Тұрғын үй нарығы бәсекеге дайын ба?

Заң азаматтардың, қандастардың тұрғын үй жағдайларын жақсартуға қатысты мемлекеттік қолдау тетіктерін жетілдіруге бағытталған. Түзетулердің бірінші блогі Мемлекет басшысының тапсырмасына сәйкес, «Отбасы банктің» негізінде тұрғын үй кезегіне қоюды, есепке алу мен бөлуді бір орталықтан жүзеге асыратын кешенді даму және қолдау институтын құруды көздейді. Сонымен қатар «Отбасы банк» жеке тұрғын үй қорынан жалға алынған тұрғын үйге жалдау ақысының бір бөлігін субсидиялауды, жеңілдетілген ипотекалық тұрғын үй қарыздарын беруді жалғастырады. «Отбасы банк» тұрғын үйді бөлу кезінде баспанаға мұқтаж азаматтарды есепке қою күні мен табыс деңгейін ескереді. Бұл бірінші кезекте, тұрғын үй кезегінде ұзақ уақыттан бері тұрған адамдарды баспанамен қамтуға мүмкіндік береді.

Түзетулердің екінші блогінде тұрғын үйге мұқтаж адамдарға қосымша кепіл­дік­тер енгізу қарастырылған. Ал үшінші блогте мемлекеттік қолдау шаралары аясында берілген тұрғын үйді иелену мен пайдалану тетігін регламенттейтін ережелерді толықтырып, нақтылайды. Төртінші блогі жер заңнамасының жекелеген ережелерін, құрылыс, жеке тұлғалардың депозиттеріне кепілдік беру саласындағы заңнамаларды жетілдіруге бағытталған.

Жалпы, заңға енгізілген түзетулер тұрғын үй қорын басқарудың ашық­тығын арттыруды көздейді. Баспанаға мұқтаж азаматтарға ипотека мен жалға беруді реттеу, суб­си­диялауға арналған жинақтарды қор­ғауды қамтамасыз ету тетіктері же­тіл­дірілді. Бұл өзгерістер тұрғын үй сая­­сатындағы құқықтық базаны нығай­тып қана қоймай, көпбалалы отбасылар мен мүмкіндігі шектеулі жандар сияқты әлеуметтік аз қамтылған топтарға қолайлы жағдай жасайды. Бұл заң арендалық пәтерде тұратын 51 мың адамның, тұрғын үй кезегінде тұрған 650 мың отандасымыздың мүддесімен тікелей байланысты екенін сарапшылар да айтып жатыр.

Суретті түсірген – Ерлан ОМАР, «EQ»

Мәжілісте осы заң жобасымен айналысқан жұмыс тобының жетекшісі Ұлықбек Тұмашинов осыған дейінгі сұхбаттарында жаңа заң арендалық пәтерде тұратын 51 мың азаматтың мәселесін шешетінін, 2017 жылдан бас­тап әлеуметтік аз қамтылған топтарды қолдау бағдарламалары аясында берілген пәтерлерді жекешелендіру құқығын беретінін айтқан. Аталған бап апаттық жағдайда деп танылған үйлерде тұрып жатқан азаматтардың мәселесін де шешуі қажет деген пікірлер де назардан тыс қалмады. Мысалы, 2017 жылы арендалық баспананың бағасы 10 млн теңге болса, бұл сомадан әр жылға амортизациялық шығын ретінде 2 па­йыз шегеріп есептейді. Сонда 2024 жылы бұл баға – 8,6 млн теңге болады деген сөз. «Баспана иесі бұл ақшаның бәрін бір сәтте төлеуге міндеттелмейді. Алғашқы жарна ретінде 30 пайызын ғана салса болды. 8,6 млн теңгенің 30 пайызы 2,6 млн теңге шамасында. Қалған 6 млн теңгені 10 жылдың әр айына тең бөліп, кесте бойынша төлей алады», дейді Мәжіліс депутаты.

Депутаттың айтуынша, жұмсалатын қаражаттың бір бөлігі бюджеттен, бір бөлігі револьверлік тәсілмен бөлінеді. Ол үшін жаңа заңда әкімдіктерге үйді салып қана қоймай, дайын пәтерді нарықтан сатып алу құқығы беріліп отыр.

Сарапшылардың айтуынша, заңға енгізілген өзгерістер ондаған жыл бойы қор­даланып қалған мәселені за­ма­­­­науи тетіктермен шешуді заңдас­­ты­руымен құнды. Біріншіден, барлық өңірлерден электрондық базаларды жүргізу функцияларын бірыңғай оператор жүргізеді. Кәмелет жасына толған еліміздің кез келген азаматы ешқандай санатқа кірмесе де, онлайн кезекке тұра алады. Ал үй кезегінде тұрғандардың бірыңғай электронды базасын жүргізу, азаматтарды есепке қою, баспана беру сияқты шешімдерді «Отбасы банк» қабылдайды.

Жеңілдікті тұрғын үйді бөлу тетігі тү­бе­гейлі өзгерістерге ұшырайды. «Отбасы банк» ұлттық даму институтына айнал­ғаннан кейін кезекте тұрғандардың қа­зіргі қалыптасқан бірыңғай респуб­­ли­ка­л­ық базасын жүргізеді және «Тұрғын үймен қамтамасыз ету орталығы» жаңа электрондық базасы арқылы тұр­ғын үйге мұқтаж азаматтардан жаңа өтінім­дер қабылдайды.

Жүйе жылжымайтын мүліктің бо­луын, отбасылық жағдайын және мұқ­таж­дар санатына сәйкестігін ескере отырып, мемлекеттік базалар бойынша өтініш беру­шілердің дерегін автоматты түр­де тексереді.

«Отбасы банк» заң­намада қарас­ты­рылған алты айлық өтпе­лі кезең аяқ­тал­ғаннан кейін ғана 2025 жылы кезекке тұруға өтініш қабылдауды бастайды. Осы уақытқа дейін әкімдіктер кезекте тұрғандардың есебін жүргізіп, бірыңғай республикалық базаны қалып­тастыруды жалғастырады.

Сондай-ақ автоматты түрде кезекте тұрғандар санаттар бойынша сараланады. Егер бұрын тұрғын үй мұқтаждар тізі­мі бойынша пропорционалды түрде бөлінсе, енді есепке қою күні мен табыс деңгейіне байланысты. Бұл ретте «Отбасы банктің» қызметкерлері әрбір өтініш берушіге, оның ішінде «Отбасы банктің» қолданыстағы ипотекалық бағдарламаларын ескере отырып, арманын жүзеге асырудың неғұрлым оңтайлы тәсілдерін ұсынатын болады. Мысалы, табысы ең төменгі күнкөріс деңгейінен төмен мұқтаждарға жеке тұрғын үй қо­ры­нан жалға алынған тұрғын үй және жал­дамалы тұрғын үйді жалдау ақы­­­сының бір бөлігін субсидиялау ұсы­ны­­латын болады. Отбасының әрбір мү­ше­сіне ең төменгі күнкөріс деңгейінің 1-ден 7-ге дейінгі және одан жоғары кірісі бар­ларға 2%-бен ипотекалық заемдар ұсынылады.

«Отбасы банк» АҚ басқарма төра­ға­сының орынбасары Жансұлтан Матай­дың айтуынша, жалға берілетін пәтерлерді үлестіру де аталған банктің құзыретіне кірді. «Заңға сәйкес шешімді деректер қорынан қарап қабылдаймыз. Әрі қарай келісім жасап, алу – әкімдіктің жұмысы. Кезектің барлығы әкімдіктің тарапынан «Отбасы банкке» өткеннен кейін әкімдік тұрғын үй саясатына қатыспайды деген сөз емес. Әкімдік тұрғын үй салу, оны жалға берумен айналысады», дейді «Отбасы банк» өкілі.

Осы уақытқа дейін әкімдіктер кезекте тұрғандардың есебін жүргізіп, бірыңғай республикалық базаны қалыптастыруды жал­ғас­тырады. Азаматтардың кезекке тұруға өтініштері «Отбасы банк» «Тұр­ғын үймен қамтамасыз ету орта­лығы» ақпа­раттық жүйесі арқылы қабыл­да­на­ды. Барлық жұмыс төмендегідей бір­неше кезеңнен тұрады:

• тіркелуге өтінімді онлайн форматта қабылдау;
• мемлекеттік дерекқор сервистері арқылы азаматтар дерегінің өзек­тілігін тексеру;
• алынған нәтижелерді өңдеу, есепке қою туралы/тұрғын үй беру туралы/есептен шығару туралы оң/теріс шешім қабылдау;
• кезектегі адамға соңғы жауап SМS және хабарлама түрінде жеке кабинетіне жіберіледі. Ашықтықты қамтамасыз ету үшін кезекте тұрғандардың тізімі жыл сайын сайтта жарияланады және әр тоқсан сайын ревизия жүргізіледі. Сонымен қатар қазір жалдамалы пәтер­лерде тұратын азаматтар оларды сатып алу мен жекешелендіру мүмкіндігіне ие болады.

Бұдан кейінгі өзгерістердің бірі, жаңа заң бойынша «күрделі әрлеу» пә­тер­лері өткеннің еншісінде қалмақ. «Отбасы банк» басшысы Ләззат Ибрагимованың айтуынша, келер жылдан бастап салынып жатқан тұрғын үй жөндеуден өтеді.

Өнеркәсіп және құрылыс министр­лігі тұрғын үй-коммуналдық шаруашы­лығын дамыту басқармасының басшысы Қарахан Қаби журналистермен сұх­батында жекешелендiру тәртiбi өзге­рiс­сiз қалатынын айтты. Тұрғын үй­дің бастапқы құны жыл сайын амор­ти­за­ция­ның физикалық тозуы 2% мөл­ше­рінде кемітіледі. Соңында қалдық құны шығады. Одан бастапқы жарнаны 30% төлеу керек, қалғанын пайызсыз 10 жылға бөліп төлеуге болады.

Сарапшылардың айтуынша, нарық­тың ең даулы сегменті тұрғын үй нары­ғында бағыт-бағдар жүйеленді, өзге­рістер ешбір тарапқа қия басуға мүмкіндік бермейді. Ендігі кезекте «Отбасы банктің» қаржылық мүмкіндігін, ондағы мемлекеттік үлесті қанша пайызбен қалдыру керек деген мәселені нақтылап алу керек.

Осы жылдың мамыр айында ҚНДРА төрағасы Мәдина Әбілқасымова банк­терді тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесіне қосуға болатынын айтқан еді. «Бәсекелестікті дамыту қажет. Сондықтан агенттік өз тарапынан бұл ұстанымды қолдады және қазіргі таңда бізде осы мәселені қарау бойынша жұмыс тобы құрылды. Оған мемлекеттік органдар, Ұлттық банк, екінші дейгейлі банк­тер, Қазақстан қаржыгерлер қауым­дас­тығы кіреді. Осылайша, барлығы осы үдеріске тартылған», деп атап өтті М.Әбілқасымова.

«Halyk Finance» басқарма төраға­сы­ның кеңесшісі Мұрат Темірханов сол кезде банктер үшін мүмкіндіктердің кеңеюі ипотекалық нарыққа оң әсер ететінін, мемлекеттің субсидиясы ипотекалық қарыз нарығын тежеп отырғанын атап өтті. «Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесін қолдауға арналған шығыстар жыл сайын өсіп жатыр. Әрі ол басқа тұрғын үй бағдарламаларымен бәсекелеседі, себебі мемлекет неғұрлым төмен пайыздық мөлшерлемемен ипотека береді. Бұл нарықтық мөлшерлемелер бойынша коммерциялық ипотеканы дамытуды шектейді», дейді М.Темірханов.

Сонымен қатар сарапшының айтуынша, елдің тұрғын үй саясатының бағдаршамына айналуға тиіс жаңа заң нарық заңымен жүйеленуге бет алды. Бұл құжаттың өзге заңдармен инте­гра­циясы дұрыс болса, нарық дами­ды. Яғни қолда­ныс­та­ғы заңдық мәртебесі бар құжат­тардың бәрі бір-біріне тірек болғанда ғана нарық пен қоғамда алға ілгерілеу болады. Оған барлық тарап мүдделі болуы керек.

АЛМАТЫ