Тұрғын үйлерді басқару тығырыққа неге тірелді?

Бірақ бөрікті аспанға атуға әлі ерте екен. Өйткені қабылданған заңда кемші­лік көп. Жетілдіретін тұстары бір жыл өткен соң біліне бастады. Салдарынан тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы жаңа реформа жер бауырлап қалды. Ал бұл Президент Қасым-Жомарт Тоқаевтың назарындағы бастама екенін естен шығармаған абзал.

Жә, бәрін басынан бастайықшы. 2020 жылы «Кейбір заңнамалық актілерге тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен то­лық­тырулар енгізу туралы» заң күшіне енді. Бұл заң Президенттің «Жаңа жағ­дайдағы Қазақстан: іс-қимыл кезеңі» атты Жолдауындағы мүлік иелері бір­лес­тігі институтын енгізу реформасымен үн­десіп жатыр. Реформа «бір үй, бір бір­лестік, бір есепшот» қағидатына негіз­делген.

Заңға сәйкес, көп қабатты тұрғын үйлерді басқару формасы өзгеруі ке­рек-тін. Яғни ПИК-терді – пәтер ие­лері кооперативін МИБ-тер – мү­лік иелері бірлестігі немесе жай ғана серік­­тестік алмастыруы қажет. Индус­трия және инфрақұрылымдық даму ми­нистр­лігі Құрылыс және тұрғын үй-ком­муналдық шаруашылық істері коми­теті төрағасының орынбасары Еркебұлан Дауылбаевтың мәліметінше, 2021 жылдың 22 ақпанындағы жағдай бойынша рес­публикада тұрғын үйді басқарудың 1 735 жаңа нысаны құрылған. Олардың басым бөлігі Нұр-Сұлтан мен Алматы шаһарларында тіркеліпті.

Министрліктің есебінше, басқарудың жаңа нысанын, яғни мүлік иелері бірлес­тігін немесе жай ғана серіктестік құру көрсеткіші бұдан да жоғары болуы керек еді. Алайда карантиндік шектеулер бұл ша­руаға да түзету енгізбей қойған жоқ. Өйт­кені МИБ-ті/серіктестікті құру үшін көп пәтерлі тұрғын үйдің тұрғындары жи­налысқа тегіс қатысуы шарт. Ал пандемия жағдайында адамдардың топталып жиналуына рұқсат жоқ. Сондықтан шектеулер азайған сайын мүлік иелері бірлестігінің/серіктестіктің саны да артады деген сенім бар.

– Жалпы, тұрғын үй қатынастары саласындағы өзгерістерге ел азаматтарынан көп пәтерлі тұрғын үйлерді басқару саласына қатысты түскен шағымдар түрткі болды. Заңды жүзеге асыруға қа­жетті нормативтік-құқықтық актілер әзір­­ленді. Жергілікті атқарушы органдар­да әрбір көп пәтерлі тұрғын үй бо­йын­ша Жол картасы жасалды. Жұмыс министр­лік­тің тұрақты бақылауында, – дейді Е.Дауылбаев.

Рас, пәтер иелері кооперативі ше­шім қабылдауда, жиналған қара­жат­ты жұмсауда тұрғындармен ақыл­дас­пайтыны әу бастан белгілі. Қыз­метінде ашықтық болмаған соң, арыз-шағымның қарша борайтыны да заңдылық. Сол себепті қарапайым адамдар «ПИК жұмысы өзгереді» дегенде шын қуанды. Дегенмен ПИК-тердің қызметіне 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін рұқсат берілгенін атап өткен жөн. Ал одан кейін басқарудың бұл нысаны келмеске кетеді.

– Тиісті мерзім аяқталған соң, бас­қару­дың ескі нысаны заңнамада белгі­ленген тәртіппен біржола жойылады. Мүлік иелері бірлестігін немесе жай ғана серіктестікті құру заңда, нор­ма­тив­тік-құқықтық құжаттарда қарасты­рылған тәртіппен жүзеге асырылады. Басқарудың жаңа нысанына өту ешқан­дай қиындық тудырмайды. Бүгінде МИБ құ­рып, жиналған қаржыны сапалы әрі мақсатты түрде пайдаланып жатқан көп ­қабатты тұрғын үйлер жетерлік.

Мұның артықшылығы да көп. Бірін­шіден, мүлік иелері бірлестігіне немесе серік­тестікке сол тұрғын үйдің адамдары ғана мүше болып, басқара алады. Екін­шіден, ортақ мүлікке ағымдағы есеп­шот пен күрделі жөндеуге арналған жинақ шоты ашылады. Шоттағы ақша «қозғалысын» төраға мен үй кеңесінің мү­шелері бақылап отырады. Сондай-ақ шотта күрделі жөндеуге қажетті қа­ра­жаттың 50 пайызы жиналған жағ­дайда, екінші деңгейлі банктерден тө­мен пайыздық мөлшерлемемен қа­рыз алу мүмкіндігі қарастырылған. Үшін­­­шіден, сервистік субъектілердің қыз­­меті ай сайын орындалған жұмыс ак­тісі негізінде қабылданады және сол бойынша ақы төленеді. Төртіншіден, мү­лік иелері бір­лестігінің/серіктестіктің тө­рағасы ай сайын тұрғындар алдында атқа­рылған жұ­мыстар туралы есеп бе­реді, – деді Құрылыс және тұрғын үй-ком­му­налдық шаруашылық істері коми­теті төра­ғасының орынбасары.

Шенеуніктер тұрғын үйді бас­қа­ру­­­дың жаңа нысанына көшуде еш­қан­­дай қиындық туындамайды деп сен­діргенімен, шешілмеген мәселе көп. Нұр-Сұлтан қаласының тұрғыны, белгілі журналист Айнұр Коскинаның айтуынша, заң жобасы дұрыс әзірленбеген. 

– Біз тұратын үйдің тұрғындары мүлік иелері бірлестігін құру туралы шешім қа­былдады. Алайда үйді басқарған бұрынғы компания нысанға қатысты техникалық, қаржылық және басқа да құжаттарды бермей отыр. Қолымызда қабылдау акті­сі болмағандықтан, коммуналдық қыз­мет­терді ұсынатын кәсіпорындармен келісімшарт жасау мүмкін емес. Демек, біздің үй 2021 жылдың 1 наурызынан бас­тап сусыз, жылусыз, электр жарығынсыз қалады. Неліктен мұндай жағдай заңда бірден қарастырылмаған?

Мол пайдаға кенеліп отырған басқару­шы компанияның саладағы өзгерістерге қарсы болары әуелден белгілі еді ғой. Өйт­кені, оларға ескі жүйе тиімді. Бұл на­рықтан оңайлықпен кетпейтіні де сон­дықтан. Заңда осы жағы жете ескерілуі керек еді. Біз бұрынғы басқарушы компа­нияға ақпан айының басында мүлік иелері бірлестігі құрылатынын хабар­ладық. Содан бері құжаттар біз­дің қолға өтуге тиіс-тін. Бірақ шаруа әлі шешіл­ген жоқ. Жарайды, сотқа жүгі­нер­міз. Бірақ біз сотпен әлек болып жүр­генде, үй­дің жағдайы не болмақ? Және бұл тек біздің басымыздағы жағдай емес. Заң жобасының жеріне жеткізе әзірлен­беге­нін осыдан-ақ аңғаруға болады, – дейді А.Коскина.

«Тұрғын үй-коммуналдық шаруашы­лы­ғын жаңғырту мен дамытудың қазақ­стандық орталығы» АҚ Өңірлік даму және әдіснама департаментінің басшысы Марғұлан Әбдікәрімовтің айтуынша, МИБ немесе серіктестік құрылғаннан кейін үш жұмыс күні ішінде жаңа бас­қару нысанының басшысы бұрынғы бас­қарушы компания мен тұрғын үй инспекциясына хабарлама жіберуі керек. Ал мұндай хабарламаны алған бас­­қарушы компания үйге қатысты құ­жат­тардың бәрін жаңадан құрылған МИБ-ке/серіктестікке беруге міндетті. Коммуналдық қызметтерге келер болсақ, әрбір пәтер иесі қызмет ұсынушылармен тікелей келісімшартқа отыра алады. Бұл жерде басшылардың, басқару нысанының ауысуы коммуналдық кәсіпорындар көрсететін қызметтердің сапасы мен санына кедергі келтірмейді, деп сендірді ол.

М.Әбдікәрімов ПИК-тер мен басқару­шы компаниялар тарапынан мұндай қар­сылықтың болатынын білдік дейді. Себебі жіліктің майлы басынан ешкім оңай­лықпен айырыла қоймасы анық.

– Заң жобасын әзірлеу барысында құжаттарды ұсынбай, әуреге салатын ПИК төрағалары мен басқарушы ком­панияларға қатысты әкімшілік жаза қолдану бастамасы ұсынылды. Бірақ жазаны ізгілендіру бағытындағы жұмыс­қа сәйкес, бастама қолдау таппады. Өкі­ніш­ке қарай, тәжірибе көрсеткендей, ПИК-тер мен басқарушы компаниялар ара­сынан орынсыз әрекетке баратындар төбе көрсетуде. Оларды тезге салмай, жұмыс алға баспайды. Сондықтан заңға тиісті түзетулер мен толықтырулар енгізу ұсынылуда. Нормалар қабылданса, үйдің құжаттарын мүлдем бермейтін немесе толық ұсынбайтын жеке тұлға­ларға 50 айлық есептік көрсеткіш, ал заң­ды тұлғаларға 100 айлық есептік көр­сеткіш көлемінде айыппұл салынады. Жағдай бұдан кейін де оңалмаса, жаза қай­таланады. Бұл жолы айыппұлды екі есе көбірек төлейді. Алайда мұның бәрі әлі бекітілмеген нормалар, – деп нақтылады М.Әбдікәрімов.

Бірақ айыппұлмен жағдай реттеле қойса жақсы ғой. Өйткені табыс­ты күреп табатын басқарушы компания­лар мен ПИК-тер үшін 200-300 мың теңге көлеміндегі айыппұлды төлеу түк те емес. Сондықтан олар тұрғын үйлер­ді бас­қарудың ескі нормасы біржола жойыл­ғанша, яғни 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін нарықтан кетпей, табандап тұрып алуы әбден мүмкін.

Айтпақшы, тұрғындар үйдің құжат­тарын бермей отырған басқарушы компаниялар мен ПИК-терді Азаматтық кодекс­ке сәйкес сотқа бере алады. Ол үшін тиісті нормативтер мен ережелер қарастырылған. Алайда сот деген ал­тын уақытты «өлтіру» ғой. Мұндай ырың-жырыңды тұрғындардың қалап отырмағаны тағы белгілі. 

– Бұған дейін қызметі мүлдем бақы­ланбаған, реттелмеген ПИК-тер мен басқарушы компаниялар пайдаға кенеліп кел­гені рас. Өйткені қазір көп пәтерлі тұр­ғын үйлер табысты орынға айналды. Алайда мұны тұрғындардың бәрі бір­дей біле бермейді. Ескі жүйедегі бас­қару нысандары пәтер иелерінен жиналатын төлемнен бөлек, тұрғын үйге ілінетін жарнамадан, оған орнатылатын құрылғылардан, үй-жайды жалға беруден қыруар ақша алады. Алайда оның есебі қарапайым тұрғындарға айтылмайды. Сондықтан ПИК-тер мен басқарушы компаниялар құжаттарды беру процесін барынша созуға тырысады. Қорқыту, бопсалау да орын алмай қоймайды, – дейді М.Әбдікәрімов.

Төбесі қылтиған тағы бір мәселе бар. Ендігі жерде бір үйде екі басқару нысаны болуы мүмкін. «Тұрғындар мұндай жағ­дайда не істеуі керек?» деген заңды сауал туындайды.

«Тұрғын үй-коммуналдық шаруашы­лы­ғын жаңғырту мен дамытудың қа­зақ­­стандық орталығы» АҚ басқарма төрағасының орынбасары Нұрбек Сері­ковтің сөзінше, қазір Әділет министр­лігімен осы бағытта жұмыс жүргізіліп жат­қан көрінеді. Яғни бірін-бірі қайта­лайтын басқару нысандарын болдырмас үшін арнайы сервис жасалмақ. Тиісінше, оларды тіркеу ережесіне түзетулер мен толықтырулар енгізу ұсынылған. Онда Әді­лет министрлігі мамандарының мүлік иелері бірлестігін қалай тексеру керек­тігіне ерекше басымдық берілмек.

Өкінішке қарай, қарапайым халық күрделі сала болғандықтан шығар, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығындағы жаңашылдықтар мен өзгерістерге тым тереңдеп бойлай бермейді. Сондықтан түсініспеушіліктер де жиі туындайды. Бұл жолы да сол сценарий қайталанды. Бір жыл бұрын қабылданған заңның олқы тұсымен бетпе-бет кезіккенде ғана халықтың үні естіле бастады. Десе де, жағдайды реттеуге әлі мүмкіндік бар.