Отандық сарапшылардың уәжіне құлақ асар болсақ, Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының девальвациядан кейін екінші тынысы ашылған. Алдыңғы кезеңде тауар ұсынушылар қатарының аздығынан қарапайым тұтынушылар бұйырғанын ғана алып, сатушының сұраған бағасын беруден басқа амалы болмаған. Ұсыныстың сұранысты қанағаттандыра алмауының салдарынан, еліміздегі пәтер бағасы шарықтап, ортаңқол үйлердің өзі көпшіліктің қолы жете бермес арманына айналған-ды.
Сұранысқа ұсыныс сай
Құрылыс қарқыны күшейгелі жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс пен сұраныс теңелді. Баға да бір жөнге келе бастады. Енді сатушы – тұтынушының ыңғайына жығылып, талаптарын да біршама жеңілдететін болды. Осылайша, жылжымайтын мүлік нарығындағы сауда-саттық жанданып, үй жаңғыртқандардың қатары қалыңдады.
Жылжымайтын мүлік саудасымен айналысатын агенттік өкілдерінің айтуынша, 2010-2016 жылдар аралығында сауда көлемі 40%- ға дейін төмендеген. Ал 2017 жылы мүлік саудасы – 14%, 2018 жылы 16 % көтеріліпті. Биыл да сауда оңынан болып тұр.
– Жаңадан тұрғызылып жатқан үйлерге сұраныс жоғары, – дейді Светлана есімді сауда агенттігінің өкілі. – Ақшасы бары да, жоғы да, баспананың жаңасына жармасады. Тұтынушылардың дені екінші деңгейлі банктердің көмегіне жүгініп, көңілі қалаған баспанасын несиеге рәсімдеп жатады. Қостанай қаласына қоныстануды жөн көргендердің көпшілігі «БК-Строй», «Ирина и К» компаниялары ұсынған баспаналарды алуға тырысады. Одан өзге де құрылыс компаниялары бар. Тек көпшілік олардың атын да, ұсынып отырған затын да біле бермейді. Негізінде, олардың құрылыс нысандары аты аталған компания салған үйлерден еш кем емес. Барлығы мемлекеттік стандартқа сай тұрғызылып, Үкімет бекіткен тәртіппен сынақтан өткізіледі. Осыдан кейін ғана тұтынушыларға ұсынылады. Мұны көпшілік біле бермегендіктен, аты белгісіз компаниялардан аулақ жүруге тырысады.
Осындай себептерге байланысты алпауыт компаниялардың ығында қалған шағын құрылыс ошақтары тұтынушы тартудың өзге әдісіне жүгінуде. Атап айтқанда, шағын компания өкілдері өз үйлерін бөліп төлеу тәртібімен сатуда. Яғни, кез келген тұтынушы пәтер саудалаған компанияның есепшотына белгілі бір мөлшердегі соманы алғашқы жарна есебінде аударып, қалғанын 1-2 жылда бөліп төлеуге міндеттеледі. Компаниясы мен тұтынушы арасында делдалдың болмауы бағаның анағұрлым арзанға шығуына себеп. Сондай-ақ банктің сыйақысынан, қымбат несиеден құтқарады.
Аталған әдіс Нұр-Сұлтан, Алматы, Шымкент іспетті ірі қалаларда кеңінен қолданылатыны белгілі. Ал Қостанай облысында бірер компания ғана осы бағытта жұмыс істеуде.
– Естеріңізде болса, өңірдегі «БК-Строй» компаниясы былтырға дейін тұрғызып жатқан үйлеріндегі пәтерлердің аумағын үлкейтіп келген болатын. Мәселен, 5-ші шағын ауданда 2010-2015 жылдар аралығында салынған үйлерде
1 бөлмелі пәтерлер көлемі – 50,
2 бөлмелісі – 80, 3 бөлмелілерінің аумағы 100-140 шаршы метрге дейін баратын, – дейді Светлана.
– Құрылыс материалдары қымбаттағалы аталған компания пәтер аумағын айтарлықтай кішірейтіп, санын көбейтуге кірісті. Яғни, тұтынушылардың сұранысы ескеріліп, арзан баспана алуға жағдай жасала бастады.
Банктер мемлекеттік бағдарламалардың ығында қалды
Пәтер құны долларға байланысты ауық-ауық бір көтеріліп, бір түседі. Мұның барлығы да құрылыс шикізаттарының сырттан әкелінуінің салдары. Сарапшылардың пайымдауынша, жылжымайтын мүлік нарығындағы үш фактор: мемлекеттік бағдарлама, банктердің ипотекасы және жеке тұрғындардың саудасы баспана бағасының тұрақтауына себеп болуы тиіс.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сарапшы Ерғазы Мұсатаев:
– 2019 жыл – пәтер саудалауға қолайлы жыл. Неге десеңіз, мемлекет әлеуметтік салаға биыл ерекше назар аударуда. Түрлі бағдарламалар қабылданып, орындалуы қатаң қадағалауға алынған. Бұған дейін жылжымайтын мүлік нарығында ипотекасымен үстемдік құрған банктер мемлекеттік бағдарламалардың ығында қалды. Нарықтан қалмау мақсатында қаржы институттары пайыздық үстемелерін қайта қарап, тұтынушылар үшін қолайлы жағдай жасай бастады. Бұған жағдайын жақсартуға ұмтылған қарапайым тұрғындардың саудасын қосыңыз. Осы үш фактор – жылжымайтын мүлік құнын айтарлықтай төмендетеді, – дейді ол.
Тиімді инвестиция
Жалпы, қазақстандықтардың дені жылжымайтын мүлікті тиімді инвестициялық салым есебінде қарастыра бастаған. Әрине, айтып отырғанымыз облыс орталығынан жырақта жатқан Жітіқара ауданы, иә болмаса Арқалық сияқты моноқала емес, халық көп шоғырланған мегаполистерге қатысты. Нұр-Сұлтан және Алматы, Шымкент қалаларында баспанаға сұраныс жоғары. Ірі шаһарлардағы тұрғын үйлердің бағасы бір жылдың ішінде 2-4 % көтерілген. Ал Қостанайда пәтер бағасы еш өзгеріссіз қалған. Енді мемлекеттік бағдарламалардың әсерінен астықты аймақтағы баспана бағасы биыл төмен сырғуы тиіс.
Әлемде де, осындай жағдай байқалады. Жоғары сұранысқа ие элиталық баспаналардың тізімін жасаған Forbes журналына жүгінер болсақ, 2018 жылы Азия-Тынық мұхиты аймақтарындағы баспаналардың құны көтерілген. Атап айтқанда, Сингапурде 11,5%, Токио – 9,4%, АҚШ (Лос-Анджелес – 7,8%, Сан-Франциско – 16%), Канада мен Британия елдеріндегі баға – 26%, Испанияда – 10,4%, Берлинде элиталық баспана 8,5% қымбаттаған. Сарапшылардың пайымдауынша, экономикалық өсімі тұрақты және демократиялық құндылықтарға ерекше мән беретін мемлекеттерде жылжымайтын мүлікке сұраныс артуы тиіс.
Жұматай КӘКІМЖАНОВ,
журналист
ҚОСТАНАЙ
