Тұрғын үй нарығы: Баға және болжам

Инвестиция − 1,2 трлн теңге

Баспана – қашанда қоғам назарындағы басты мәселелердің бірі. Оның орынды шешілуі алдымен халықтың тұрмыстық деңгейін жақсартса, екіншіден мемлекет тарапынан атқарылып жатқан жұмыстың нәтижелі екенін көрсетеді. Тәуелсіздік жыл­дары тұрғын үй құрылысы сала­сы жанданып, жаңа қарқын­мен дамыды.

Таяуда Мемлекет басшы­сы Жастар жылының ресми ашы­луында еліміздегі жас отбасы­ларға арналған баспана мəсе­лесі ірі қалаларда әлі толық шешіл­мегенін тілге тиек етіп, Астана, Алматы жəне Шымкент сынды мегаполистерде жұмыс істейтін жастар үшін жылына кемінде 1 мың пəтерден салу қажет екенін айтты. 

Жалпы, соңғы жылдары тұр­ғын үй саласына қатысты мем­ле­кеттік бағдарламалар біршама нә­ти­желі жүргізілді. Индустрия және инфрақұрылымдық даму вице-министрі Қа­йыр­бек Өскен­баевтың айтуын­ша, былтыр тұр­ғын үй құрылы­сына 1,2 трлн тең­ге инвестиция тартылған. Бұл қаражат 2016 жылмен салыс­тырғанда 8,1 процентке артық. Инвестициялардың не­гізгі үлесін, яғни, 86 процентін жеке құ­ры­лыс салушылар мен халық­тың инвестицияла­ры құрайды. Же­ке тұрғын үй құры­лы­сына – 459 млрд теңге, көп­пә­тер­лі тұр­ғын үй құрылысына 702 млрд тең­ге инвестиция салыныпты. 

Ескеретіні, жыл соңында бас­пана бағасының қымбаттауына қарамастан тұрғын үй сату, иә болмаса сатып алу бойынша жасалған келісімдер саны күрт артып, аталған нарықта 21,7 мың мәміле жасалды. Бұл көр­сеткіш алдыңғы жылдың сәй­кес кезеңімен салыстырғанда 

7,4 процентке артық. Баспана сау­­дасы қызған өңірлердің көш ба­сында Маңғыстау облы­сы тұр. Бұл өңірдегі өсім 32,4 процентті құрайды. Одан ке­йінгі орын­да Ақтөбе облысы − 23,2 процент. Үздік үштіктің қатар­ына Жамбыл облысы 12,3 процент көрсеткішпен еніп отыр. 

Баспана сату бойынша өңірлер арасындағы ең төменгі көрсеткіш – 1,7 процент. Бұл Қызылорда облысына тиесілі. 

Айта кетерлігі, бұған дейін «7-20-25» ипотекалық бағдарламасы бо­йынша пайдалануға берілетін баспаналар санының жеткіліксіздігі туралы ақпарат тараған болатын. Индустрия және инфрақұрылымдық даму вице-министрі Қ.Өскенбаевтың айтуынша, бүгінде өңірлерде үй құ­рылысы жақсы қарқынмен жүріп жатыр. Мәселен, 2017 жылға қарағанда Маңғыстау, Атырау, Жамбыл және Түркістан облыстарында тұрғын үй құ­ры­лысы қарқынды жүргізілген. Ең көп са­лынған пәтерлер Астана қаласында − 2,4 млн, Алматы қаласында − 2 млн, Маңғыстауда − 1,2 млн, Ақтөбеде − 980 мың, Атырауда – 793 мың және Алматы облысында 713 мың шаршы метрді құрайды. 

− Былтыр барлық облыс алға қойған жоспарын толық орындады. 2019 жыл­дың нәтижесі осы көрсеткіштен кем болмайды деп есептейміз. Яғни, 13 млн шар­шы метр тұрғын үйді пайдалануға беру жоспар­ланған, – деді Қ.Өскенбаев.

Баға қалай өзгереді?

Қазақстан жылжымайтын мүлік фе­дерациясының президенті Ермек Мүсіреповтің айтуынша, өткен жылы тұрғын үй нарығындағы бастапқы н­арықта баға 10-15 процентке, одан кейін 20 процентке төмендеген. Бұған қоса, баспана саудасының кең етек алуына ипотекалық бағдарламалардың іске қосылуы негіз болып отыр. Соның нәтижесінде сатып алу-сату белсенділігі айтар­­лықтай өсіп, саудаланған тұрғын үй құрылысының көлемі бұрынғы көр­сет­кіш­пен салыстырғанда 111 процентке жет­кен. 

Е.Мүсіреповтің пікірінше, ипоте­калық бағдарламалардың көптеп іске қосылуы нарықта аталған саланың жандануына жаңа серпін береді. 2019 жылы да осы бағытта жұмыс жүргізілсе, салада айтарлықтай даму күтілуде.  Бұған қоса бұл жылы тұрғын үй нарығын жандандыру мегаполистерден өңірлерге ауысады деген болжам бар. 

– Егер бұған дейін сатып алу-сату бойынша келісімдер негізінен еліміздің бас қалалары Алматы мен Астанада жүргізілсе, бұдан былай жылжымайтын мүлік нарығының даму көрсеткіші өңірлерде жоғарылап, нарық ұлғая түседі, − деді Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті.

Сарапшылардың болжамынша, 2019 жылы үй бағасы айтарлықтай қым­­баттамайды. Баспана құнына қа­тыс­ты өзгерістер инфляциялық үдеріс шең­берінде өзгеріп отырады. Сонымен қатар тұрғын үй құрылысын ынталандыратын бағдарламаларды есепке алар болсақ, баға шарықтап кетпеуі тиіс. 

Ал экономист Мақсат Халықтың айтуынша, өткен жылғы тұрғын үй саласындағы көрсеткіштің жоғары­лауына мемлекеттік ипотекалық бағдар­ламалардың тікелей ықпалы болған. 

− Оның ішінде, «Нұрлы жер» бағдар­ламасын атап өту керек. «7-20-25» бағ­­дарламасы жарты жыл көле­мінде ғана іске қосылғандықтан қол­даныс аясын енді кеңейтіп келе­ді. Бұл ретте республика бойынша са­лын­ған тұрғын үйлердің саны да айтар­лық­тай көбейді. Бұл өз кезегінде бас­панаға зәру жандардың мүмкіндігін кеңейтуде. Екінші жағынан, «7-20-25» бағдарламасының нарыққа келуі өз­ге бағдарламалардың проценттік мөл­шер­лемесін азайтуға түрткі болды. Ескеретіні, бұған дейінгі елімізде қол­данылып келген ипотекалық бағдар­ламалардың белгілеген межесі аса жо­ғары еді. Бір үй алған борышкер үстіне екін­ші бір үйдің бағасын қосып тө­лейтін, − деді сарапшы. 

Оның айтуынша,  2015 жылы теңгені еркін айналымға жіберген уақытта оның базалық проценттік мөлшерлемесін Ұлттық банк 17 процентке дейін көтерген болатын. Осы жағдайдан кейін елдегі көптеген банктер ипотекалық несиеден бас тартты. 2017 жылдан бері база­лық проценттік мөлшерлеме түсуде. Нә­ти­жесінде несиелердің проценттері де төмендеуде. Бұл − екінші деңгейлі банк­терге ипотекалық несиелер беру қолайлы бола бастады деген сөз. Сөйтіп банктер осы бағытта түрлі бағдарламаны іске қосты. 

2019 жылы тұрын үй бағасына көпші­ліктің алаңдаушылық білдіретіні сөзсіз. Экономистің пайымынша, Қар­жылық тұрғыдан бірқатар фак­тор­ларды есепке ала отырып, ипо­те­­калық бағдарламалардың көптеп іске қосылуы сұраныс инфляциясына әке­ліп соқты. Яғни, нарықта сұранысқа ие тауар құны қымбаттады. 

– 2019 жылы еліміздің ірі қалала­рында баспанаға сұраныс кемімейді. Екінші ескеретін жайт, биыл АҚШ-тың Федералдық резервтер жүйесі дол­лардың базалық процентін көтермек. Бұл қадам – доллар құнының артуына өз септігін тигізеді. Нәтижесінде да­мушы елдердегі орталық банк­тер өз валюталарының базалық мөлшер­лемесін көтеруге мүд­делі. Егер Ұлт­тық банк теңге бағамын көтеруді жалғастыратын болса, біздегі несиелер қымбаттай бастайды да, өнімге сұраныс төмендейді. Яғни, бас­панаға жаппай сұраныс төмендесе, үй бағасы қымбаттамайды, − деді М.Халық. Оның айтуынша, мемлекеттік бағдарламаларға сұранысты арттыру үшін бірінші төлемге жеңілдік қарастырылуы қажет. Мысалы, құны 10 млн теңге тұратын баспананы алу үшін 2 млн теңге бастапқы жарна төлеу қа­жет. Айлығы төмен азаматтардың қал­тасында мұндай қаражат жоқ. Сон­дықтан бастапқы төлемнің өзін несиеге алуға тура келеді. Ал көптеген ипо­­текалық бағдарламалардың талабы бойынша, өтінім берушінің несиесі болмауға тиіс. 

Мемлекет басшысының тапсырмасына сәйкес 2019 жылдан бастап  «7-20-25» бағдарламасын жүзеге асыруға бөлінген қаражат 80 млрд теңгеден 100 млрд теңгеге дейін артпақ. «Нұрлы жер» бағдарламасы аясында жалға бері­летін және несиелік тұрғын үйлерді қаржыландыру 2019 жылдан бастап 35 млрд теңгені құрайды. Бұл салаға бөлінген қаражаттың артуы биылғы тұрғын үй саласының қарқынмен дамуына ықпал етпек.

Әлеуметтік сала мамандарына жеңілдік бар ма?

Жергілікті әкімшіліктерде кезекте тұрған, бюджеттік салада жұмыс іс­тейтін және нарық бағасымен тұрғын үй сатып алуға қаражаты жет­­­­­­пей­тін тұрғындар үшін «Нұрлы жер» бағдарламасында мүмкіндіктер қарас­­­­­тырылған. Аталған мемлекеттік бағдар­лама аясында орташа займ сомасы 7,3 млн теңгеге тең келеді. «Қазақстанның Тұр­ғын үй құрылыс жинақ банкі» арқылы әлеуметтік салаларда жұмыс істейтін мамандардың бірсыпырасы қаражат жинау арқылы бас­панаға қол жеткізсе, енді бірі өз ке­зегін күтуде. «Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» басқармасының төрайымы Ләззат Ибрагимованың айтуынша, «Әскери баспана» бағдарламасы арқылы тұрғын үй алуға 5500 қызметшінің өті­німі мақұлданды. 

− 2018 жылы біздің банктен әске­ри қызметшілер 70 мың арнайы есепшот ашып, тұрғын үй төлемдерін сол жер­ге жинап жатыр. Сол жылдың шіл­де айында «Әскери баспана» деген бағдарламаны аштық. Қарулы Күш­тердің әскери қызметшілері арнайы әзірленген сайт арқылы жеңілдетілген ипотекалық несиелендіруге қатысуға өтінімдер қалдырады, − деді ол. 

Бұған дейін «7-20-25» бағдарламасын тиімді іске асыру үшін «Нұрлы жер» бағдарламасына өзгерістер енгізілген-ді. «Нұрлы жер» бағдарламасы бойынша әкімдіктер салған тұрғын үйді «7-20-25» бағдарламасының қатысушылары мен «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі­нің» салымшыларына қатар беру қарас­тырылды. Сонымен бірге «Нұрлы жер»­ бағдарламасының қатысушылары үшін бастапқы жарнаның мөлшері 30 проценттен 20 процентке дейін төмендетіліп, «ТҚЖБ»-дан несие алу оңайлады. Бұған қоса, мұғалімдер мен дәрігерлер және әскери саладағы мамандарға арналған арнайы қанатқақты жоба Астана мен Шым­кент қалаларында іске қосылды. Онда бастапқы жарна үшін баспана кезе­гінде тұрғандарға қайтарымсыз 1 млн теңге қаражат берілді. 

Таяуда БАҚ өкілдерімен кездесу барысында Индустрия және инфрақұрылымдық  даму ви­це-министрі Қ.Өскенбаевтан алдағы уа­қыт­та тұрғын үй саласына қатысты бағдар­ламалар бойынша тағы қандай жеңілдіктер қарастыру жоспарланып отырғанын сұраған едік. Оның айтуынша, дәл қазір әлеуметтік саладағы мамандар үшін «ТҚЖБ» арқылы қаржы жинау тиімді әдіс болмақ.

– Егер нақты осы сала мамандарына баспана қолжетімсіз болып, нәтиже жоспардағыдай орындалмаса, басқа да бағыттарын қарастырып көреміз, – деді вице-министр. 

«Арзан тұрғын үй несиесін қалай алуға болады?» деген сауалымызға «ТҚЖБ» АҚ басқарма төрайымы Ләззат Ибрагимова: 

– Біз таяуда қолжетімді несие алуға бай­ланысты сараптама жүргіздік. Ең алдымен адамдардың өзге несие жүктемесі болмауға тиіс. Сондықтан ипотека алу үшін банкке жүгінбес бұрын өзіңнің барлық тұтынушылық несиеңді, өзге банктердегі несиелік карталарыңды жабуға тура келеді, – деп жауап берді. Белгілі болғаны, бүгінде елімізде 6 млн адамның кепілсіз алынған тұтынушылық несиесі бар. Оған несиеге алған смартфон, тұрмыстық техника және басқа да несиелер жататыны белгілі. 

−Аталған адамдар түрлі несиелік бағ­дар­ламаға қатыспас бұрын сол қарыз­дарын жауып алғаны жөн. Себебі есептеу тетіктері мынадай: отбасыңыздың орташа табысы есептеліп, ол отбасының әр мүшесіне бөлінеді. Біз оның несиені қалай төлей алатындығын қарастырамыз. Барлық банктердің нормативтеріне сәйкес несие төленгеннен кейін сіз­дің табысыңыздың 50 проценті өмір сү­руіңізге, балаларыңызды мектепке апаруға, киіндіруге, тамақтандыруға жетуі керек, − деді банк басшысы. 

Бүгінгі қоғамда баспана әр отбасының «өз үйі, өлең төсегі» ғана емес, қонақ қабылдар құтханасы, қара шаңырағы, тіпті әлеуметтік дәрежесін көрсетер индикаторы, капиталды көбейтер инвестициясы. Сондықтан келешек үшін бұл салаға мемлекет тарапынан бөлінген қаражаттың тиімді, уақтылы жұмсалуы аса маңызды болмақ. 

Еркежан АЙТҚАЗЫ,

«Egemen Qazaqstan»