Тұрғын үй нарығына қандай өзгеріс қажет?

Алғашқы заем берілді

Аталған бағдарлама аясында несие беру үшін «Отбасы банкі» Қазақстан қор биржасынан («KASE») 170,5 млрд теңге алды. Яғни 24 шіл­деде «KASE»-де банктің әлеу­мет­тік облигацияларының екі шыға­рылымын орналас­­тыру бойын­­ша маман­дан­дырылған сауда-саттық өткізіл­ген. Нә­ти­жесін­де, тұтынушыларға ал­ғаш­қы 60 заем берілді. Қазір қо­ныстойын атап өтуге Астана, Семей, Шымкент, Алматы, Ақ­төбе, Та­раз және өзге де өңір тұр­ғын­дары дайындалып жатыр. Айта кетейік, бір облигацияның номиналды құны – 1000 теңге. Бұл ретте тартылған қаражат мөл­шерлемесі сауда-саттықты өт­кізу қорытындысы бойынша айқындалып, 14,25%-ды құраған. Облигациялардың айналым мерзімі – 5 жыл. Купонды төлеу кезеңділігі – жылына 2 рет. Банк облигацияларын сатып алудың артықшылығы, бұл купон­дық сыйақы үшін салық салынбайды.

«Отбасы банктің» облигация­ла­ры әлеуметтік облигациялар мәр­те­бесіне ие. Бұл қосымша опция олардың иелеріне ESG даму саясатын жүзеге асыру аясында айтарлықтай артықшылық береді. Сондай-ақ қор биржасында біздің облигацияларды сатып алған инвесторлар іс жүзінде «Наурыз» бағдарламасының қатысушылары болды. Олар ерекше мұқтаж азаматтардың санаттарына қол­жетімді несие беру үшін қаражат түрінде қорландыру жасады деген сөз. Мен серіктестерімізге қосқан бұл үлестері үшін алғыс айтамын. Олардың қолдауының арқасында биыл 12 500 азамат қоныс то­йын атап өтеді», деді «Отбасы банктің» басқарма төрағасы Ләззат Ибрагимова.

«Наурыз» бағдарламасымен елімізде бірінші болып несие алып, өз пәтерінің кілтіне қол жеткізген тұтынушының бірі – Гүлмира Нұрпейісова. Төрт баланың анасы. Ауруханада жұмыс істейді. Көпбалалы отбасы бұған дейін ауылдағы ата-анасының үйінде тұрып келген. Қазір Семейден 2 бөл­мелі, әрленген пәтер сатып алды. Несиені жылдық 7% мөл­шерлемемен рәсімдеген.

«Біз сияқты үлкен отбасыға, әрине, жеке баспана қажет. 2016 жылы «Отбасы банктен» депозит ашып, қаражат жинадық. Салымды тезірек өсіру үшін жала­­қыдан ақшам бірден банк­тегі депо­зи­тіме аударыла­тындай етіп автотөлем орнаттым. Жинақталған қаражат пен отбасымның үлкен құ­рамы «Наурыз» бағдар­ла­ма­сы­мен қатысушылар тізіміне енуге көмектесті», дейді ол.

 Бір кем дүние

Сарапшылар елдегі ипоте­калық бағдарламалардың кейбір тұстары тиімсіз екенін айтады. Олардың сөзінше, ипотека қымбат, яғни тұрғын үйге алынған несие сомасы тым көп. Ал дамыған мемлекеттерде ең төменгі мөлшерлеме 2%-дан аспайды. Бізде мұндай жеңілдік тек «Бақытты отбасы» бағдарламасында ғана бар, оның өзінде ол барлығына қолжетімді емес.

«Мысалы, «Наурыз» бағдар­ламасын алайық. Ипотека сомасы 30 млн теңге деп көрсетілген. Жалпы мерзімі – 12 жыл, 6 ай. Бұл – осы пайыздық мөлшерлеме мен бастапқы жарнаға сәйкес максималды ипотека мерзімі. Есептейік. Бастапқы жарнасы – 20% немесе 6 млн теңге. Оның үстіне қосып төлейтіні – 22 834 000 теңге. Әрі қарай кеттік. Алдын ала тұрғын үй заемы 9%-бен 8 жылға жүрсе, бұның үстіне қосымша төлемі сол жылдарда 21 600 000 теңге болмақ. Сонда жалпы төлем – 302 703, соның ішінде 225 000 теңгесі ауаға кететін төлем болады. Қалған 77 703 теңгесі депозитті толтыруға кетеді. 8 жылдан соң депозитте 50% (15 млн) жиналады да клиент тұрғын үй заемына ауысады. Бұл 3,5%-бен 54 айды қамтиды. Сол уақытқа үстіне қосып төлеуі – 1 234 000 теңгені құрайды. Бұның төлемі – 300 630 теңге, соның ішінде негізгі борышқа 257 мың теңге қаражат кетеді. Ал пайыздық төлемі – 43 630 теңге», дейді тұрғын үй жөніндегі сарапшы Жасұлан Жетпіс.

Оның сөзінше, «Отбасы банктегі» кез келген займ басында не соңында болсын қалай болғанда да тұрғын үй заемына ауысу қажет. Ал оны алу үшін банктің 3 талабы бар:

Депозитке үш жыл болуы; 50% қаржы жинақталуы; Бағалау көрсеткіші кем дегенде 16 коэффициент болуы қажет.

Бізде қандай да бір мемле­кеттік бағдарламаға қатысушы тұрғын үй заемын бірден ала алмайды. Ипотека рәсімделеді, бірақ алдымен 8 жыл бойы банктің пайыздық борышын өтейді. Қалған шағын сома депозит қорына түсіп отырады.

 Өңірлік жобалардың деңгейі қалай?

Бүгінде әр өңірге тиесілі ипотекалық бағдарламалар да бар. Мәселен, «Елорда жастары», «Алматы жастары» немесе «Сыр жастары». Олар мұндай жобаны «Отбасы банкпен» бірлесе отырып іске асырады және жобаға тек сол аймақтың тұрғындары қатысады.

7 жылдан бері жұмыс істеп келе жатқан «Алматы жастары» бағдарламасына 18 жастан бастап 34 жасқа дейінгі тұрақ­ты тіркеуде тұрған алматылықтар қаты­сады. Бұл ретте жұбайының жасы еске­рілмейді, сондай-ақ бағдарламаға ерлі-зайыптылардың біреуі ғана қатысуға құқылы. Бағдарламаға қатысушының жұмыс өтілі соңғы 6 айдан кем болмауға тиіс. Оны міндетті зейнетақы аударымымен растау қажет. Ал өзін-өзі жұмыспен қамтыған мүсінші, суретші, дизайнер және басқа да қатысушылар үшін, яғни жеке кәсіпкерлер үшін еңбек өтілі кемінде 1 жыл болуы керек.

«Алматы жастары» бағ­дар­­ламасы 2017 жылы бас­талды. Осы уақыт аралы­ғын­да 4 570 жас қоныс тойын тойлады. Ста­тистикаға сай бі­лім беру және денсаулық сақ­тау са­ласының мамандары ең көп несие алған. Қарыз алу­шы­­лар­дың орташа жасы – 29 жас. Биыл бағдарламаны жүзеге асыруға 25 млрд теңге қарас­ты­рылды, оның 22 млрд тең­гесі қалалық бюджеттен, 3 млрд теңгесі «Отбасы банк­тен» бө­лінді. Бұл 1 200 алма­ты­лық­тың баспана мәселесін шешуге мүмкіндік береді», дейді «Отбасы банк» АҚ Алматы қала­лық филиалының директоры Данагүл Түсіпова.

Сарапшы Жасұлан Жетпістің айтуынша, аймақтық ипотекалық бағдар­ламаларда жұмыс істейтін басқа салалар бойынша кейбір шектеулер бар.

«Неліктен зауытта, өндірісте немесе құрылыста істейтін жас маман қолдау ала алмайды? Дұ­ры­сы, оларға 5% мөл­шерлемесі, 13 жылға бас­тапқы жарнасы 10%, мейлі 20% болса да, 18 млн теңгеге дейін бірінші не екінші нарықтан алуға үй алуға тежеу болмаса екен. Екіншіден, тұрғын үйге кезекке тұрғандарды ғана мемлекеттік бағдарламаға қатыстыру шарты белгі­лен­ген. Бұрын олай емес еді. Кезекке тұрмаған азаматтар да мемлекеттік бағдарламаға қатысып, өз депозитін жақсы жинағандар үй алу мүмкіндігіне ие болатын. Бұны да қайта жандандыру керек», дейді.

Сондай-ақ сарапшы өңірлік бағдар­ла­малардағы «өз қаласын­да тұрақты тіркеуде тұру керек» деген талапты да қайта қарау керек деп есептейді.