Бейбіт Атамқұлов: Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы туралы жаңа заң несімен тиімді?

Атап айтар болсақ, біріншіден, көп пәтер­лі тұрғын үйді кондоминиум объек­тісі ретінде тіркеу тәртібі реттеледі және жеңілдейді. Бүгінде кондоминиумдарды басқару органдарының кейбір басшылары тарапынан көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкін сатып алу және сату, жалға беру тұрғын үй тұрғындарының келісімінсіз жүргізілетіні жөнінде аза­мат­тардың, қоғамдық бірлестіктердің көп­теген өтінішті келіп түсуде. Осы­лайша қарапайым тұрғындардың құқық­тары бұзылып, олардың тарапынан нара­зылықтар артуда. Бұл жағдайда КПТҮ пәтер иелері тұрғын үйді кондоминиум объектісі ретінде тіркеу, тұрғын үйдің жалпы ауданын, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін және ортақ мү­ліктегі әрбір пәтер мен тұрғын емес үй-жай­дың үлесін, жекеменшіктегі пә­терлер алаңы мен тұрғын емес үй-жай­­л­ар­дың ауданын айқындауы қажет. Аза­маттық кодекстің 209-бабына сәйкес, жылжымайтын мүлікке меншік кондоминиум нысанында туындауы мүмкін, бұл ретте жылжымайтын мүліктің жекелеген бөліктері азаматтардың және заңды тұлғалардың жекеменшігінде болады, ал жылжымайтын мүліктің бөлек меншікте болмайтын бөліктері жылжымайтын мүлік бөліктерінің меншік иелеріне ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі болады. Кондоминиум объектісін тіркеген­нен кейін пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың барлық меншік иелері кондоминиумға қатысушылар бола­ды және кондоминиум объектісін бас­қару және кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін пайдалану бойынша тең құқық­тарға ие болады.

Тәжірибе көрсеткендей, жаңа үйлерде жекелеген құрылыс салушылар немесе басқарушы компаниялар көп пәтер­лі тұрғын үйді кондоминиум объектісі ретінде тіркеуге дейін ортақ мүліктің бір бөлігін сатады. Осындай заңсыз әре­кет­тердің алдын алу және теріс пиғылды азаматтарға бөтен мүлікті басып алуға мүм­кіндік бермеу үшін заң әзірлеушісі осын­дай сәттерді ескереді және Заң нор­маларына сәйкес нысанның ортақ мүл­кінің алаңы көппәтерлі тұрғын үйді жобалау сатысында анықталатын болады.

Екіншіден, КПТҮ басқару бойынша пәтер иелерінің және тұрғын емес үй-жайлардың құқықтары қамтамасыз етіледі. Бүгінде тұрғын үйлерді негізінен пәтер иелерінің кооперативтері (ПИК), басқарушы компаниялар және өзге де ұйымдар басқаруда. Олардың қызметін ашық жүргізуіне қатысты бірқатар ол­қы­лық бар. Бұл халық тарапынан олардың қызмет көрсету сапасына қа­на­­ғат­танбаушылық тудырады, соның сал­­дарынан ПИК-ке деген сенім тө­мен­­деп, пәтер иелерінің үйді күтіп-ұс­тау­ға және күрделі жөндеу жүргізуге қара­жат жинақтауға құлшынысы азаяды. Соны­мен қатар құрылыс салушылар құ­­ры­лыс аяқталғаннан кейін меншік ие­лері­нің келісімінсіз өздерінің аффилиирленген басқарушы ұйымдарын құрады, бұл да меншік иелеріне ұнай бермейді. Алайда көп жағдайда онда ұйымдар жаңа пәтердің кілтін бермеймін деп бопсалай отырып, пәтер иелерін тиімсіз шарттарға қол қоюға мәжбүрлейді.

Тұңғыш Президент Н.Назарбаев өзі­нің «Қазақстанның әлеуметтік жаң­­ғыр­тылуы: Еңбек қоғамына қарай жиыр­ма қадам» атты Жолдауында қаже­тті құ­қықтық жағдайлар жасауды және пәтер иесіне өз үйін басқару мүм­кін­ді­гін қам­тамасыз етуді тапсырды. Жоға­ры­да көр­сетілген проблемаларды ес­кере отырып, жұмыс және заңды келісу шең­­берінде Ин­дустрия және инфра­құ­ры­лым­дық даму министрлігі мүдделі орган­дар­мен, қоғам­дық ұйымдармен және бір­лес­тік­термен бірлесіп, тұрғын­дарға өз үйін өз бетін­ше не шарт негізінде басқару­шы ком­­па­ния­ларды немесе КПТҮ бас­қару­шы­­сын тарта отырып басқаруға мүм­кін­дік беретін кондоминиум объек­тісін бас­­қа­ру­­дың тәсілдері мен нысандарын әзірледі.

Енді пәтер иелері мен тұрғын емес үй-жайларды дербес басқару қалай жүр­гізілетініне тоқталайық. Жиналыста мен­­шік иелері ортақ мүлкін басқару және күтіп ұстау мәселелері бойынша меншік иелерінің мүддесін қорғайтын Үй кеңесінің мүшелерін таңдайды. Кон­доминиум объектісін басқарудың екі нысаны «бір үй – бір бірлестік немесе жай серіктестік – бір шот» қағидаты бо­йынша жұмыс істейтін болады. Бұл мүлік иелерінің әрбір бірлестігі, жай сері­ктестік өзінің ағымдағы және жинақ шот­тарын ашатынын білдіреді. «Бір үй – бір бірлестік – бір шот» қағидаты әрбір үйді басқарудың жеке тәсілін көздейді.

Екінші нұсқа – басқару функциясын КПТҮ басқарушыға немесе басқарушы компанияға береді. Жиналыста пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың иелері де Үй кеңесінің мүшелерін, кондоминиум объектісін басқару нысанын таңдауға не басқару нысанын таңдау туралы өкілеттіктерді Үй кеңесіне, Тексеру комиссиясына беруге тиіс. Егер жиналыста пәтер, тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері басқару функциясын беру туралы шешім қабылдаса, тиісінше КПТҮ басқарушысын немесе басқарушы компанияны таңдау туралы шешім қабылдауға не сондай-ақ осындай өкілеттіктерді Үй кеңесіне беруге тиіс.

Айта кету керек, заңда сақталған қол­даныстағы дауыс беру принципі, әрбір пәтер иесі, тұрғын емес үй-жайдың дауыс беру кезінде бір дауысқа ие болады. Егер пә­тер, тұрғын емес үй-жайдың меншік иесі­не бірнеше пәтер, тұрғын емес үй-жай­лар тиесілі болса, онда тиісті дауыс саны бар.

Осы заңда алғаш рет көппәтерлі тұр­ғын үйді басқару жөніндегі басқарушы және басқарушы компаниялардың бар­лық құқықтары мен міндеттері, функция­лары жазылған, сондай-ақ «көппәтер­лі тұр­ғын үйді басқарушы» және «басқару­шы компаниялар» ұғымдары берілген.

Жергілікті атқарушы органдардың деректері бойынша еліміздегі көппәтерлі тұрғын үйлердің жалпы саны 79 613 бірлікті құрайды, оның ішінде 57 274 үй немесе 72%-ы қанағаттанарлық жағ­дай­да. Күрделі жөндеуді қажет ететін үй­лердің саны 18 120 бірлікті неме­се 23%-ды құрайды. Тұрғын үй қо­рын жаңғырту жөніндегі іс-шараларды қар­жы­­лан­дырудың балама нарықтық көз­дерін әзірлеу мақсатында заңда екінші деңгейлі банктердегі жинақ шоттарында қара­жат жинақтау жүйесін пайдалану көзделген.

Пәтер иелерінің және тұрғын емес үй-жайлардың күрделі жөндеуге арналған жинақтарының сақталуына, сондай-ақ мүлік иелері бірлестігінің немесе жай серіктестіктің күрделі жөндеуге алын­ған тұрғын үй заемын өтеу жөніндегі мін­дет­темелерін орындауына Үкімет қаулы­сымен айқындалған Күрделі жөндеуге кепілдік беру қоры кепілдік береді.

Қаржы нарығының барлық қатысу­шыларының мүдделілігі және оларды өзара тиімді негізде тарту мақсатында екінші деңгейі банктердің тұрғын үй қорын күрделі жөндеуге қаражат жинақ­тауға қатысуы олардың құқығы болып табылады, банктердің тізбесі екінші деңгейлі банктермен жасалған шарттар негізінде күрделі жөндеуге кепілдік берудің мамандандырылған қорымен айқындалатын болады.

Тұрғын үй қатынастары саласында жиі көтерілетін мәселелердің бірі – пәтер­лерді, тұрғын емес үй-жайларды пай­д­алану, тұрғын үй-жайларды тұрғын еме­с үйге ауыстыру, үй-жайларды қай­та жабдықтау және функционалдық мақсатын өзгерту кезінде тұрғындардың келісімін алу қажеттілігі. Жоғарыда атал­ған мәселелерді реттеу мақсатында заң бойынша пәтердің, тұрғын емес үй-жай­дың конструктивтік бөлігінің және жал­пы үйдегі инженерлік желілердің мен­шік иесінің өзгеруі сәулет, қала құры­лысы және құрылыс қызметі туралы заң­на­масына сәйкес жүзеге асырылады. Атал­ған өзгерістер мүгедектердің тұрғын үйге қол жеткізуін қамтамасыз етуге байланысты болған жағдайда пәтер, тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жазбаша келі­сімі талап етілмейді. Сонымен қатар Мем­лекет басшысының 2018 жылғы 5 қазан­дағы Қазақстан халқына Жолдауын іске асыру жөніндегі Жалпыұлттық іс-ша­ралар жоспарының 62 тармағын іске асыру мақсатында, елді мекендерде мүмкіндігі шектеулі адамдар үшін «кедергісіз орта» құруға қатысты тұрғын үй заңнамасы нормамен толықтырылады, оған сәйкес тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелері мүгедектер үшін кедергісіз қолжетімділікті қамтамасыз етуге тиіс.

Тұрғын үйден тұрғын емес үй-жайға қайта жабдықталған көппәтерлі тұрғын үйлердегі хостелдердің қызметі, сондай-ақ КПТҮ-де тұратын азаматтар тарапынан ерекше алаңдаушылық тудырады. Онда тұратын адамдар қоғамдық тәртіп нор­маларын әрдайым сақтамайды. Аза­мат­тардың қауіпсіз және қалыпты өмір сүруі мақсатында заң шығарушы заң­­нама­да көппәтерлі тұрғын үйдегі тұр­ғын­ емес үй-жайға немесе жеке тұрған ғима­­ратқа, ғимараттың бір бөлігіне, жеке тұл­­ға­­лар­дың уақытша тұруына арналған және пай­даланылатын, белгіленген құры­лыс, сани­тарлық, экологиялық, өрт­ке қар­сы және басқа да міндетті нормалар мен ере­же­лерге сай келетін «хостел» ұғымы берілді.

Азаматтардың қолайлы өмір сүруін қамтамасыз ету мақсатында Қазақстан Респуб­ликасының қолданыстағы заңна­малық актілерінде, заңмен белгіленген мін­деттерден басқа пәтерлер мен тұр­ғын емес үй-жайлардың меншік ие­лері­нің, сондай-ақ жалдаушылардың құқы нақтыланды. Атап айтқанда, түнгі уақыт­та тыныштықты сақтау, оның ішін­де аза­мат­тардың қалыпты демалысы мен ты­ныш­тығына, осы үшін белгіленген арнайы орындарда темекі бұйымдарын тұтынуға кедергі келтірмеу, пәтерде, тұр­­­ғын емес үй-жайда және олардан тыс шұ­ғыл қажеттілікпен байланысты емес шу шығаратын жұмыстарды жүр­гіз­беу қарас­тырылды. Құрылыс, санитар­лық, эко­ло­гиялық, өртке қарсы және бас­қа да міндетті нормалар мен ережелер қам­тылды. Мемлекеттік тұрғын үй қоры­нан берілген тұрғын үйді жалдау және қосым­ша жалдау шартында жалға беруші жалдаушыға нысанды басқаруға дауыс беру құқығын бере алады.

Бүгінде елімізде лифт жабдық­тарын қауіпсіз пайдалану саласында қолай­сыз жағдай қалыптасқанын жа­сыру­ға болмайды. Сол себепті 2012 жыл­­­дан бас­тап лифтілерді монтаждау және қызмет көрсету бойынша жұ­мыс­тар­ды лицензия­лау туралы заңға түзетулер ен­гізілді. Арна­йы талдау жұмыстарында бел­гілі болған­дай, лицензиялауды жою тиісті тәжі­рибесі, білік­тілігі және техни­ка­лық жарақ­тан­дырылуы жоқ, осы қауіп­сіз бизнесті жүргізу дағдысыз серік­­тес­тіктердің тұтас блогы пайда болды. Лифт жабдықтарын тұрғын үй ке­шен­деріне жеткізген, бірақ кепілдік және кепілден кейінгі қызмет көрсету міндеттемелері бойынша жауап бермеген компаниялар бар. Бұл елімізде лифті апаттарының көбеюіне әкеліп соқтырды. Сараптама көрсеткендей, апаттардың жиі­леуінің негізгі себебі – лифтілерді мон­таждау және одан әрі пайдалану ере­же­лерін сақтамау салдарынан торап­тар мен агре­гат­тардың тозуы. Осы пробле­маларды шешу үшін өкілетті орган лифті­лерді монтаждау және пайдалану сала­сын­дағы талаптарды күшейту және рет­теу бойынша мынадай шаралар қабылдады:

– лифттерді монтаждауға, қызмет көрсетуге бірыңғай талаптарды анықтай­тын және 16 нормативтік техникалық құжаттарды біріктіретін ұлттық стандарт әзірленді;

– ұлттық стандартты міндетті түрде қолдану мақсатында «Азаматтық қор­ғау туралы» заңға мүгедектер үшін лифті­лерді, эскалаторларды, траволаторлар мен көтергіштерді монтаждау, пайдалану, техникалық қызмет көрсету, техникалық куәландыруға қатысты тиісті толықтырулар енгізілді;

– «Азаматтық қорғау туралы» заңға тиісті өзгерістер енгізе отырып, лифті­лерге қызмет көрсетумен айналысатын заңды тұлғаларды аттестаттаудан өткізу қарастырылды.

Сондай-ақ заң шеңберінде жергілікті атқарушы органдарға әлеуметтік ин­ф­рақұрылым объектілеріндегі қауіп­ті тех­никалық құрылғыларды, оның ішін­де лифтілерді, эскалаторларды қауіп­сіз пайдалануды мемлекеттік қадағ­а­лау құзыреті беріледі. Ал өкілетті орган­дарға әлеуметтік инфрақұрылым объек­ті­леріндегі қауіпті техникалық құрыл­ғы­лардың өнеркәсіптік қауіпсіздігі сала­сын­дағы тәуекел дәрежесін және тексе­ру парақтарын әзірлеу әрі бекіту құзыреті беріледі. Осы аталған шаралар бұл саладағы проблемаларды шешуге жол ашады.

Бизнес-процестердің ашықтығын қамта­масыз ету және пәтерлердің, тұрғын емес үй-жайлардың және тұрғын үй құқықтық қатынастарының басқа да субъектілерінің меншік иелері ара­сындағы өзара іс-қимылды жақсар­ту мақ­сатында осы салаға электронды ақпараттық ресурстар мен ақпарат­тық жүйелерді енгізу арқылы тұрғын үй қаты­настары мен тұрғын үй-ком­муналдық шаруашылық саласын цифр­ландыру көзделіп отыр. Тұрғын үй қаты­настары және тұрғын үй-комму­нал­­дық шаруашылық саласындағы ақ­параттандыру объектілері электронды ақпараттық ресурстар, тұрғын үй қаты­настары және тұрғын үй-ком­муналдық шаруашылық саласындағы ақпараттық жүйелер болып табылады.

Заң жобасын Парламентте қарау шең­берінде Үкімет отырысында мақұл­данған бірыңғай республикалық медиа-жоспар бойынша заң жобасының жаңалықтары республикалық және өңірлік телеарналарда, баспасөзде, интернет-ресурстарда кеңінен түсіндіріліп, осы тақырыпта брифингтер өткізілгенін атап өткен жөн. Айталық, «Хабар 24», «Qazaqstan», «Первый канал Евразия», «31 канал», «Алматы», «Астана ТВ», «КТК» телеарналарында, «Egemen Qazaqstan», «Казахстанская правда», «Айқын», «Литер», «Время», «Караван», «Курсив» сын­ды республикалық баспасөзде, сон­дай-ақ «inform.kz», «tengrinews.kz», «today.kz», «bnews.kz», «zakon.kz», «caravan.kz», «nur.kz» сынды ақпарат­тық интернет-ресурстарда көптеген материал­ жарияланды. «Орталық коммуникациялар қызметі» РММ алаңында Инвестициялар және даму вице-ми­нистрінің, облыс әкімдіктерінің тиісті басқармасы басшыларының қатысуы­­мен тұрғын үй-коммуналдық шаруа­­шылығын жаңғырту мәселелеріне ар­налған брифингтер өткізілді. Заң жобасын Парламент Мәжілісінде қарау шеңберінде заң жобасының негізгі ережелерін талқылау және түсіндіру үшін Алматы, Шымкент, Көкшетау, Петропавл және Тараз қалаларында де­путаттардың қатысуымен жұмыс тобы­ның көшпелі отырыстары өткізілді. 2019 жылдың 14 ақпанында Nur Otan партиясының Орталық аппаратында депутаттардың қатысуымен көппәтерлі тұрғын үй кондоминиумын мемлекеттік тіркеу мәселелерін талқылау бойынша жұмыс тобының көшпелі отырысы өтті.

Қабылданған заң көппәтерлі тұр­ғын үйлерді күтіп-ұстауды жақсарту мәселе­лерін шешуге мүмкіндік береді. Бұл мү­ліктің меншік иелері бірлестіктерінің қыз­метін жаңа сапалы деңгейге көтеруге, оның ашықтығын арттыруға және пәтер және тұрғын емес үй-жайлардың меншік ие­лерін ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөн­­деу мәселелерін шешуге қатысуды жан­дан­дыруға ынталандырады деп пайымдай­мыз.

Бейбіт АТАМҚҰЛОВ,

Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрі