Инфографиканы жасаған Амангелді Қияс, «EQ»
Жаңадан пайдалануға берілген немесе қайталама нарықтағы тұрғын үйдің бағасы барған сайын аспандап барады. Мәселен, 2019 жылы бастапқы нарықтағы баспананың шаршы метрі орташа есеппен 293,5 мың теңгені құрады. Ал биыл мамырда баға 486 мың теңгеге дейін көтеріліп, 65,6%-ға секірді. Қайталама нарықта 2019 жылдың соңында тұрғын үйдің құны бір шаршы метрге орта есеппен 200,4 мың теңгеден келсе, биыл мамырда 2,5 есеге өсіп, 505,7 мың теңгені құрады.
Тұрғындардың көпшілігінің баспана сатып алуға шамасы жетпейтінін жылжымайтын мүлік саласындағы сарапшылар да растайды. Сәйкесінше, бастапқы және қайталама тұрғын үй нарығында сұраныс азайып кетті. Бастапқы нарықта құрылыс компанияларының банкротқа ұшырау тәуекелі, қолда бар жобалардың тоқтатылу қаупі жоғары. Ірі құрылыс салушылар сатылымның төмендеуін әлеуметтік және инфрақұрылымдық нысандар құрылысына көшу есебінен өтеуге тырысса, шағын нысан салушылар жеке тұрғын үй кешенін жағалап, әрлеу жұмыстарымен айналысып күн көріп жатыр. Жазғы мезгілде сұраныс пен ұсыныстың күрт төмендеуіне байланысты баға ағымдағы деңгейде сақталса, күзге қарай қайтадан шарықтайды. Қазірде тұрғын үй негізінен ипотекаға сатылуда. Қазақстанның құрылыс салушылар қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтің айтуынша, Астанада бастапқы тұрғын үй жыл басынан бері 0,9 пайызға, Алматыда 0,3 пайызға қымбаттаған. Құрылыс нарығына көптеген фактор, соның ішінде құрылыс материалдары бағасының өсуі, инфляциялық үдерістер, несиелер бойынша мөлшерлемелердің жоғары деңгейі, халыққа қолжетімді ипотекалық бағдарламалардың болмауы, инженерлік желілердің республикалық маңызы бар қалаларда да, өңірлерде де жаппай жеткіліксіздігі сияқты толып жатқан проблема кері әсер етеді. Мұның бәрі құрылыс көлемінің қысқаруына әкеліп, ұсыныстың азаюына, әрі қарай бағаның өсуіне себеп болады. Салдарынан құрылыс индустриясы да қосымша табыстан қағылады. Тұрғын үй құрылысы тұраласа, әрлеу материалдары, тұсқағаз, жиһаз, тұрмыстық техника сататын дүкендер де тұтынушылардан айырылады.
Жаңа тұрғын үйдің құны бір жылда орта есеппен 6 пайызға өсті. Бұл ретте өңірлер ең жоғары динамиканы көрсетті: Павлодар (+19,2 пайыз), Семей (+17,5 пайыз), Ақтау (+17,4 пайыз). Астанада өткен жылғы қарқынды өсуден кейін бағалар іс жүзінде өзгерген жоқ. Әдетте жайлы санаттағы тұрғын үй кең танымал. Бір, екі бөлмелі шағын пәтерлерді жас отбасылар «Отбасы банкінің» ипотекалық бағдарламалары арқылы алады. Сұраныстың басты индикаторы ‒ сатып алу-сату мәмілелерінің саны республика бойынша 2022 жылғы мамырмен салыстырғанда 40 пайыздан астам төмендеді. Елде ипотекалық бағдарламалардың жұмысы бойынша нақты стратегияның болмауына байланысты сұраныс айтарлықтай қысқарған. Ал аты дардай «7-20-25» бағдарламасы жылына белгіленген 100 миллиард теңге шекті лимитке байланысты клиенттердің сұраныстарын іс жүзінде қанағаттандырмайды. Сала өкілдерінің айтуынша, еліміздің ең ірі ипотекалық операторы «Отбасы банкінде» талаптар өзгерді. Клиенттер үшін бағалау көрсеткіштері айтарлықтай өсті, ипотека шарттары құбылды. Бұл тұрғын үй сатып алуды халықтың көптеген тобы үшін қолжетімсіз етті.
Астанада инженерлік желілерді инфрақұрылымдық дамыту бойынша елеулі шектеулерге байланысты жобалардың басым бөлігі қатып қалғаны белгілі. Сондай-ақ құрылыс әзірлеуші девелоперлер жаңа нысандарды іске қосу жоспарларын қайта қарауда. Техникалық шарттарды алу мүмкіндігінің болмауы олардың қолын байлайды. Қазірде ұсыныстың шектелуіне байланысты елордада құрылыс көлемі екі есеге азайған. Мамандардың шамалауынша, жыл соңына қарай тұрғын үй кем дегенде 15 пайызға қымбаттайды. Жалпы елімізде бастапқы нарықтағы құн инфляция дәліздерінде өсетін болады.
Finprom сарапшыларының талдауы бойынша, бүгінде Еуропаның, сондай-ақ АҚШ-тың тұрғын үймен қамтамасыз ету көрсеткіштерімен салыстырғанда, халықтың тұрғын үй санымен арақатынасы рейтингінде біз ең төменгі орында тұрмыз. Сондай-ақ БҰҰ норма деп бекіткен көрсеткіш кем дегенде 30 шаршы метр болуы керегін қарастырса, біздің еліміздегі жанұялардың 70%-дан астамы бір адамға 20 шаршы метрден аспайтын тұрғын үйде тұрады. Салыстырар болсақ, биыл бірінші тоқсанда республикамыздағы орташа айлық атаулы жалақы 340,6 мың теңгені құрады. Бір жағынан жалақы 2019 жылғы орташа көрсеткіштен (186,8 мың теңге) 82,3%-ға көбейді десек те, екінші жағынан, бұл өсім инфляцияны жаппайды. Оған қоса жалақының сатып алу қабілеті бір жылда 0,6%-ға төмендеген.
Осылайша, жалақының өсуіне қарамастан, халықтың басым бөлігі кедейленіп барады. Тұрғындардың жалақысы биыл қаңтар-наурыз айларында былтырғы бірінші тоқсанмен салыстырғанда ақшалай түрде 19,3%-ға өсті. Әрине, ЕАЭО-ның басқа елдерімен салыстырғанда, бұл рекордтық көрсеткіш болмаса да, номиналды өсім айтарлықтай жоғары. ЕЭК салыстырмалы деректеріне қарағанда, биылғы қаңтар-наурызда екі есе көп, яғни 749 доллар шамасында болды. Номиналды табыстың долларлық баламасы бойынша одақта Ресейден (918 доллар) кейінгі екінші орындамыз. Өкінішке қарай, бұл өсімді ел тұрғындарының бақуатты өмірінің факторы деп атауға болмайды. Инфляция салдарынан ақшаның қадірі қашып, салмағы жеңілдеп барады. Еліміз осы кезеңдегі нақты жалақы индексі 100 пайыздық белгіден төмен болған ЕАЭО-дағы жалғыз ел болды.
Жалақыны тұрғын үй бағасымен салыстырсақ, мәселе айқындала түседі. Егер айына екі орташа атаулы жалақыны есептей отырып, екі адам жұмыс істейтін қарапайым отбасын және 54 шаршы метрлік стандартты пәтерді мысалға алғанда, мұндай отбасы жалпы табысының үштен бірін жинай алған күннің өзінде пәтер құнының кем дегенде 20%-ын (стандартты бастапқы жарна) жинақтау үшін жаңа тұрғын үйдің орташа құнының мөлшерлемесімен 1,9 жыл қажет екен. Ал қайталама нарықтағы тұрғын үй жағдайында 2 жыл кетеді. Жаңа үй алу үшін толық құнына дейін жинау 9,6 жылды, ал қайталама нарықтағы үй үшін 10 жылды қажет етеді.
Айта кету керек, мұндай болжамның өзі бүкіл жинақтау мерзімінде тұрғын үйдің құны өзгермейді-ау деген жартыкеш үмітке сүйенумен жасалып отыр. Ал шын мәніндегі мерзім ұзағырақ және бірнеше есе көп болуы мүмкін. Сонымен қатар сарапшылар бұл тұста биылғы бірінші тоқсанда небәрі 225,7 мың теңгені (2022 жылдың аяғында 204,1 мың теңге) құраған медианды жалақыға (жұмыскерлер санын тура екіге бөлетін және медиандық жалақыдан көп және одан аз жалақы алатын адам саны бірдей болатындай жалақы көлемі) негіздеу анағұрлым қисынды болса да, атаулы орташа айлық жалақы туралы мәліметті қолданған. Сондай-ақ бұл ретте республикамызда былтыр бар болғаны 68,6 мың теңгеге жеткен модальды жалақы (жұмыскерлер ең көп алатын жалақы көлемі) деңгейі де негізді.
Сол секілді БҰҰ, ЭЫДҰ, «Joint Center for Housing Studies» стандарттарына сүйене отырып, «Urban Reform Institute» (АҚШ) және «Frontier Center for Public Policy» (Канада) талдау орталықтарының мамандары тұрғын үйге қолжетімділік белгілерін анықтаған. Егер орташа көлемдегі және құны орташа пәтерді сатып алу үшін 3 жылдан аз уақыт жұмсалса, орташа қолжетімді пәтер үшін 3 жылдан 4 жылға дейін, қолжетімсіз пәтер үшін 5 жылдан астам уақыт қажет болса, елдегі баспана қолжетімді болып саналады. Осылайша, мұндай есептеулер негізінде еліміздегі баспана мүлде қолжетімсіз.
Осыдан шығатын қорытынды ‒ қазірде тұрғындар құрылысқа үлескер ретінде қатысатын тәсіл анағұрлым қолайлы болып отыр. Үлескерлік қатысудағы нысан пайдалануға берілгеннен кейінгі пәтер құнына қарағанда 30%-ға дейін төмен екенін ескерсек, үлескерлік құрылыстың сұранысқа ие болатыны түсінікті де. Дегенмен бұл жерде кейбір мәселелерді есте ұстау керек. Бүгінде нарықтың 70 пайыздан астамы «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңды айналып өтіп жұмыс істейді. Заңнан тыс әрекет ететін девелоперлердің басым бөлігі Астанада шоғырланған. Бұл ретте сұраныстың төмендеуі олардың банкротқа ұшырауына, тіпті нарықтан кетуіне әкелуі мүмкін.
Республикамыздың басқа қалаларында да жағдай мәз емес. Мәселен, жуырда ғана Қазақстан тұрғын үй компаниясы (ҚТК) Атыраудағы тұрғын үй кешеніне қатысты кепілдік жағдайының басталғаны туралы хабарлады. Қазіргі сәтте нысанның құрылыс-монтаж жұмыстары аяқталмаған және пайдалануға беруге дайын емес. Іс жүзінде бұл құрылыс салушының дефолтқа ұшырағанын және үлескерлер алдындағы міндеттемелерді одан әрі орындай алмайтынын көрсетеді. Қуанышқа қарай нысан ҚТК құрылыс аяқталғаннан кейін өзіне міндеттеме алатын кепілдікке ие болған. Ал егер кешен Үлестік қатысу туралы заңнаманы айналып өтіп салынып жатқан жағдайда үлескерлер бірігіп, нысан құрылысын өз есебінен аяқтауға мәжбүр болады.
Соңғы жылдары елдегі құрылыс салушылар жеңілдіктер мен сұраныстың төмендеуінің арқасында өздерін шамадан тыс еркін сезінді. Үлкен қалаларда үлескерлерді қорықпай тартты. Бірақ мемлекеттің қолдауы азайғанда түрлі мәселе су бетіне қалқып шыға бастады. Бүгінгі таңда республика бойынша үлескерлер қатысатын 44 проблемалық нысан бар. Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігі үлестік құрылыс мәселелерін реттеу мақсатында ынталандырушы және қатаңдататын түзетулер пакетін дайындады. Құрылыс компанияларына Қазақстан тұрғын үй компаниясының кепілдігін және әкімдіктердің рұқсатын алу арқылы өз қызметін заңдастыруға мүмкіндік беретін негізгі ынталандыру шаралары қарастырылды. Қатаңдату шаралары үлескерлердің ақшасын тартудың ашық тетігін қалыптастыруға бағытталған. Олардың ішінде: салынып жатқан тұрғын үйді сатып алуға байланысты барлық шартты ХҚКО-ларда тіркеу, құрылысты одан әрі тоқтата отырып, үлескерлердің ақшасын заңсыз тартқаны үшін айыппұл санкцияларын ұлғайту, үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсатсыз жарнамаға тыйым салу бар.
«Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңға сәйкес, құрылыс сатысында тұрғын үйді сатуға бекітілген үлгілік нысандағы үлестік қатысу шартын (ҮҚШ) жасау арқылы ғана рұқсат етіледі. Үлестік шарттың үлгілік нысаны Ұлттық экономика министрлігінің 2016 жылғы 28 шілдедегі №345 бұйрығымен бекітілген. Шарт жазбаша түрде жасалып, қол қойылғаннан кейін жергілікті әкімдікте тіркеуден өтуге тиіс. ҮҚШ тіркеу кезінде қосарланған сату фактісіне жол бермейтін және төлем үшін негіз болатын тиісті анықтама ұсынылады.
Егер сатып алушы құрылыс салушымен басқа шарт жасаса (алдын ала брондау шарты, брондау шарты, инвестициялық шарт, талап ету құқығын басқаға беру шарты), ол үлестік құрылысқа қатысушы болып саналмайды және мәселе туындағанда, мысалы, құрылыс салушы ұзақ уақыт бойы белгіленген мерзімдерді орындай алмаса, бір пәтерді бірнеше адамға сату және басқа да жағдайда үлескер ретінде олардың құқықтарын қорғау мүмкін болмайды.
Өз кезегінде құрылыс салушы жергілікті атқарушы органның тиісті рұқсаты немесе «Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ кепілдігі болғанда ғана ҮҚШ қорытындысы және заңға сәйкес үлескерлердің қаражатын тарта алады. Әзірлеуші бұл құжаттарды болашақ акционерге ұсынуға міндетті. ҚТК кепілдігі құрылыс салушыға сенімділік мұқият тексерілгеннен кейін беріледі: қаржылық көрсеткіштер, баға саясаты, қаржыландыру көздері, құрылыс көлемі мен құны талданады; рұқсат беретін және құқық белгілейтін құжаттар қаралып, сот немесе салықтық іс жүргізудің жоқтығы тексеріледі. Құрылыс салушы міндеттемені орындамаған жағдайда ҚТК нысанның құрылысын аяқтау және үлескерге тиесілі тұрғын үйді беру бойынша міндеттемелерді өз мойнына алады. Осылайша, заң талаптарына сәйкес ҮҚШ қорытындысы үлескерді жосықсыз құрылыс салушылардан айтарлықтай қорғай алады.
Алайда соған қарамастан, бүгінгі күні үлестік құрылыс нысандарын тиісті рұқсатсыз және заң талаптарын бұза отырып сату деректері әлі тыйылар емес. Сондықтан үлескерлік жолмен пәтер сатып алмас бұрын құрылыс компанияларының құжаттарын мұқият тексеріп, үлескер ретіндегі құқықты білу өте маңызды. Осы ретте тұрғындарды үлестік құрылыс нысандары туралы сенімді және толық ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында ҚТК www.khc.kz ресми сайтында, «Жеке тұлғалар» бөлімінде және «Үлескерлер» бөлімшесінде, салынып жатқан объектілерге кепілдіктер беру туралы келісімдер және тұрғын үй кешендерінің құрылыс барысы туралы ақпарат орналастырылуда.
Сондай-ақ үлестік құрылыстың заңды нысандарының тізімімен www.homeportal.kz «Тұрғын үй порталы» ақпараттық жүйесінде танысуға болады. Тұрғын үй порталында жергілікті атқарушы органдардың мәліметтері бойынша үлескерлерден қаражат тартуға тиісті рұқсаты немесе кепілдігі жоқ құрылыс салушылар туралы ақпарат та жарияланады.
