға артқан. Ал қаңтар-маусымдағы тұр­ғын үйді сатып алу-сату мәмі­ле­ле­рі­нің саны өткен жылғы тиісті кезеңмен салыстырғанда 21,2% ұлғайған.

Соның ішінде сауда ең қарқынды кө­бей­ген аймақ – Алматы қаласы. Оңтүстік мегаполистегі үй саудасы был­тырғы алғашқы бес аймен салыс­тыр­ғанда биылғы бес айда 49 пайызға көбейсе, екінші орында Жамбыл облысында 27 пайызға, одан кейін Павлодар мен Атырау облыстарында тиісінше 25,7 және 23,6 пайызға өскен.

Сұраныстың артуы бағаны көтерді

Сұраныстың артуы мен сауданың күшеюі жылжымайтын мүлік бағасының көтерілуіне ықпал еткені анық. Былтырдан бері мегаполистер мен облыс орталықтарында үй бағасы айы­на орта есеппен 2-3 пайыздан қым­бат­тап келеді. Соның ішінде жаңа үйлер­дің бағасы тұрақты өсім көрсетсе, жаңа үйлердің қымбаттауы қайталама нарық­та­ғы үйлерге де жанама әсер етіп, «ескі» үйлердің де бағасы аздап болса да тұрақ­ты өсім көрсетуде.

Ұлттық экономика министр­­лігі Ста­тис­­тика коми­те­­тінің мәлі­метінше, 2019 жыл­ғы мау­сымда өткен аймен са­лыс­тырғанда абат­тан­ды­рыл­ма­ған тұрғын үйлерді алып сату бағалары – 0,6%, абат­тандырылған тұрғын үйлер­ді алып сату – 0,5%, жаңа тұрғын үйлерді сату 0,1%-ға өсті. Нақтырақ айтар болсақ, жаңа тұрғын үйлердің құны 2018 жылғы желтоқсандағымен салыстырғанда биыл маусым айын­да 2,4 пайызға өскен.

Естеріңізге сала кетейік, 2016 жылы 3,6 пайызға арзандағаннан кейін, жеке үйлердің бағасы үшінші жыл қатарынан қымбаттап келеді. Ал абаттандырылған тұр­ғын үйлердің құны был­тыр­ғы желтоқсандағымен салыс­тыр­ғанда биыл маусым айында 2,4 пайыз қымбаттады. Бір айта кетерлігі, абаттандырылған үйдің құны 2016-2017 жылдары арзандап, былтырдан бастап қана қайта өсе бастады. Жалпы былтырғы қаңтар-маусыммен салыстырғанда биылғы алғашқы алты айда жаңа үй бағасы 3,1 пайызға, абаттандырылған үйлер мен абаттандырылмаған үй бағасы 2,9 пайызға қымбаттады.

Құрылыс заттарының арзандауы бағаға әсер ете алар емес

Бір қызығы, құрылыс заттары жыл басынан бері арзандап жатқанына қарамастан, үй бағасы қымбаттауын тоқтатар емес. Мәселен, 2019 жылғы маусымда өткен жылғы желтоқсанмен салыстырғанда құрылыстағы баға 0,7%, машиналар мен жабдықтарға – 3,2%, өзге де жұмыстар мен шығындарға – 2,7% өсті, құрылыс-монтаж жұмыстарына – 0,3% төмендеді. Жыл басындағы алты айда мұнай жол битумдарының бағасы 4,7%, қыш тақтайшалар мен тақталар – 4,5%, цемент – 3,4%, шағыл – 2,3%, құм – 1,3%, қиыршықтас 1%-ға өсті. Ал әк пен ғаныш 5,9%, бояулар мен эмальдар – 4,2%, құрылыс ертінділері – 2,9%, лактар 1,3%-ға арзандапты.

Құрылыс-монтаж жұмыстары был­тыр­ғы қараша айынан бері тұрақты арзан­дап келе жатса, машина мен жаб­дық­тар екінші ай қатарынан қымбат­тап келеді, ал өзге де жұмыстар мен шы­ғындар биылғы ақпаннан бері арзан­дау үстінде. Жалпы, құрылыстағы баға индексі былтырғы қарашадан бері төмен­дегенімен, соңғы үш ай өзгеріссіз сақ­талуда.

Жыл соңына дейін баға қалай өзгереді?

Қазір үйдің бағасына сұра­ныс қатты әсер етіп отыр. Ал сұранысты мемле­кет­тік ипоте­калық бағдарламалар күшейт­ті. Құрылыс заттарының арзандауы мен салаға салынған инвестицияның көбеюі негізінен құрылыстың өзіндік құнын азай­тататын фактор болғанымен, баға­ның ай сайын тұрақты түрде 2-3 па­йыз­ға дейін көтерілуі, бірінші кезекте, нарықтағы тапшы^­­лықпен байланысты. Яғни, халық­тың сұранысы құрылыс компа­ния­ла­рының үй бағасын көтеруіне ықпал етті.

Жоғарыда айтылғандай, Үкі­мет­тің әлеуметтік саясатының күшеюі өз кезегінде жеңілдетілген бағ­дар­ла­ма­лар­ды көбейтті. «7-20-25» бағдарламасы жаңа үй­лер­дің көптеп салынуына жол ашса, «Баспана Хит» бағдар­ла­масы қайтал­ама нарыққа қан жүгіртті. Бұдан бөлек, «Әскери бас­пана» секілді сала­лық бағ­дар­ламалар мен әлеуметтік топтағы азаматтар үшін ашылған 2 пайыздық баспана елдің жаппай үй іздеуіне түрткі болды. Әрине, мұның бәрі бюджет қаражатымен субсидияланатын бағдарламалар. Мұндай кезде банктер де ипотека беруге қорықпайды. Өйткені мемлекет кепілдік беріп отыр. Демек, жаз айларындағы маусымдық қымбатшылықты былай қой­ғанда, «мемлекеттік баспаналар» жыл соңына дейін жылжымайтын мүлік нарығындағы бағаны көтере береді деген сөз.

Қорыта айтар болсақ, қазіргі үй бағасы «өзін өзі» ақта­май­ды.Бұл жаппай ипотекалық қаржылан­ды^­рудан туын­дап отыр. Егер алдағы уақытта мемлекеттің бұл саладағы саясаты өзге­ріп, құрылысқа бөлінген субсидия кесі­летін болса немесе жеңіл­де­тілген несие алушылар аза­йып кетсе, үй бағасы «сабасына түседі». Алайда алдағы бірер жылда Үкіметтің негізгі міндеті халықты үймен қамту болып қала беретіні де анық. Белгілісі, қазіргі таңда құрылыс компанияларының үйді өз бағасынан асыра қымбатқа сатып жатқаны.