ПИК – күрмеуі күрделі кооператив

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы тұрғын­дар­дың қалыпты өмірін қамтамасыз ететін әлеуметтік маңызы зор, мемлекет үшін өте жауапты салалардың бірі болып саналады. Еліміздің осы бір күрделі салада соңғы жылдары жүргізген реформалары ешбір тиімді­лік бермей отыр. Оған көпқабатты үйлердің тағдыры тап­сырылған пәтер иелері кооперативтерінің (КСК) жұ­мы­сындағы белең алған берекесіздік те кесірін тигізуде.

Ортақ меншік – иесіз мүлік

Жабайы капитализмнің «жыр­тық» кемесіне жармасқан сонау бір тоқсаныншы жылдардың бізге әкелген жаңалығының бірі – пәтер иелерінің кооперативі (ПИК) еді. Социализмдегі ха­лықтың ортақ игілігі – мем­ле­кеттік меншікті жаппай же­кешелендіру желеуімен талан-таражға салып, билік ба­сындағы «реформаторлар» «түйе­ні түгімен, биені жүгімен» жұтып жатқан кезде, тұрғын үй қоры, яғни мемлекеттік мен­шік­тегі мың­даған көппәтерлі үй­лер иесіз қал­ды. 

* Үкімет назарына

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы тұрғын­дар­дың қалыпты өмірін қамтамасыз ететін әлеуметтік маңызы зор, мемлекет үшін өте жауапты салалардың бірі болып саналады. Еліміздің осы бір күрделі салада соңғы жылдары жүргізген реформалары ешбір тиімді­лік бермей отыр. Оған көпқабатты үйлердің тағдыры тап­сырылған пәтер иелері кооперативтерінің (КСК) жұ­мы­сындағы белең алған берекесіздік те кесірін тигізуде.

Ортақ меншік – иесіз мүлік

Жабайы капитализмнің «жыр­тық» кемесіне жармасқан сонау бір тоқсаныншы жылдардың бізге әкелген жаңалығының бірі – пәтер иелерінің кооперативі (ПИК) еді. Социализмдегі ха­лықтың ортақ игілігі – мем­ле­кеттік меншікті жаппай же­кешелендіру желеуімен талан-таражға салып, билік ба­сындағы «реформаторлар» «түйе­ні түгімен, биені жүгімен» жұтып жатқан кезде, тұрғын үй қоры, яғни мемлекеттік мен­шік­тегі мың­даған көппәтерлі үй­лер иесіз қал­ды. Кеңес дәуі­рінен мұраға қал­ған мол бай­лықты су тегін жамбасқа басып, мұрты майланған жаңа кә­сіпкер-бизнесмендердің еш­қай­сысы тұрғын үй-комму­нал­дық шаруашылығына көз алартпады. Ал шығыны шашетектен келетін көпқабатты тұрғын үй қо­рын мемлекеттік меншікке қалдырса, әлеуметтік төңкерістің қоламтасы қаланбақ. Үкімет бұл тығырықтың да оңай жолын тапты. Кеңес өкіметінен мұраға қалған көпқабатты тұрғын үй қорын бүкіл коммуналдық жүйесімен бірге тұрғындардың мойнына арта салды. Кезінде шетелге қашқан Қажыгелдин үкіметі тұрғын үй купондарын ойлап тауып, көп­қабатты үйлердің пәтерлерін жекешелендірді де жіберді.

Кеңес дәуірінде көпқабатты тұрғын үй қорын иелігінде ұстап, бүкіл инженерлік-коммуналдық қызметін қамтамасыз ететін «үй басқармалары» (домо­управление) болатын. Мәселен, бүгінде мыңға жуық ПИК-тер (КСК) дұрыс қызмет көрсете алмай отырған Алматының бүкіл тұрғын үй қорын 56 үй басқармасы тап-тұйнақтай ұстайтын. Кеңестік кезеңнің үй басқармаларында білікті мамандар, мықты материал­дық-техникалық база болатын. Же­кешелендіру желеуімен үй бас­қармаларының жылдар бойы жинаған техникалары, құрал-жабдықтары, кеңсе-қоймалары «көлденең көкаттылардың» қал­тасында кетті. Өйткені, бұл үй басқармаларының басшылары мен инженерлері түгелдей дерлік тоқсаныншы жылдардың «өтпелі кезеңінде» шекара асқан басқа ұлттың өкілдері еді. Осы жерде айта кететін тағы бір мәселе, еліміздегі көпқабатты тұрғын үй қорын жаппай жекешелендіруден мол пайда тапқан да қарапайым қазақтар емес. Естеріңізде бол­са, кеңес заманында қалалары­мыз­дағы көпқабатты тұрғын үйде тұратындардың 80 пайы­зы өзге ұлт өкілдері болатын. Жас тәуелсіз мемлекетіміздің бұғанасы бекімеген өліара кезең­де олардың көпшілігі тарихи отандарына жаппай қоныс аударып, көпқабатты үйлердегі жеке­шелендірілген пәтерлерін жер­гі­лікті тұрғындарға сатып кетті.

Қош. Сөйтіп, жүз мыңдаған қазақстандықтар Қажыгелдин үкіметінің тұрғын үй қоры саласында жасаған реформаларының нәтижесінде бір сәтте меншік иелері болып шыға келді. Көпқабатты тұрғын үйлердің ортақ инженерлік-коммуналдық жүйелеріне тәуелді бұл жеке меншік пәтерлерді қалыпты жағдайда ұстау проблемалары туындады. Шаңырағы ортасына түскен үй басқармаларының орнын басатын құрылым қажет болды. «Суға кеткен тал қармайдының» керімен қалалардағы мыңдаған жеке меншік пәтер иелері жаңадан құрыла бастаған кооперативтерге – ПИК-терге жармасты.

Бұл кооперативтерді пайда табу көзі деп түсінген пысықайлар балға үймелеген шыбындарша, ПИК-терді төңіректеді. Жарғы бойынша, ПИК-ке қарасты пәтерлердің иелері жалпы жиналыс ашып, арнайы дайындаған бағдарламалары бар үміткерлерден ПИК төрағаларын сайлауға тиіс еді. Жаңадан сайланатын төр­а­ғалардың жоғары инженерлік білімі, тым болмағанда, ком­му­налдық инженерлік жүйені же­тік білетін мамандар болуы керек еді. Өйткені, сол кезеңнің өзінде Кеңес өкіметінен мұраға қалған көпқабатты тұрғын үйлер де, олардың бүкіл инженерлік-коммуналдық жүйесі де жөндеуге сұранып тұрған болатын. Өкінішке қарай, іс жүзінде бәрі керісінше болып шыға келді.

Шарасыздық салғырттығына бой алдырған тұрғындар жалпы жиналысқа келмеді. Коммуналдық жүйенің жағдайын жақсы білетін нағыз инженер мамандар ПИК-терге басшылық жасаудан бас тартты. Тағы да «заманың түлкі болса, тазы боп шалды» өмір қағидасына айналдырған алаяқтардың айы оңынан туды. Олар көпқабатты тұрғын үйлердің төрт-бес тұр­ғы­нынан ынталы топ құрып, басқа тұрғындардың әртүрлі жолдармен қолын қойдырып алып, заң алдында да, тұрғындардың алдында да жауап бермейтін ПИК-терді құрып алды. Қазір Қазақстанда жұмыс істеп тұрған ПИК-тердің басым көпшілігі еліміздің әлеу­меттік-экономикалық саласында берекесіздік белең алған 1995-1996 жылдары құрылған екен.

Мәселен, бүгінде Астана қала­сында 2231 көпқабатты тұрғын үй бар. Міне, осы тұрғын үй ке­шен­деріне 363 ұйым қызмет көрсе­теді. Оның ішінде 208-і пәтер ие­лерінің кооперативтері болып табылады. Осыған ұқсас қазіргі күнде республикамыздың барлық қалаларындағы көпқабатты тұрғын үйлерді басқару және қызмет көрсету саласы түгелдей дерлік ПИК-тердің құзырына көшкен. Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңына сәйкес ПИК – кондоминиум нысанының ортақ меншігін бірлесіп басқару үшін құрылған пәтер иелерінің коммерциялық емес ұйымы. Өкінішке қарай, «Тұрғын үй қатынастары туралы» заң бойынша 1993-1996 жылдары елімізде жүргізілген тұрғын үй қорын жекешелендіру реформасы жартыкеш күйінде іс жүзіне асырылған. Реформа бойынша көпқабатты тұрғын үйлердің тек пәтерлері ғана жекеменшікке берілген. Ал көпқабатты үйлердің шатырлары, жертөлелері, кі­ре­берістері және жалпы үй маңай­ындағы аумағы, коммуника­циялар жүйесі ортақ меншік күйінде қалған. Ортақ игіліктің қалай талан-таражға салынғанын көзімен көрген біздің тұрғындар үшін «ортақ меншік» ұғымы ие­сіз, сұраусыз мүлік ұғымымен ас­тасады.

«Даудың басы Дайрабайдың көк сиыры» демекші, тұрғындар мен ПИК-тердің арасындағы бітіс­пес даудың басы да осы иесіз қалған «ортақ меншік» мүлкінен туындап келеді. Заң бойынша ПИК-тердің басты міндеті – ортақ меншіктегі кондоминиум нысандарының ин­женерлік жабдықтарының жә­не са­нитарлық-техникалық қызме­тінің үздіксіз жұмысын қамтамасыз ету болып табылады.

Жарна жинап, жалақы табу «дәстүрі»

Бұл әлеуметтік-экономикалық мәні терең міндетті дұрыс атқару үшін қаржы керек. Бұрынғыдай оған бюджеттен қаржы бөлінбейді. Кондоминиум нысандарын ұстау үшін ПИК-тер пәтер иелерінен ай сайын жарналық және мақсатты қаржы жинайды. Бұл қаржының қалай жұмсалатыны туралы ПИК төрағасы мен бас есепшісінен басқа тірі жан білмейді. Тәртіп бойынша бұл қаржының бір бөлігі ПИК қызметкерлерінің жалақысына және кондоминиум нысандарының қалыпты жұмысын қамтамасыз етуге жұмсалса, бел­гілі бір бөлігі тозығы жеткен ком­муналдық желілерге күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін жинақталуы керек еді. Кеңес дәуірінен мұраға қалған көп­қабатты үйлердің өздері де, ин­же­нер­лік-коммуналдық жүйелері де жыл­дан-жылға ескіріп бара жатқа­ны белгілі. Тіпті, соңғы 20 жыл­да ешқандай күрделі жөн­деу көрмеген бұл кондоми­ниум нысандарының «шықпа, жаным, шықпамен» тұрғандығы жа­сырын емес. Тозығы жеткен жүздеген, тіпті, мыңдаған көпқа­бат­ты үйлердің тіршілігінің тыны­сы – кондоминиум нысандары жап­пай істен шығатын болса, бұл үлкен әлеуметтік толқуларға ұшыратады.

Құрылғаннан бергі алғашқы күннен «жауырды жаба тоқып» келген ПИК-тер болса, заң жүзінде ештеңеге жауап бермейді. Миллиондаған қаржы айналымын басқаратын ПИК-тер «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңға сәйкес арнайы мөрі, банкте есепшоты бар қоғамдық ұйым ғана болып табылады. Оның тұрғындар алдында да, тексеру органдары алдында да, коммуналдық қызметтің табиғи монополистері алдында да жауап беретін ешқандай жарғылық капиталы, жарғылық мүлкі жоқ. Тұрғындардан жиналған миллиондаған қаржыны оңды-солды жұмсап жүрген ПИК төрағалары мен бас есепшілерін жауапқа да тартуға болмайды. Өйткені, олардың меншігінде ПИК мөрінен басқа көк тиынның мүлкі жоқ. Тұрғындардан жиналған қаржының жұмсалуын тексеретін де өздері (ПИК төрағалары қолдан жасап алған тексеру комиссиялары).

Жарна жинап, жалақы тап­қаннан басқаға бас қатыра қой­майтын ПИК-тердің қызметі көп­қабатты тұрғын үйлердің инже­нерлік-техникалық жағдайының жылдан-жылға тозығы жетіп, тығырыққа тірелуіне әкеліп соқты. ПИК-тер тарих сахнасына шыққан осы 20 жылға жуық уақытта олар өз жауапкершілігіндегі көпқабатты үйлердің шатырларын, жертөлелерін, лифтілері мен кіреберістерін күрделі жөндеуден өткізіп, су, жылу және кәріз құбырларын ауыстырып көрген емес. ПИК-тердің ортақ меншіктегі кондоминиум нысандарына жасаған жамау-жасқау жұмыстары ешбір тиімділік бермеді. Осының салдарынан бүгінде республикамыздағы көпқабатты тұрғын үй қорының 70-80 пайызы шұғыл күрделі жөндеуді қажет ететін жағдайға жетті. Оған орасан зор қаржы қажет. Мұндай шығынды бірде-бір қаланың бюджеті көтере алмайды. Қалай болғанда да бұл күрделі проблеманы жедел қолға алмаса, енді екі-үш жылда инженерлік-коммуналдық жүйесі жарамсыз болған көппәтерлі үйлердің мыңдаған тұрғындары далада қалуы мүмкін.

Қаржы демекші, қарапайым халық мүддесіне қатысты көп­қа­батты тұрғын үй мәселесінде Үкі­мет «өз күніңді өзің көр» қағи­дасынан қағыс қалмай, ПИК-тер­дің қызметін мемлекеттік бақылау шеңберінде жүргізгенде, мұндай күрделі жағдай қалыптаспас еді. Соңғы уақытта жасалған сараптау­лар көрсетіп отырғанындай, осы уақытқа дейін ПИК-тер тұр­ғын­дардан жиналған қар­жы­ның 60-70 пайызын жалақыға, 20 пайы­зын міндетті бюджеттік төлем­дерді өтеуге жұмсап келген. Ал көп­қабатты үйдің санитарлық-тех­никалық, инженерлік-ком­му­нал­дық жүйелерінің жұмысын қам­тамасыз етуге жиналған қаржының 10-15 пайызы ғана жұмсалған.

Көптеген ПИК-тер штатта ар­найы сантехниктер мен аула сы­пы­рушылар ұстауға қаржы шы­ғын­дамай, сантехниктерді бас­қа мекемелерден шақырып, аула сы­пырушылар ретінде үйсіз жүр­ген босқындарды пайдаланып келеді. Ал жылдар бойы ПИК-тер жинап келген қаржы аз емес. Мәселен, Астана қаласындағы «Собственник» атты ПИК-ке №1 шағын ауданындағы ондаған көппәтерлі тұрғын үй қарайды. Осы үйлердегі әрбір пәтердің шаршы метрінен 20 теңгеден жинағанда, ай сайын ПИК-ке миллиондаған қаржы түседі. Ал «Собственник» өзіне қарасты көппәтерлі үйлерді жөндемек түгілі, тазалығына да көңіл бөлмейді. Алматы қаласы «Айнабұлақ» шағын ауданындағы «Дар» атты ПИК-ке 68 үй немесе 4060 пәтер қарайды. Мақсатты шығындар үшін «Дар» ПИК-і әрбір пәтерден мың теңгеден жарна жинап, 3 миллион теңгеден астам қаржыны жұмсап жіберген.

Елімізде ПИК-тер жұмыс істей бастаған 17-18 жыл аралығында Үкімет оларға бақылау жасайтын мемлекеттік бір орталық құрып, осы жылдар ішінде күр­делі жөндеу жұмыстарына арнал­ған тұрғындардың мақсатты қар­жыларын арнайы қорға жинап, бір жылы көппәтерлі тұрғын үй­дің шатырын, келесі жылы кәріз құбырларын, арғы жылы жы­лу жүйелерін жөндеуге жұм­сап отырғанда, бүгінгідей күр­делі проблема қордаланбаған болар еді. Тағы бір толғақты мәселе, қаламыздағы көппәтерлі тұрғын үйлердің екінші кіреберіс дәліздері (пожарный выход) мен жертөлелері дүкен, шеберхана, бизнес кеңселері ретінде пайдаланылады. Кәсіпкерлер тұрғындардың ортақ меншігіндегі бұл нысандарды ПИК-тер арқылы жалға алады. Мәселен, Астана қаласындағы «Ақмола» ПИК-іне қарасты Күйші Дина көшесіндегі №8-10 үйлердің екінші кіреберіс дәліздері түгелдей дүкендер мен бизнес кеңселері үшін, ал жертөлелері әртүрлі шеберханалар үшін жалға берілген. ПИК кондоминиумның осыншама нысандарын тұрғындардың келісімінен тыс жалға беріп, қыруар пайда тауып отыр. Өкінішке қарай, жалға берілген нысандардан түсетін бұл қаржы ортақ меншік болып саналатын нысандардың қажетіне жаратылмайды. ПИК төрағаларының табыс көзіне айналған мұндай кондоминиум нысандарының мысалы қаламызда көптеп саналады.

Жаңғырту жолы – муниципалдық жауапкершілік

«Сен тимесең, мен тимен, бадырақ көз» дегендей, осы жылдар ішінде ПИК-тердің жұмысына ешбір бақылау жасамаған ел Үкіметінің «шыдамдылығына» қайран қаласың. Халық мүддесіне жауапты Үкімет тұрғындар меншігіндегі көппәтерлі үйлердің болашағына бәрібір жергілікті атқарушы билік жауап беретінін біле тұра, ПИК-терді бетімен жіберді. ПИК-тердің жұмысын қадағалайтын бірде-бір өңірлік немесе республикалық мемлекеттік орган болған жоқ. Осыны пайдаланған пысықайлар жер-жерлерде Пәтер иелері кооперативтерінің ассоциация­сы дегендерді құрып алды. Ассоциациялар кеңселеріндегі жүздеген төрағалар, есепшілер мен кеңесшілерді ұстауға тағы да тұрғындардан жарна жиналатын болды. Еліміздегі көпқабатты тұрғын үйлердің тозығы жеткендігі сонша, енді бұл мәселені «жабулы қазан» күйінде қалдыру мүмкін емес еді. Сөйтіп, ТКШ-ны жаңғырту бағдарламасы шеңберінде қала әкімдіктерінде ПИК-тердің қызметін тексеретін Тұрғын үй инспекциясының басқармалары құрыла бастады. Әттең, қаншама уақыт босқа өтіп, қаншама қаржы мақсатсыз жұмсалды...

Көпқабатты тұр­ғын үй – елі­міздің әлеуметтік-эконо­ми­калық тұрақтылығының негізі. Бәріміздің де қаланың ортасынан тұрғызған кең сарай – коттедждеріміз жоқ. Ендеше, көпқабатты тұрғын үй қорында қордаланған тығырықтан шығудың жолы қандай? Елімізде қолға алынған ТКШ-ны жаңғырту бағдарламасы аясында ПИК-терді реформалау туралы мәселе де көтерілуде. Бұл жаңа «реформаторлардың» пікірінше, ПИК-тердің орнына ЖШС негізіндегі коммерциялық құрылымдар, яғни басқарушы және қызмет көрсетуші (сервисный) компаниялар құру керек дейді. «Аузы күйген үріп ішеді» демекші, күні бүгінге дейін халық мүддесіне жанашырлықпен қызмет көрсететін ЖШС-ні көргеміз жоқ. Бұл коммерциялық құрылымдардың басты мақсаты – пайда табу. «Жұмыртқадан жүн қырыққан» ЖШС-лер осы уақытқа дейін қиюы кеткен ПИК-тердің жұмысын дұрыстап, оң бағытқа бастайды дегенге сену қиын.

Енді бір сарапшылар бүгінде ПИК-ке қарасты көпқабатты үйлерді жеке-жеке жіктеп, әрбір үйді жеке заңды тұлға, яғни «кондоминиум» ретінде қарастырып, әрқайсысының жеке басқару органын, банкте есепшоттарын ашу керек дейді. Сонда бұрын ПИК-тердің далиған штатын асырап келген тұрғындар енді әрбір үй басқармасының штатын, оған қоса басқарушы компанияның штатын, ол аз десеңіз, қызмет көрсету компанияларының қызметкерлерінің жалақысын қамтамасыз етуге жарна төлеуі тиіс. Көпқабатты үйлердің тұрғындары енді кімге барып шағынбақ?

Қорыта айтқанда, биліктегілер бас-басына би болып, «велосипед» ойлап табудың қажеті жоқ. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы бұл салада жасалатын тағы бір тәжірибелік реформаны көтере алмайды. Онсыз да шегіне жеткен тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық нысандары жедел түрде, нағыз жанашырлықпен жасалатын күрделі жөндеуді қажет етіп тұр. Сондықтан уақыт сынынан өткен кеңес заманындағы тәжірибені қайта қалпына келтіру керек. Қазіргі қаптаған ПИК-тер мен қызмет көрсету компанияларының орнына техникалық базасы мен кәсіби кадрлары мықты әлеуетті үй басқармаларын немесе ком­муналдық-муниципалдық ша­руашылықтар құру қажет. Бұл үй басқармалары жергілікті атқару органдарына қарасты муниципалдық меншікте болуы керек. Олардың жұмысын реттеу және бақылау міндеттері әкімдіктер жанынан құрылып жатқан тұрғын үй инспекциялары басқармаларына жүктелуге тиіс. Міне, сонда ғана бүгінгі еліміздегі көпқабатты тұр­ғын үйлердің қордаланған пробле­маларынан құтылып, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығы саласын жаңғыртуға мүмкіндік туады.

Жылқыбай ЖАҒЫПАРҰЛЫ,

«Егемен Қазақстан».

Суреттерді түсірген

Ерлан ОМАРОВ.