Тұрғын үй бағасы төмендей ме?

Стандартқа сай емес

Жасыратыны жоқ, Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағасы жыл санап өседі. Мәселен, былтыр жаңа тұрғын үйдің құны 15,2 пайызға, ал қайталама нарықтағы тұрғын үй бағасы 23,1 пайызға өсті.

FinReview.info сарапшы­ла­ры­ның пікіріне сүйенсек, елімізде тұрғын үй қоры алаңының тап­шы­лы­ғы сақталуда. Қазіргі уақытта елі­міздегі тұрғын үй қорының жалпы ауданы 373 млн шаршы метрге тең. Тұрғын үйдің жартысынан көбі қалаларда шоғырланған. Бұл ретте қалалық жылжымайтын мү­лік­тің 40 пайызға жуығы үш мега­полиске – Нұр-Сұлтан, Алматы және Шымкент қалаларына тиесілі. Өңір­лерде тұрғын үй нысандары аз са­лынуда.

Тұрғын үй қорының жетіс­пеу­ші­лігі халықтың баспанамен қам­та­масыз еті­лу статистикасын­да да кө­рі­ніс тапқан. БҰҰ-ның ха­лық­­ара­лық стандартына сәй­кес, бір тұр­ғын­­ға кемінде 30 шаршы метрден келуі керек. Бірақ біздегі көрсеткіш 22,6 шаршы метрге тең. Яғни ха­лықаралық стандарттарға сай емес. Аталған көрсеткішті БҰҰ нор­масына дейін жеткізу үшін рес­публикада тағы 180-200 млн шар­шы метр тұр­ғын үй салынуы қажет. Үкімет 2025 жылға дейін тек 103 млн шаршы метр тұрғын үй салуды жоспарлап отыр. Егер халықтың орташа жылдық өсімін 1,3 пайыз деңгейінде деп ескеретін бол­сақ және құрылыс нарығының ағымдағы даму серпінін негізге ал­сақ, онда мұндай жағдайда тұр­ғын үй тапшылығы алдағы 15-20 жылға со­зылады.

Сондықтан мамандар мемле­кет­­ке құ­рылыс компанияларына көбірек тұр­ғын үй алаңын тұр­ғы­зу­ға мүмкіндік бе­ре­тін және тұр­ғын­дардан жеке тұрғын үй сатып алу ниетін арттыратын ынталандыру шаралары қажет деп санайды. Ынталандыру шарасы деп отырғанымыз ипотека, әлбетте.

1 сәуірден соң...

Сарапшылар 2021 жыл отандық жылжымайтын мүлік нарығы үшін өсу жылы болды деп есептейді. Өйткені былтыр мәмілелер саны да, бағалар да өсті. Бұған зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу мүмкіндігі себеп болды. Нә­ти­же­сінде 2022 жылдың басында тұр­ғын үйге берілетін қарыз көлемі 3,3 трлн теңгеден асты. Бұл 2021 жылдың сәйкес мерзімімен са­лыс­тыр­ғанда 1 трлн теңгеге ар­тық. Ал он жылдық кезеңде сома­ның өсімі шамамен 2,6 трлн тең­гені құрады.

Зейнетақы профицитін мер­зі­мі­нен бұрын алу бастамасы жыл­жымайтын мүлік нарығының өзін­­дік тригері болды. Шынында да, соңғы 10 жыл ішінде нарықта қа­зақстандықтар тұрғын үй сатып алу үшін қаражат тарта ала­тын қосымша құралдар іс жүзінде бол­ған жоқ. Мемлекеттік бағдар­ла­ма­лар жеткі­лік­сіз болды. Алайда бұл бастама алып­са­тарлықтың толқынын тудырды. Құ­рылыс салушылар мен қай­талама мен­шік ие­лері тұрғын үйге сұраныстың өсуін көріп, бағаны көтере бастады.

«Нарықты тұрақтандыру 2022 жылғы 1 сәуірден кейін, зейнетақы жинақ­тарын алу үшін жеткілік­ті­­ліктің жаңа шегі қол­­да­нылған кез­де бас­талады. Өйт­кені бұл тұр­­ғын үй­ге деген үлкен сұ­раныс бас­тап­қы және қайталама на­рық­тар­дағы ба­ғаның күрт өсуіне себеп болды», дейді FinReview.info са­рап­шы­лары.

БЖЗҚ салымшылары тұрғын үй жағ­да­йын жақсарту үшін 2,5 трлн теңге алды. 2022 жылғы 1 ақпандағы жағ­дай бойынша, зей­нет­ақы қоры 781,7 мың өтінішті орын­­дады. Алуға рұқсат етіл­ген зей­нетақы жинақтарының көлемі бұ­рынғы деңгейге оралмайды деген түсі­нік қазақстандықтарды тұр­ғын үй сатып алуға мәжбүр етті.

Қазақстандықтар 2021 жылы жыл­жы­май­тын мүлікті сату бо­йын­ша 606 мың­ға жуық мәміле жасаған. Бұл 2020 жылмен салыс­тыр­ғанда 96,8 пайызға көп. Тек желтоқсан айында 95 мыңға жуық мәміле тіркелді. Бір жыл ішінде Қа­зақстан тұрғындары 75,5 мың пәтер мен 19,5 мың үй сатып алды. Негізінен са­тып алу-сату мә­мі­ле­лері Нұр-Сұлтан мен Алма­ты­д­а көп тіркелген.

Сұраныс жоғары

«Баспана ипотекалық ұйымы» АҚ талдау қызметінің экс-басшы­сы, тұр­ғын үй нарығы бойынша тәуелсіз сарапшы Жеңіс Шәріп­ұлы­ның пікіріне қа­рағанда, Алма­ты­да орын алған қанды оқиғаларға қарамастан, биыл баспана бағасы жоғары болмақ. Өйткені елімізде тұрғын үйге деген сұраныс жоға­ры. Бұл сұраныс жылдар бойы жи­нақ­талған.

– Зейнетақы қорынан алынған қар­жы­ның көбі қайталама нарық­тан үй алу­ға жұмсалды. Демек, тұр­­ғын үйді са­ту­шы ­жағдайын одан әрі жақсарту үшін өзі де бас­па­­на іздейді. Яғни­ на­рық­тағы сұ­­ра­нысты ынталандырып отыр. На­­­рық­­тағы сұранысты қам­та­ма­сыз ететін тағы бір фактор бар. Ол – зей­­нетақы жинақтарын Отбасы бан­кі арқылы мерзімінен бұрын пайдалану. Былтыр бұл банк шамамен 1 трлн теңгеге ипотекалық қарыз берді. Сондықтан менің бағалауымша, «Баспана хит» бағ­дар­­ламасы тоқтатылса да, биыл бан­к­­тер 1 трлн теңгеден астам со­ма­­ға ипо­те­ка­лық қарыз үлес­ті­ре­ді, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.

Оның айтуынша, зейнетақы жи­нақ­та­рының бір бөлігін мерзі­мі­нен бұ­рын пайдалану елдегі тұрғын үйге деген сұ­ранысты 2,5 есе арттырса да, 2022 жылы жаңа құ­ры­лыстардың көлемі ай­тар­лық­тай ұлғаймайды. Ол тұрғын үйді пайдалануға беру қарқыны да 10 па­йыздан төмен болады деген болжамын жеткізді. Мұны жылжымайтын мүлік нарығының дәл қазір өз мүмкіндігінің шегіне жеткенімен байланыстырды.

– Ұлттық статистика бюро­сы­ның мәліметіне сүйенсек, 2021 жылдың 11 айында жаңа тұрғын үйді пайдалануға беру 2020 жылдың сәйкес кезеңімен са­лыстырғанда 6,7 пайызға ғана ұл­ғай­ды. Бұл ретте 2018 жылдан бастап ипо­текалық несие беру кө­лемі тұ­рақ­ты түрде өссе де, на­рық­тағы жаңа құ­ры­лыстарды ұсыну көлемі сұранысқа ие болмады. Егер құрылыс материалдары мен көрсетілетін қызметтер баға­­сы­ның өсуін алып тастасақ, тұрғын үй құры­лысына салынған инвестиция­лар көлемі сапалылық тұрғысынан 10 пайызға ғана өскен болып шығады. Сон­дық­тан жыл­жы­майтын мүлікке деген сұраныс тұрғын үй нарығына қысым жасауы мүмкін. Тиісінше, 2022 жылы жаңа ғимараттардың бағасы төмен­де­мейді. Бұл жерде құрылыс матер­иал­дары құны­ның өсуін де ескеру қажет, – дейді сарапшы.

Жеңіс Шәріпұлы тұрғын үйге де­ген сұраныс азайған күннің өзінде баға­ның ар­зандайтынына сен­бейді. Өйт­кені дәл осы жерде пан­де­мия­мен бірге өскен инфляция деңгейінің жоғарылығы үлкен ма­ңызға ие.

– Баспана бағасы құрылыс ма­те­риал­­да­рының, барлық тауар мен қыз­мет­тер­дің құны арзандаса ғана төмендейді. Бірақ бұл екі­талай дүние. Сондықтан мен атаған факторлардың барлығын ескерсек, биыл елімізде тұрғын үй бағасы төмендемейді және тым қымбаттамайды да. Тұрғын үй ба­ға­сы орташа атаулы жалақының өсу деңгейіне қатысты тү­зі­леді. Ал ол ке­мін­де 4-5 пайызға ұл­ғаюы мүмкін. 2022 жыл­дың бірінші жар­ты­жылдығында тұр­ғын үйге деген сұ­раныс жоғары болады. Сондықтан баға да 3-4 пайызға өсуі ық­ти­мал. 2022 жылдың қорытын­ды­сы бойынша ба­ға­ның өсімі 7-8 па­йызға дейін жетуі мүмкін, – дейді Жеңіс Шәріпұлы.

Тапшылық байқалады

«Жылжымайтын мүлік бағасы неге көте­ріледі?» деген заңды сауал туын­дайды. FinReview.info са­рап­шыларының пікіріне қара­ған­да, жаңа ғимараттардың же­тіспеушілігі сатып алушыларды қай­­талама нарыққа қайта бағыт­тау­ға мәж­бүр етеді. Сондықтан меншік ие­лері ба­ғаны жасанды түрде көтереді. Бірақ бұл жерде бағаның құлдырауы ешқашан кү­тілген емес.

Біріншіден, жоғары сұраныс сақ­талып отыр. «7-20-25» бағ­дар­­ла­ма­сы жыл соңына дейін аяқ­­­талады деп күтілуде. Бағ­дар­­ламаны пайдаланып үлгер­меген қазақстан­дық­тар, әсіресе зей­­нетақы шо­тында жет­к­і­лік­тілік шегінен асатын жи­­­на­­ғы бар­­лар қимылдай түсуі ық­ти­мал. Алай­да өткен жылғы дүр­лігудің сал­да­­рынан тұрғын үй нары­­ғын­дағы ұсыныстар ай­тар­­лықтай қыс­қарды. Көптеген жаңа ғима­рат­тар құрылыс кезе­ңін­­де-ақ са­тып алынады. Қайта­лама н­а­рықтағы тұрғын үй де үлкен сұ­ра­­нысқа ­ие. Оны Отбасы бан­кі­нің бағдарламасы қолдап отыр. Тұр­ғын үй құнының 50 пайызын жинақтау немесе оларды бір мез­гіл­де шотқа енгізу жеткілікті.

Екіншіден, тұрғын үй тапшылы­ғы жо­ға­ры. Қазіргі уақытта бұл ба­ға­­ға әсер ете­тін негізгі фактор.

Үшіншіден, құрылыс материал­да­ры импортының үлесі жоғары. Қа­зақ­стан­дық өндірушілер ішкі нарықты жаба алмайды. Сондықтан құрылыс мате­риал­да­рының кейбір түрлері бойынша импорт 80 пайыздан асады. Мысалы, әйнек то­лы­ғы­мен шетелден әкелінеді. Әри­­не, бұл экономиканың жай-кү­йіне теріс әсер береді. Өйткені им­порттың жоғары үлесі бизнеске, ха­лыққа және ұлттық валютаға қысымды күшейте отырып, елдің сауда теңгеріміне әсер етеді.

Тығырықтан шығар жол

Құрылыс секторы ұлттық эко­но­миканы дамытудың негізгі ба­сым­­дық­тарының бірі. Оны ынталандыру үшін 2021-2025 жылдарға арналған индустриялық-инно­ва­циялық даму мемлекеттік бағдар­ла­масы шеңберінде қолдау шаралары қолданылады, еркін экономикалық ай­мақтар ашылды, қызметтерді цифрлан­ды­ру бағдарламалары ен­гізіл­уде. Болжам бойынша, елдің ішкі жалпы өніміндегі құрылыс саласының үлесі 2021 жылы шамамен 6,25 пайызды құрады. 2021 жылдың 11 айының қорытындысы бо­йынша құрылыс жұмыстарының кө­ле­мі жалпы сомасы 4,6 трлн теңгеге орын­далды. Бұл бір жыл бұрынғы дең­гей­ден 6,2 пайызға жоғары. Құрылыс жұ­мыстарының көлемін арттыру үшін ин­вестиция қажет екені анық.

Құрылыс секторының негізгі капиталына салынған инвестициялар көлемі 2021 жылы 2020 жылмен салыстырғанда 2,2 есе өсіп, 155,4 млрд теңгеге жетті. Құрылыс сек­торына инвестициялардың елеулі көлемін қазақстандық ұлттық ком­­па­­ниялар мен олардың еншілес ұйым­да­ры алып келеді. Мысалы, Samruk Kazyna Construction АҚ 2022-2024 жылдары жаңа өнді­ріс­тер­ді құру, сондай-ақ им­портты алмастыратын құрылыс материалдарын өндіру бойынша жұмыс істеп тұрған кәсіпорындарды жаңғырту бойынша 23 жобаны іске асыруды жоспарлап отыр. Жобалардың жалпы құны шамамен 395 млрд теңгені құрайды.

Республикаға шетел капита­лы­ның келуі Мемлекет басшысы­ның жіті назарында. Қасым-Жомарт Тоқаев 2022 жылғы қаңтарда Үкі­мет­те сөйлеген сөзінде: «Қазақ­с­танда тікелей шетелдік инвестицияларды тарту үшін барлық жағдай жасалған», деп атап өтті. Өз қа­ра­­жатын экономиканың нақты секторын дамытуға Еуразиялық даму банкі, Азия даму банкі, Еуро­па­лық қайта құру және даму банкі, Қазақстанның даму банкі инвести­ция­лайды. Ел Үкіметі жанында инвестициялар тарту мәселелері жөніндегі кеңес жұмыс істейді. Ті­ке­лей шетелдік инвестиция тар­ту­дың жаңа тәсілдерін әзірлеу үшін Kazakh Invest ұлттық компаниясы базасында Task Force арнайы бөлімшесі ашылды. Ағылшын құ­қы­ғы негізінде өз юрисдикциясы бар АХҚО алаңы арқылы Қазақс­тан эко­номикасының түрлі секторына 5 млрд доллар инвестицияланды. Оның 3,6 млрд доллары – тікелей шетелдік инвестициялар, 1,4 млрд доллары – портфельдік инвестициялар.

Қазақстандық құрылыс компанияларына жеке инвесторлар да жоғары қызығушылық танытуда. 2021 жылдың қараша айында BI Group холдингінің еншілес компаниясы «Мегастрой» ЖШС Astana International Exchange ха­лық­аралық биржасында 6 млрд теңгеге купондық облигацияларды шығарды. Бұл облигацияларды AIX-ке үшінші орналастыруы, наурыз және шілде айларында сұраныс ұсыныстан да асып түскен.

Жазды күтеміз

FinReview.info сарапшы­ла­ры­ның пікіріне сүйенсек, елі­мізде тұрғын үйді жеңіл­дікпен сатып алу бағдарлама­лары іске қосылып, барлық ілеспе процестер цифрландырылып, құрылыс салушылар жаңа жылжымайтын мүлік пайдалануға беріліп, БЖЗҚ салымшыларының бел­сен­ділігі біртіндеп тұрақтандырылып жат­қан сияқты. Бірақ шаршы метрдің бағасы өсуде. 2022 жылғы қаңтар айы­ның қорытындысы бойынша бастап­қы тұрғын үй бір айда 2,1 пайызға, ал қай­талама нарықтағы тұрғын үй 2,8 па­йыз­ға қымбаттады.

«Тұрғын үй құнын түзету 2022 жыл­ғы сәуірге дейін 10 па­йыз шегінде жал­­­ғасады деп бол­жануда. Зейнетақы жи­нақ­та­рын мерзімінен бұрын алу бо­йын­ша жеткіліктіліктің жаңа шегі ен­гізіл­ген­нен кейін нарық қайта жанданады. Дегенмен, айтарлықтай түзету кү­тілмейді. Бұл инфляцияның өсуі және адамдардың өз жинақтарын құн­сыз­данудан құтқару ниеті. Әдет­те, на­рық­тық экономика жағ­да­йын­да тұрғын үй құны инфляция деңгейінен жоғары өседі. Алайда қазір онсыз-ақ бағалар 15-20 па­йызға қымбаттады, яғни алдымен құнын түзету керек. Бірақ бұл екіталай. Дәлірек айтсақ, тұрғын үй бағасы төмендемейді. Дегенмен бірінші жартыжылдықта 5 пайыз шегінде өсуді жалғастырады. Бұл динамика инфляциядан төмен және түзету бар. Екінші жартыжыл­дық­та бағалар 10 пайыз ше­гін­де өседі», дейді FinReview.info сарап­шы­ла­ры.

Қазақстан риэлторлары біріккен қа­уымдастығының президенті Лариса Сте­паненконың айтуынша, пандемия жыл­жымайтын мүлік нарығына қаң­тар­да­ғы оқиғаларға қарағанда әлде­қай­да көп әсер етті.

– Қаңтардағы оқиғалардан ке­йін­­гі жағдай біршама жақсарды. Адам­дар қа­лыпты өмірге оралды. Алайда инф­ляц­ияға байланысты пәтерлер жыл сайын орташа есеппен 10 пайызға қым­баттайды. Әрбір сатушы немесе пәтер иесі бағаны өзінше көреді. Бірақ нақ­ты мәмілелердің мөлшері мүлдем басқа екенін ескеру керек. Сонымен қатар жеткіліктілік шегі көтерілгеннен кейін халықтың едәуір бөлігінен жеке тұр­ғын үй са­­тып алу мүмкіндігі азаяды. Сон­дықтан бұл шамалы болса да бағаның тө­мендеуіне жол ашуы мүмкін. Қазір пәтер бағасын көте­рудің нақты себептері жоқ. Нарықта сұраныс ұсыныстарға қарағанда әлдеқайда төмен. Жазға қа­рай ел ішінде де, Қазақстаннан тыс жерлерде де халықтың белсенді көші-қоны басталады. Нарықта қазіргіден гөрі сатуға көбірек ұсы­ныс пайда болады. Сұранысты арттыру үшін негіздер жеткіліксіз. Халықтың табысы артқан жоқ. Жұмыс орындарының қысқаруы байқалады. Қазақстандықтар тұр­ғын үй сатып ала алатын банк­тік бағ­дарламалар жеткіліксіз. Бұл жалға берілетін тұрғын үй баға­сы­ның өсу себептерінің бірі екенін ұмытпау керек, – дейді ол.