«Ішкі нарықта тұрғын үйдің бағасы арзандай ма?» деген сауалға жауап күткелі біраз болды. Ал осы саланың мамандары жылжымайтын мүліктің арзандауына себеп болатын факторлар жоқ екенін айтады. Құрылыс материалдарының 90 пайызы шеттен тасымалданатындықтан, долларға тәуелді. Алматы, Астана, Ақтау, Шымкент тәрізді ірі мегаполистерде жер қымбат болғандықтан, қаланың етегі төрт тарапқа жайылып барады. Үлкен қалалардың шеткі аймақтары инфрақұрылыммен қамтамасыз етілмеген. Бос жерлерді игеруді ойлаған компаниялар мұның бәрі айналып келгенде тұрғын үй бағасына әсер ететінін айтады.
Мемлекет тұрғын үй нарығындағы үлесін азайтып, ипотекалық бағдарламалар саны шектеледі деген пікір осы күнге дейін айтылған. Үкімет мүмкіндік анықталып біткенше бағаны құрылыс компанияларының, содан кейін нарықтың еркіне жіберуге басымдық беріп отыр. Содан кейінгі шешімді нарықтың беталысы айқындамақ. Бірақ әлемдік нарық құп көріп отырған бұл қағиданың біздің елде жүзеге асыруына сенім аз. Себебі нарықтың жағасына жармасып отырған факторлар әлі баршылық.
Тұрғын үй сарапшысы Эльдар Шамсутдиновтың айтуынша, қазір тұрғын үй сегментін нарық емес, алып-сатарлардың заңы билеп тұр.
Коллажды жасаған – Қонысбай ШЕЖІМБАЙ, «EQ»
«Ұлттық банктің мәліметтерінде бұрын пайдалануға берілген пәтерлер саны транзакциялар санымен тең болса, 2019 жылдан бастап транзакциялар өсіп, теңгерімсіздікке сызат түсті. Басқаша айтқанда, 2022 жылдан бастап әрбір үшінші транзакция делдалдардың қатысуымен жүзеге асып, нарық заңы өзінің беталысынан адасып қалды. Нарықтың мұндай заңсыздықты бойына сіңіре алмайтыны белгілі. Сондықтан әрбір шаршы метрдің бағасының кемі 10-15 пайызы арадағы делдалдардың пайдасына шешілетін көтерме баға деп қабылдауға болады. Ипотека мөлшерлемесі төмендеп келе жатыр, бұл 2024 жылдың соңы мен 2025 жылдың басында 12% деңгейінде болуы әбден мүмкін. Егер ЕДБ тәуекелге барғысы келмесе, олар ипотеканың құнын төмендетпейді. Басқаша айтқанда, ЕДБ нарыққа сенбейді, ал нарық ЕДБ-нің айтқанымен жүргісі келмейді», дейді Э.Шамсутдинов.
Оның айтуынша, тұрғын үй бағасының жоғары болуы ел экономикасына да, сыртқы инвестициялық сипатына да кері әсер етіп жатыр. Мемлекеттік бағдарламаларға қарамастан, баспанаға сұраныс жоғары және түйткілді мәселе болып қалып отыр. Себебі қалаға бағытталған ауыл көшін тоқтата алмай қалдық. Халықтың кемінде 50 пайызы ауылда тұрса да ауылдықтарға арналған мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасы жоқ. Тұрғын үй нарығына екпіндеп келген мемлекет ауылды ескерген кезде жағдайды қазіргі деңгейде ушықтырып алмайтын еді. Қазір баға бақылаудан шығып, «мен де аң-таң, апам да аң таң» дейтін жағдайда тұрмыз.
Қазақстан Риэлторлар қауымдастығының президенті Александр Пак апта басында алматылық журналистермен кездескен кезде 2024 жыл да нарыққа өзгерістер әкеле қоймайтынын айтып, ендігі жерде баға емес, бос ақшаны қай бағытқа бағыттаған дұрыс деген мәселеге назар аудару қажеттігін айтты.
«Қазіргі тренд тұрғын үй нарығы қолдағы қордың кірістілігін арттыруға мүмкіндік береді деген пайымға басымдық беріп тұр. Бұған қоса пәтер сатып алып, оны жалға беру де кіріс көзіне айналып барады. Алматы мен Астана қалаларында бизнес санатындағы 45-50 шаршы метрлі пәтерді жалға алудың айлық құны 500-700 мың, ал әлеуметтік санаттағы сол көлемдегі пәтердің жалдау ақысы – 200-250 мың теңге шамасы. Иесіне қомақты табыс әкелетін, жалға алушының қалтасын «шағып» алатын салмақты қаржы. Тұрғын үй нарығы тәуекелді көтермейді, ең дұрысы қалтада басы артық қаржысы болғандар немесе үй сатып алғандар ұтылмайды. Жылжымайтын мүлік нарығының бағытын нарық белгілейді, қазір бұл бағытты тек қымбатшылық билеп-төстеп тұр. Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу – ұтатын нұсқа», дейді А.Пак.
Оның айтуынша, азаматтар үшін көбейту емес, оны сақтап қалу маңызды. Қор нарығы мен бағалы қағаздар нарығы дамымағандықтан, жылжымайтын мүлік – қолдағы қаржыны үнемдеу, табыс әкелуге мүмкіндік беретін бағыт. Осы ретте сарапшы халық арасында баға арзандайды деген пайымға мүмкіндік беріп қойған құбылыстар жайлы өз пайымын білдірді. 2023 жылы тұрғын үй нарығындағы транзакциялардың жалпы санының 20 пайызға азайғандықтан, бағаның өсуіне, арзандауына мүмкіндік беретін фактор осы деген түсінік қалыптасқан.
«2024 жылы баға өсімінің тоқтауына мүмкіндік беретін алғышарт жоқ. Баға өсе береді. Бір бөлмелі және екі бөлмелі пәтерлер нарықта үлкен сұранысқа ие. Ал жеке сектордағы тұрғын үйлерге қатысты мәмілелер 25 пайызға дейін төмендеп кетті, сонымен бір мезгілде тұрғындар тарапынан да, құрылыс компаниялары тарапынан да бос жатқан жер телімдеріне деген сұраныс өсті. Қазір нарық үшін бос жер телімі ғана тартымды», дейді А. Пак.
Ал келесі сарапшы Нина Лукьяненконың айтуынша, кейінгі жарты жылда Қазақстандағы жылжымайтын мүлік сегменті нарық заңының шекпенінен шығып кетті. Әрбір шаршы метрдің аспандап кеткен бағасына әсер етіп тұрған факторлардың себеп-салдарын ешкім түсіндіріп бере алмайды. 2023 жылы тұрғын үй бағасының төмендегені байқалды.
«Біз 10 мың долларға Алматыдан үш бөлмелі пәтер немесе 1-2 мың долларға Шымкенттен бір бөлмелі пәтер сатып алатын 2001 жылдарға ешқашан оралмаймыз. Ұзақ мерзімді уақытта – алдағы 4-5 жылға дейін баға өсе береді. Әзірге нарықтың осы сегменті ғана өтімді болып тұр. Халыққа тұрғын үй сатып алуға себеп көп. Бірі үлкен қалаларда оқып немесе жұмыс істеп жатқан балалары үшін алады. Тіпті Алматы мен Астанада қала орталығынан 20-30 шақырым қашықта тұратын азаматтар да қала орталығынан бір-екі 2 бөлмелі пәтер сатып алып жатыр. Қазір жылжымайтын мүлік нарығы сән емес, қажеттілік», дейді Н.Лукьяненко.
Осы орайда «7-20-25» және «9-20-25» ипотекалық бағдарламалары жылжымайтын мүлік нарығына әсер ете алмады» деген пікірді екі сарапшы да қолдайды екен. Аталған бағдарлама үшін жылына шамамен 200-250 млрд теңге бөлінді, бұл – орта есеппен алғанда 16 мың транзакция. Кейінгі он шақты жылда осы бағдарлама бойынша 500-600 мыңға жуық, яғни айына 50 мыңға жуық транзакция жасалды. Жалпы, бұл мұхиттағы тамшы, сондықтан бұл бағаға ешқандай әсер етпейді, әсіресе жаңа бағдарламада пәтер сатып алуға көптеген шектеу бар. «9-20-25» бағдарламасы бойынша қаржыландыру көлемі небәрі 8 мыңға жуық отбасын қамтиды. 8 мың отбасы бағаға әсер ете алмайтыны айтпаса да түсінікті. Сарапшының айтуынша, Үкімет құрылыс компанияларын тексеруді бастағанын көріп отырмыз. Құрылыс компанияларының банкроттық тәуекелдері әлі де айтарлықтай жоғары. Қазірдің өзінде салынып жатқан тұрғын үйлердің біраз бөлігінің пайдалануға берілу мерзімі кестеден кешігіп жатыр. Егер қолжетімді ипотека бойынша жағдай өзгермесе, жыл соңына дейін бірқатар компанияның дефолтқа ұшырауы әбден мүмкін.
«Бұл үрдіс нарықты тазалайды, сонымен бір мезгілде пайдалануға беретін пәтер санын да азайтады. Бағыт, жұмыс жоспары күмәнді құрылыс компанияларына ақша салып, алданып қалған салымшылардың тағдырына үкімет бейжай қарай алмайды. 2023 жылдағы өзгерістер тегін немесе арзан пәтер деген түсініктің келмеске кеткенін, тек өзімізге ғана сенуге болатынын тағы шегелеп кеткен жыл болды. Ең дұрысы, қалтаңызда басы артық қаржы болса, үй сатып алу керек. Қазір құрылыс компаниялары несиесіз, бөліп-төлеуге мүмкіндік беретін жеңілдетілген шарттармен үй сатуды қолға алып жатыр», дейді Н.Лукьяненко.
Сарапшының айтуынша, логистикалық тізбектердің үзіліп қалуы, Батыс елдері мен Ресей арасындағы санкция 2024 жылға салмақ салайын деп тұр. Кейбір сарапшылар мұны соңғы 20 жылда болмаған құбылысқа теңеп отыр. Әлемдік ІЖӨ деңгейі мәз емес, шикізатқа сұраныс төмен. Біздің экономикалық бағдарламамыз мұнай бағасының 80 доллардан жоғары болуына бағытталған. Мұндай жағдайда нарық қайтадан мемлекеттік қолдауға бет бұрады, биыл да мемлекет құрылыс нарығынан кетем десе де кете алмайды. 2021-2022 жылдары нарықтың осы сегментіндегі бағаның рекордтық деңгейде өскенін байқадық. Баға Астана мен Алматыда ғана емес, бүкіл Қазақстан бойынша және әлемнің көптеген елінде 15-20%-ға өсті. Ал осы жылы сарапшылар тұрғын үй нарығындағы баға өсімі уақытша тыныс алуы мүмкін деп пайымдап отыр. Астанада орташа алынған баға бір жылда 3,6%-ға өсіп, шаршы метріне 449 мың теңге, ал Алматыда 5,7%-ға өсіп, шаршы метрі 705 мың теңгеге дейін артты.
Сарапшылардың басым көпшілігі қайталама нарықтағы бағалар бастапқы нарыққа қарағанда тартымдырақ болады деген пікірге басымдық беріп отыр. Бірақ бастапқы нарықтың артықшылықтары жаңа үйлер, жаңа жерлерде, құрылыс компаниялары тарапынан жеңілдіктер мен бөліп төлеу жоспарларымен ерекшеленгелі тұр.
Н.Лукьяненконың пікірінше, елімізде тұрғын үй қоры өте ескі болғандықтан, бастапқы нарықтағы үйлер ұзақ жылдар бойы тартымды болады. Сұранысқа қарай баға да өсуі мүмкін. Сондықтан биылғы бағаны инфляция шегімен байланыстырып қарауға болады. ҰБ мен Үкімет биылғы деңгейін 10%-дан асырмаймыз деп отыр. Ал қайталама тұрғын үй нарығының жалпы температурасын бағалау әзірге өте қиын. Сарапшылар нарықтың осы сегменті делдалдардан тазарса, әрбір шаршы метрдің нарықтық бағасы нарықтық құнына жақындайтынын айтып жатыр.
