Бірақ бөрікті аспанға атуға әлі ерте екен. Өйткені қабылданған заңда кемшілік көп. Жетілдіретін тұстары бір жыл өткен соң біліне бастады. Салдарынан тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы жаңа реформа жер бауырлап қалды. Ал бұл Президент Қасым-Жомарт Тоқаевтың назарындағы бастама екенін естен шығармаған абзал.
Жә, бәрін басынан бастайықшы. 2020 жылы «Кейбір заңнамалық актілерге тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заң күшіне енді. Бұл заң Президенттің «Жаңа жағдайдағы Қазақстан: іс-қимыл кезеңі» атты Жолдауындағы мүлік иелері бірлестігі институтын енгізу реформасымен үндесіп жатыр. Реформа «бір үй, бір бірлестік, бір есепшот» қағидатына негізделген.
Заңға сәйкес, көп қабатты тұрғын үйлерді басқару формасы өзгеруі керек-тін. Яғни ПИК-терді – пәтер иелері кооперативін МИБ-тер – мүлік иелері бірлестігі немесе жай ғана серіктестік алмастыруы қажет. Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті төрағасының орынбасары Еркебұлан Дауылбаевтың мәліметінше, 2021 жылдың 22 ақпанындағы жағдай бойынша республикада тұрғын үйді басқарудың 1 735 жаңа нысаны құрылған. Олардың басым бөлігі Нұр-Сұлтан мен Алматы шаһарларында тіркеліпті.
Министрліктің есебінше, басқарудың жаңа нысанын, яғни мүлік иелері бірлестігін немесе жай ғана серіктестік құру көрсеткіші бұдан да жоғары болуы керек еді. Алайда карантиндік шектеулер бұл шаруаға да түзету енгізбей қойған жоқ. Өйткені МИБ-ті/серіктестікті құру үшін көп пәтерлі тұрғын үйдің тұрғындары жиналысқа тегіс қатысуы шарт. Ал пандемия жағдайында адамдардың топталып жиналуына рұқсат жоқ. Сондықтан шектеулер азайған сайын мүлік иелері бірлестігінің/серіктестіктің саны да артады деген сенім бар.
– Жалпы, тұрғын үй қатынастары саласындағы өзгерістерге ел азаматтарынан көп пәтерлі тұрғын үйлерді басқару саласына қатысты түскен шағымдар түрткі болды. Заңды жүзеге асыруға қажетті нормативтік-құқықтық актілер әзірленді. Жергілікті атқарушы органдарда әрбір көп пәтерлі тұрғын үй бойынша Жол картасы жасалды. Жұмыс министрліктің тұрақты бақылауында, – дейді Е.Дауылбаев.
Рас, пәтер иелері кооперативі шешім қабылдауда, жиналған қаражатты жұмсауда тұрғындармен ақылдаспайтыны әу бастан белгілі. Қызметінде ашықтық болмаған соң, арыз-шағымның қарша борайтыны да заңдылық. Сол себепті қарапайым адамдар «ПИК жұмысы өзгереді» дегенде шын қуанды. Дегенмен ПИК-тердің қызметіне 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін рұқсат берілгенін атап өткен жөн. Ал одан кейін басқарудың бұл нысаны келмеске кетеді.
– Тиісті мерзім аяқталған соң, басқарудың ескі нысаны заңнамада белгіленген тәртіппен біржола жойылады. Мүлік иелері бірлестігін немесе жай ғана серіктестікті құру заңда, нормативтік-құқықтық құжаттарда қарастырылған тәртіппен жүзеге асырылады. Басқарудың жаңа нысанына өту ешқандай қиындық тудырмайды. Бүгінде МИБ құрып, жиналған қаржыны сапалы әрі мақсатты түрде пайдаланып жатқан көп қабатты тұрғын үйлер жетерлік.
Мұның артықшылығы да көп. Біріншіден, мүлік иелері бірлестігіне немесе серіктестікке сол тұрғын үйдің адамдары ғана мүше болып, басқара алады. Екіншіден, ортақ мүлікке ағымдағы есепшот пен күрделі жөндеуге арналған жинақ шоты ашылады. Шоттағы ақша «қозғалысын» төраға мен үй кеңесінің мүшелері бақылап отырады. Сондай-ақ шотта күрделі жөндеуге қажетті қаражаттың 50 пайызы жиналған жағдайда, екінші деңгейлі банктерден төмен пайыздық мөлшерлемемен қарыз алу мүмкіндігі қарастырылған. Үшіншіден, сервистік субъектілердің қызметі ай сайын орындалған жұмыс актісі негізінде қабылданады және сол бойынша ақы төленеді. Төртіншіден, мүлік иелері бірлестігінің/серіктестіктің төрағасы ай сайын тұрғындар алдында атқарылған жұмыстар туралы есеп береді, – деді Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті төрағасының орынбасары.
Шенеуніктер тұрғын үйді басқарудың жаңа нысанына көшуде ешқандай қиындық туындамайды деп сендіргенімен, шешілмеген мәселе көп. Нұр-Сұлтан қаласының тұрғыны, белгілі журналист Айнұр Коскинаның айтуынша, заң жобасы дұрыс әзірленбеген.
– Біз тұратын үйдің тұрғындары мүлік иелері бірлестігін құру туралы шешім қабылдады. Алайда үйді басқарған бұрынғы компания нысанға қатысты техникалық, қаржылық және басқа да құжаттарды бермей отыр. Қолымызда қабылдау актісі болмағандықтан, коммуналдық қызметтерді ұсынатын кәсіпорындармен келісімшарт жасау мүмкін емес. Демек, біздің үй 2021 жылдың 1 наурызынан бастап сусыз, жылусыз, электр жарығынсыз қалады. Неліктен мұндай жағдай заңда бірден қарастырылмаған?
Мол пайдаға кенеліп отырған басқарушы компанияның саладағы өзгерістерге қарсы болары әуелден белгілі еді ғой. Өйткені, оларға ескі жүйе тиімді. Бұл нарықтан оңайлықпен кетпейтіні де сондықтан. Заңда осы жағы жете ескерілуі керек еді. Біз бұрынғы басқарушы компанияға ақпан айының басында мүлік иелері бірлестігі құрылатынын хабарладық. Содан бері құжаттар біздің қолға өтуге тиіс-тін. Бірақ шаруа әлі шешілген жоқ. Жарайды, сотқа жүгінерміз. Бірақ біз сотпен әлек болып жүргенде, үйдің жағдайы не болмақ? Және бұл тек біздің басымыздағы жағдай емес. Заң жобасының жеріне жеткізе әзірленбегенін осыдан-ақ аңғаруға болады, – дейді А.Коскина.
«Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың қазақстандық орталығы» АҚ Өңірлік даму және әдіснама департаментінің басшысы Марғұлан Әбдікәрімовтің айтуынша, МИБ немесе серіктестік құрылғаннан кейін үш жұмыс күні ішінде жаңа басқару нысанының басшысы бұрынғы басқарушы компания мен тұрғын үй инспекциясына хабарлама жіберуі керек. Ал мұндай хабарламаны алған басқарушы компания үйге қатысты құжаттардың бәрін жаңадан құрылған МИБ-ке/серіктестікке беруге міндетті. Коммуналдық қызметтерге келер болсақ, әрбір пәтер иесі қызмет ұсынушылармен тікелей келісімшартқа отыра алады. Бұл жерде басшылардың, басқару нысанының ауысуы коммуналдық кәсіпорындар көрсететін қызметтердің сапасы мен санына кедергі келтірмейді, деп сендірді ол.
М.Әбдікәрімов ПИК-тер мен басқарушы компаниялар тарапынан мұндай қарсылықтың болатынын білдік дейді. Себебі жіліктің майлы басынан ешкім оңайлықпен айырыла қоймасы анық.
– Заң жобасын әзірлеу барысында құжаттарды ұсынбай, әуреге салатын ПИК төрағалары мен басқарушы компанияларға қатысты әкімшілік жаза қолдану бастамасы ұсынылды. Бірақ жазаны ізгілендіру бағытындағы жұмысқа сәйкес, бастама қолдау таппады. Өкінішке қарай, тәжірибе көрсеткендей, ПИК-тер мен басқарушы компаниялар арасынан орынсыз әрекетке баратындар төбе көрсетуде. Оларды тезге салмай, жұмыс алға баспайды. Сондықтан заңға тиісті түзетулер мен толықтырулар енгізу ұсынылуда. Нормалар қабылданса, үйдің құжаттарын мүлдем бермейтін немесе толық ұсынбайтын жеке тұлғаларға 50 айлық есептік көрсеткіш, ал заңды тұлғаларға 100 айлық есептік көрсеткіш көлемінде айыппұл салынады. Жағдай бұдан кейін де оңалмаса, жаза қайталанады. Бұл жолы айыппұлды екі есе көбірек төлейді. Алайда мұның бәрі әлі бекітілмеген нормалар, – деп нақтылады М.Әбдікәрімов.
Бірақ айыппұлмен жағдай реттеле қойса жақсы ғой. Өйткені табысты күреп табатын басқарушы компаниялар мен ПИК-тер үшін 200-300 мың теңге көлеміндегі айыппұлды төлеу түк те емес. Сондықтан олар тұрғын үйлерді басқарудың ескі нормасы біржола жойылғанша, яғни 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін нарықтан кетпей, табандап тұрып алуы әбден мүмкін.
Айтпақшы, тұрғындар үйдің құжаттарын бермей отырған басқарушы компаниялар мен ПИК-терді Азаматтық кодекске сәйкес сотқа бере алады. Ол үшін тиісті нормативтер мен ережелер қарастырылған. Алайда сот деген алтын уақытты «өлтіру» ғой. Мұндай ырың-жырыңды тұрғындардың қалап отырмағаны тағы белгілі.
– Бұған дейін қызметі мүлдем бақыланбаған, реттелмеген ПИК-тер мен басқарушы компаниялар пайдаға кенеліп келгені рас. Өйткені қазір көп пәтерлі тұрғын үйлер табысты орынға айналды. Алайда мұны тұрғындардың бәрі бірдей біле бермейді. Ескі жүйедегі басқару нысандары пәтер иелерінен жиналатын төлемнен бөлек, тұрғын үйге ілінетін жарнамадан, оған орнатылатын құрылғылардан, үй-жайды жалға беруден қыруар ақша алады. Алайда оның есебі қарапайым тұрғындарға айтылмайды. Сондықтан ПИК-тер мен басқарушы компаниялар құжаттарды беру процесін барынша созуға тырысады. Қорқыту, бопсалау да орын алмай қоймайды, – дейді М.Әбдікәрімов.
Төбесі қылтиған тағы бір мәселе бар. Ендігі жерде бір үйде екі басқару нысаны болуы мүмкін. «Тұрғындар мұндай жағдайда не істеуі керек?» деген заңды сауал туындайды.
«Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын жаңғырту мен дамытудың қазақстандық орталығы» АҚ басқарма төрағасының орынбасары Нұрбек Серіковтің сөзінше, қазір Әділет министрлігімен осы бағытта жұмыс жүргізіліп жатқан көрінеді. Яғни бірін-бірі қайталайтын басқару нысандарын болдырмас үшін арнайы сервис жасалмақ. Тиісінше, оларды тіркеу ережесіне түзетулер мен толықтырулар енгізу ұсынылған. Онда Әділет министрлігі мамандарының мүлік иелері бірлестігін қалай тексеру керектігіне ерекше басымдық берілмек.
Өкінішке қарай, қарапайым халық күрделі сала болғандықтан шығар, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығындағы жаңашылдықтар мен өзгерістерге тым тереңдеп бойлай бермейді. Сондықтан түсініспеушіліктер де жиі туындайды. Бұл жолы да сол сценарий қайталанды. Бір жыл бұрын қабылданған заңның олқы тұсымен бетпе-бет кезіккенде ғана халықтың үні естіле бастады. Десе де, жағдайды реттеуге әлі мүмкіндік бар.
