Кепілдік беру толық қорғалады

«Бәйтерек» холдингінің еншілес компаниясы «Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры» АҚ Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қоры жүзеге асыратын кепілдік беру механизмі құрылыстың аяқталуы жағынан үлескердің қорғалуына бағытталған дейді басқарма төрағасы Дәурен ОҢАЕВ. – Дәурен Арманұлы, Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қо­ры­ның іске қосылғаны туралы жа­рия­лан­ғаннан бері екі ай өтті. Атал­ған бастаманы қатаң және тіпті оңайшылықпен орындалмайтын деп айтып жатыр. Үлес­керлермен болған қаншама даудан кейін құрылыс нарығына оң идея­лар­мен, игі ниетпен кіру қиын ба?   – Жақсы сұрақ. Шын мәнінде біз құрылыс нарығына жаңа ойыншы ретін­де, тұрғын үй құрылысына кепілдік берумен, атап айтқанда үлескерлердің тәуекелдеріне кепілдік берумен айналысатын жаңа тарап ретінде қатысудамыз. Бұл ретте біз қазіргі кезде үлестік құры­лыс бөлігінде барлығымен, оның ішінде халықпен теріс қабылданатын нарыққа кіріп жатырмыз. Сондықтан, мұндай нарыққа кіру, жұмысты басынан бастау оңай емес. Сонымен қатар, алданған үлес­кер­лер­дің, өз міндеттемелерін орын­­дамаған құ­рылыс салушылардың оқиғаларымен байланысты жағымсыз жағдайлардың салдары осы салада арнайы кепілдік беру қорын құруға бастама салды. Мұндай жағдайларға жол бермеу мақсатында кепілдік беру қоры құрылды және біз алдымызда тұрған мақсаттарды орындау үшін құрылыс салушылармен өзара әрекеттесуді бастаймыз. Сіз құрылыс салушыларға қойылған қатаң талаптар туралы айтып отырсыз, бірақ бұл көңілге қонымды нәрсе. Объект бойынша біздің кепілдігімізді алу үшін барлық объектілер белгілі бір өлшемдерге сәйкес келуі тиіс және біз оған көзімізді жеткізуіміз керек. Соны­мен қатар, біз негізінде құрылыстың аяқталуына кепілдік береміз, сондықтан да біз құрылыс салушы тұлғасындағы серік­тесіміздің, ал біз серіктестік қаты­нас­­тарға негізделеміз – шын мәнінде сенімді екеніне анық сенімді болуымыз керек. – Сіздер үлескерлердің ақшасын тар­ту есебінен салынатын тұрғын үй­дің 50 пайызынан астамын сақ­тан­ды­­руға ниеттеріңіздің бары туралы атап өттіңіздер. Бұл ретте қордың оң ше­шімін алатын құрылыс компания­ла­ры мінсіз беделге ие болуы қажет. Құ­рылыс салушылар үшін бұл схема қан­­шалықты ауыр және ол орындала­тындай ма? – Құрылыс салушылар үшін бұл талаптарды орындау әбден мүмкін. Мәсе­ле, әрине, нарықта кемінде үш жыл жұ­мыс тәжірибесі бар және пайдалануға беріл­ген тұрғын үйдің тиісті көлеміне ие, жет­кілікті түрде нық тұрған құрылыс салушылар туралы жүріп жатқаны белгілі.  Яғни, егер құрылыс салушы, мысалы Астана және Алматы қалаларындағы объектілер бойынша кепілдік алғысы келсе, ол тұрғын үйдің кемінде 18 мың шаршы метрін пайдалануға беру тәжірибесіне ие болуы қажет. Ал өңірлерде салатын болса –  тұрғын үйдің кемінде 18 мың шар­шы метрі пайдалануға берілген болуы тиіс. Сонымен қатар, құрылыс салушы аудиттелген қаржылық есептілікпен расталған соңғы екі жыл ішінде шығын­сыз қызметке ие болуы шарт. Кепілдік алу үшін оған осындай талаптар қойы­лады. Бұл талаптарға сәйкес келмеген жағдайда, бізге жүгінуден нәтиже бол­майды. Бұл бізге жеткілікті түрде кәсіби жетілген құрылыс салушылардың ғана келуіне қызығушылығымызды біл­ді­реді. Өткен екі айдағы жұмыс ішінде біз мұндай құрылыс салушылар тарапынан бұл механизмге қызығушылық танытуды байқап отырмыз. – Яғни сіздер тек ірі құрылыс салу­шы­лар үшін ғана жағдай жасайсыз­дар ма? – Жоқ, тек ірі ғана емес, Қазақстанда осы өлшемдерге сәйкес келетін басқа да құрылыс салушылар бар, олар небәрі бірнеше объектіні пайдалануға бергенімен, оларды қандай да бір ауыр­т­палықтарсыз салып, өз міндеттерін орын­дап отыр. Сондықтан да мен мұны құ­рылыс салушылар үшін өте қатаң талап­тар деп айтпас едім. Қалыпты жұ­мыс жағдайы. Бүгінгі күні құрылыс салушылар үшін қолданыстағы талаптар түпкілікті емес екенін атап өткім келеді. Біздер, заңның әзірленуіне жауапты орган ретінде  Ұлт­тық экономика министрлігімен бір­лесе отырып, оларды әрдайым жетіл­діріп және жаңалап отырамыз. Қарапайым тілмен айтқанда, бұл талаптар нарықпен бірдей дем алып отыруы қажет. Нарық өзгерген жағдайда – нарықтың құрылымы өзгереді. Егер тез уақытта, сапалы құрылысты салатын және шын мәнін­де сенім артуға болатын күшті құрылыс салушылар пайда болса, оларға қойылатын талаптар да өзгереді, уақыт талабына сәйкес келуі тиіс. – Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қорына қанша өтінім келіп түсті? Екіншіден, «№1 кепілдікті» кім алады? – Ресми түрде біздің механизм арқылы бір өтінім өтті және ол бойынша оң шешім қабылданады деп айта аламын. Өкінішке орай біз құрылыс салушыны әлі айта алмаймыз, дегенмен, шамамен келесі аптада бірінші кепілдіктің берілуі туралы жариялауға дайын боламыз және бұл туралы барлығын міндетті түрде ақпараттандырамыз. Қазіргі уақытта біз 3-4 қызығушылық танытқан құрылыс салушылармен келіс­сөз­д­ер жүргізу барысындамыз, олар қа­­зір жобалау-сметалық құжаттама бой­­­­ын­­­­ша мемлекеттік сараптаманың қо­­­­­рытындысын алу жөнінде тиісті рә­сім­­­дерден өтіп жатыр, жер пайдалану құ­­қығын рәсімдеуге әкімдік тұл­ға­сын­дағы жергілікті атқарушы органдар­мен өзара әрекеттесуде. Мұның бәрін орындау мүмкін және құрылыс салушылар шамадан тыс тапсырма немесе өте қатаң, орындалмайтын талаптар байқап тұрған жоқ. Біз олармен әрдайым келіссөздер жүргізіп, алдын ала жұмыс тәртібінде олардың құжаттарын қарап, толық пакет үшін не жетіспейтіндігін айтып көмектесіп отырамыз. Енді бір-екі айдың ішінде олар тіпті бірнеше жоба бойынша барлық қажетті құжаттаманы жинақтайды деген ойдамын. – Дәурен Арманұлы, қандай жағ­дай­лар кепілдік беру жағайлары болып есептеледі? – Кепілдік беру жағдайлары құрылыс салушы тарапынан міндеттемелерін орындамауды қамтиды. Біріншіден, бұл – үйді пайдалануға беру мерзімін бұзу. Бұл жерде тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімін заңға сәйкес жалпы ұзақтығы 9 айға үш мәрте ұзарту мүмкіндігін атап өту қажет. Яғни құрылыс салушы тұрғын үйді пайдалануға беру мерзімін жобалау құжаттамасында көрсетілген мерзімнен 9 айдан асыра кешіктірген жағдайда. Екіншісі – үлескерлердің ақшасын мақсатына қарай пайдаланбау. Бұл үлес­керлерден пәтер құрылысы үшін алынған ақшаның құрылыс мақсаттарына жұм­салмау жағдайы. Біз құрылыс салу­шы­ның шот бойынша барлық әрекеттерін қадағалап отырамыз, яғни біз ақшаның қайда және қандай мақсаттарға жұмсалып жатқанын көріп отырамыз. Және үшіншісі – күшіне енген сот шешімімен расталатын, тұрғын үй­дің құрылысымен байланысы жоқ қыз­мет бойынша құрылыс салушының банкрот­тығы. Бұл жерде Кепілдік беру қорымен ке­пілдік беру жағдайының басталу фактісін тану – біз үшін шеткі шара. Біз өз тара­пымыздан кепілдік беру жағдайына әкеп соғуы мүмкін құрылыс салушымен туындайтын барлық тәуекелдерді үнемі қарастырып отырамыз және оларды пайда болу сәтінен бастап азайтамыз. Ал мұндай тәуекелдер әр түрлі учаскеде пайда болуы әбден мүмкін. Мысалы, бұл әр түрлі сот даулары... – Сіздермен бе? – Жоқ, үшінші тұлғалармен. Тәуе­кел­дер бас мердігер деңгейіндегі қандай да бір техникалық мәселелер, теріс бас­қарушылық шешімдер, уәкілетті ком­­панияның өзінің немесе құрылыс салу­шының деңгейінде туындауы мүмкін. Және сол сияқты. Және де мен атап өткендей, біз осы сәтте оны тексере бастаймыз. Ең алдымен, объектінің өзінің жағдайына, оның құрылыс барысына қараймыз және мониторингтеу барысында құрылыс барысы жоспарға сәйкес келмеуі, яғни салынуға тиістіден аз салынғаны анықталса, уә­кі­летті компанияға анықталған бұ­зу­шы­лық­тарды жою туралы талап қойы­лады. Осы мақсаттар үшін біз апта сайын құрылыс барысын қадағалап отыратын және барлық қаражаттың, ең алдымен үлескерлер қаражатының мақсатына қарай жұмсалуын бақылайтын тәуелсіз ин­жи­нирингтік компанияны тартамыз. Егер олар белгіленген мерзімде жағ­дай­­ды түземесе және осы жағдайды түзеу бойынша нақты жоспар ұсынбаса, біз кепілдік беру жағдайының фактісін белгі­лей­міз және бұл туралы өз қаражатын салған барлық үлескерлерді ресми сайт пен БАҚ арқылы хабардар етеміз. Бұл сәтте Кепілдік беру қоры осы уәкілетті компанияны сенімгерлікпен басқаруды бастайды, яғни мәні бо­йынша басқарушы құрылыс компания­сы бола бастайды. Бұл объект бойынша біз ендігі жерде құрылысты аяқтау үшін – уәкілетті компанияның, құрылыс салушының жеке қаржатынан немесе үлескерлер ақшасынан, сондай-ақ рес­пуб­ликалық бюджеттен бөлінген қаражат есебі­нен қалыптасқан қордың қаржылық капиталының есебінен қаншалықты қаражат салу қажеттігін қараймыз, талдау жүргіземіз. – Қандай сома туралы айтылып жатыр? – Осы жылға 10 миллиард теңге сома туралы айтылып жатыр. Келесі жыл­ға қосымша қаражат бөлінуі мүмкін. Жә­не кепілдік беру жағдайы орын алған кез­де біз құрылысты аяқтауға және кейін­нен үлескерлерге пәтерлерін беруге бағытталған белгілі бір шараларды қа­былдай бастаймыз. Біз құрылысты аяқтаумен байланысты шығындарды көтеретін болғандықтан, тиісінше біз осы ақшаны қайтарып алу­ды көздейміз, сондықтан құрылыс салушы өз жауапкершілігін түсінуі қа­жет. Құрылысты аяқтау бойынша өз мін­дет­темелерін орындамай, бұл жауап­ты­лықты бізге жүктесе де, ол кейіннен бә­рібір бізбен қарым-қатынаста бола­ды. Біз құрылысты аяқтап береміз, бі­рақ содан кейін уәкілетті компания дең­­гейінде қаражат қайтарылмайтын бол­са, біз оны қайтаруды құрылыс салу­шыдан талап етеміз және ол біздің шы­ғындарымызды өтеуге міндеттенеді. Бұл заңмен қарастырылған. – Ал егер өтеуге шамасы келмесе? – Егер оның өтеуге шамасы келмесе, біз құрылыс салушыға банкроттық рәсімін бастаймыз. Мұның бәрі заңда жазылған және бұл туралы құрылыс салушылар жақсы біледі. Біз үнемі олардың назарын осыған аударып отырамыз. – Халық сапасыз құрылыс қаупінен жаңа заманауи үйге көшуге қорқады. Кепілдік беру үй сапасына қандай да бір әсерін тигізе ме? – Біздің қор жүзеге асыратын кепілдік беру механизмі құрылыстың аяқталуы жағынан үлескердің қорғалуына бағыт­талған. Бұл негізгісі. Екіншісі – кепілдік алған құрылыс салушы осы объект бойынша кепілдіктің бары және ақшалары тек құрылыс мақ­сатында жұмсалатыны туралы біле­тін үлескерлердің ақшасын тарта алады. Әрине, біз де құрылыстың барлық кезең­де­рін – мерзімдер бойынша құрылыс бары­сын, барлық техникалық және норма­тивті талаптарға сәйкестігін және ақша­ның мақсатына қарай жұмсалуын бақылаймыз. Мұның бәрі заңға сәйкес ашық бір банк шоты арқылы жүзеге асуы тиіс. Бұл жерде қордың кепілдігін алған құрылыс салушы кейіннен мемлекеттік сараптаманың оң қорытындысын ал­ған жобалау-сметалық құжаттамада көр­се­тілген сапаға сәйкес келуін қам­та­ма­сыз етуі тиіс. Шын мәнінде біз бұл мә­селеге тікелей қатыспаймыз, себе­бі жо­балау-сметалық құжаттаманың барлық тех­никалық және құрылыс норма­ла­ры мен қағидаларына сәйкес келуін тек­се­ретін мемлекеттік сараптама ұйымы – Мем­лекеттік сараптама бар. Бұл бөлікте біз құжаттар па­ке­тін­де мемлекеттік са­- ­р­аптаманың оң­ қо­ры­тындысын ала оты­рып, тәуелсіз ин­­жи­­­нирингтік ком­па­ния­ның көмегімен құ­рылыс барысын ұсы­ныл­ғандарға сәйкес келуін тек­сереміз. Яғни үлес­кер­дің қолайлы жағ­дайын, оның пәтерді сұ­рат­қан түрде және жобаны бекіту сә­тін­де расталған сапада алуын тілейтін қо­сымша тексеруші тарап пайда болады. – Кепілдендіру шаршы метрдің баға­сына қалай әсер етеді? – Шаршы метрдің бағасына әсер етуге келсек, мұны кешенді түрде қарау керек. Көбісі былай дейді: сіздерге құрылыс салушы төлейтін кепілдік жарнасы... – Ал кепілдік жарнасының сомасы қанша? – Жобалау құнынан 2-6 пайыз. Соны­мен, бізге сіздердің кепілдік жар­на­ла­рыңыз пәтер құнына түседі дейді. Жал­пы алғанда, дұрыс, себебі бұл құрылыс салушының шығыстары және ол тиісінше өзіндік құнға жатады. Алайда үлескерлер үшін басқа неғұрлым үлкен және маңызды мәселе: егер біз болмасақ, осы кепілдік беру механизмі болмаса құрылыс салушы не істер еді? Ол объект құрылысын қалай қаржыландырар еді? Ол екінші деңгейдегі банктердің несие жолдары арқылы қаржыландырылуы мүмкін. Несие құралдары 2-6 пайыз емес, 19-20 пайыз екені белгілі. Сатып алушыларға 19-20 пайыз арту бір мәселе және 6 пайыздан асырмай арту – бір бөлек мәселе. Айыр­ма­шылық бар ма? Сон­дықтан бұл жерде не­ғұрлым арзан балама ұсынылады.  Егер барлығына кешенді қарайтын болсақ, онда пәтердің сатылым бағасы төмендеуі де әбден мүмкін. – Неге? – Өйткені, оларда неғұрлым арзан қаржыландыру көзі болып табылатын тірек пайда болады. Бұдан бөлек, бұл үлескерлер ақшасын тартудың және дереу құрылысқа кірісудің мүмкіндігі. Сонымен қатар, қор құрылысты бақылайды және құрылыс салушы қандай да бір себептермен оны аяқтай алмаса, оны біз аяқтаймыз. Әңгімелескен,  Торғын Нұрсейітова