Лев Тетиннің айтуынша, қазақстандықтарға үй сатып алу үшін жинақталған зейнетақы қаражатының бір бөлігін алу мүмкіндігі 2021-2022 жылдардағы жылжымайтын мүлік нарығына әсер етеді. Қазақстанның тұрғын үй жылжымайтын мүлігі нарығы 2020 жылы көптеген сілкіністерге төтеп берді: пандемия, доллардың күрт күшеюі, тұрғын үйге тұтынушылардың ықыласының өзгеруі. Бұл жаңа ғимараттар сегментіндегі тұрғын үйді ұсынудың қысқаруына әкелді. Нәтижесінде, елдің бастапқы нарығындағы пәтерлердің құны бір жыл ішінде 14% -ға өсті. Нұр-Сұлтанда жаңа пәтерлердегі шаршы метрдің бағасы 9% -ға, Алматыда - 7% -ға өсті. Бағаның өсуіне бірнеше факторлар әсер етті. Біріншіден, доллардың күрт күшеюі, бұл жаңа ғимараттардың шаршы метрі үшін шығындардың өсуіне әкелді. Шынында да, үй салуға арналған материалдардың 50% -ы импортталады. Екіншіден, ипотекалық несиенің қол жетімділігін арттыратын мемлекеттік бағдарламалар. Олардың көмегімен кейбір қазақстандықтар көптен күткен баспанаға қол жеткізді.
Жылжымайтын мүлік сарапшылары мен сарапшылары бастапқы нарықты құлдырауға жол бермейтін бірнеше проблемалар туралы біледі.
1.«Тұрғын үйдің алғашқы кезеңі» бойынша операциялардың 90% -ы субсидияланған ипотека ставкаларының көмегімен жүзеге асырылады. Мемлекет сатып алу-сату шартын жасасуға мүдделі, сондықтан ол халыққа әртүрлі жеңілдік бағдарламаларын ұсынады
2.Көптен күткен «5-10-20» мемлекеттік бағдарламасы іске қосылғаннан кейін жаңа ғимараттарға сұраныс та аздап өсті. Биліктің ұсынысы көптеген жылдар бойы кезекте тұрған немесе жеке жинақ ақшасынан 100% төлем төлеп мүлікті сатып ала алмайтын сатып алушыларға бағытталған.
3. Үлкен және кіші қалалардағы құрылыс қарқыны кем дегенде екі жылдағы нақты сұраныстан артта қалып отыр. Жоғары туу коэффициенті және бұрын салыстырмалы түрде тұрақты экономика көптеген адамдардың пәтерге мұқтаж болуына әкелді. Бірақ әзірлеушілер халықтың сұранысын толығымен жабу үшін мұндай жұмыс қарқынына әлі жеткен жоқ.
Бұл отбасыларды ипотекалық несиеге субсидия алу үшін кезекке тұруға мәжбүр етеді. Пандемия клиенттердің қолында да ойнаған жоқ. Қаңтарда құрылыс салушылар 731000 м2 іске қосты, ал тамыз айында бүкіл ел бойынша 6 993 000 м2 алды. Алайда, бұл әлі жеткіліксіз. Карантин кезеңінде құрылыс тоқтағаннан кейін сұраныс пен ұсыныстың арасындағы алшақтық одан сайын артады, дегенмен инвесторлар мұны бірден байқамайды.
2020 жылдың 11 айында тұрғын үйді сатып алу-сату бойынша тіркелген мәмілелер саны 2019 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 5,6% төмендеді. Бұған Ұлттық статистика бюросының мәліметтері дәлел.
2020 жылдың аяғында бастапқы нарықтағы тұрғын үй бағалары елордада және Алматыда шарықтады. Нұр-Сұлтандағы жаңа ғимараттардың бір шаршы метрінің құны 389 мың теңгені, Алматыда 363 мың теңгені құрады.
- Қазіргі уақытта көптеген тұрғын үй объектілерінің құны олардың сапасына және жарияланған класына сәйкес келмейді. 2020 жылдың қараша-желтоқсан айларында Қазақстанда бастапқы нарықта сатып алу үшін іскерлік және элиталық типтегі тұрғын үйлердің шамамен 60% -ы және үнемдеу мен жайлылық класының 40% -ы ұсынылды. 2020 жылы жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныстың шамамен 70-80% үнемдеу және жайлылық сыныптарына байқалды. Бұл сұранысты банктердің ипотекалық бағдарламалары, әсіресе жеңілдікті бағдарламалары ынталандырады, –дейді сарапшы.
Көптеген әзірлеушілер болашақ жобаларында өмір сүру кеңістігін өзгерту туралы ойлауда. Мысалы, олар тұрғын үй кешендері мен пәтерлерді ыңғайлы ету үшін оларды аймақтарға бөлуді қайта қарайды. Бұл тенденция, менің ойымша, экономикаға да, элиталық класты тұрғын үйге де таралуы керек.Жалға берілетін тұрғын үй нарығындағы басты тенденция 2020 жылы байқалған - бұл жалға алушылардың тұрғын үйдің төменгі сегментіне көшуі. Табыстың төмендеуіне байланысты халықтың бір бөлігі жалдамалы пәтерлерге шығындарын оңтайландыруға тырысты. Адамдар жалдау бағасын төмендету туралы келіссөздер жүргізді немесе орналасқан жерді арзанға ауыстырды. Жалға берушілердің 10-15% -ы ғана өз жалдаушыларынан айырылып, бағаларын 15-20% төмендетуге мәжбүр болды.
– Салымшылардың есепшотындағы 11,8 трлн теңгенің 1,6 трлн теңгеге дейін тұрғын үй жағдайын жақсартуға жұмсауға болады. Бұл ақша сомасы тұрғын үйді сатып алу-сату операцияларының жылына 10-15% дейін өсуін қамтамасыз ете алады, бұл өз кезегінде бағаның өсу тенденциясын қолдайды. 2021 жылы жаңа тұрғын үй бағасының болжамды өсімі 12-15% құрайды. Екінші деңгейлі тұрғын үй бағаның өсуінің жалпы тенденциясын «қуып жетеді», бірақ сұраныстың төмендеуіне байланысты жылдық өсу динамикасы 8-10% құрайды, – деді сарапшы.
Қазақстан Ұлттық Банкінің мәліметтері бойынша, 2020 жылғы қарашаның соңында Қазақстандағы ипотекалық несиелердің жиынтық портфелі 2,4 трлн теңгені құрады.
Оның пікірінше, 2020 жылы ипотекалық несиелеудің өсуіне байланысты тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығында көпіршікті қалыптастыру тенденциясы қалыптасты.
«Жаңа 2021 жыл құрылыс индустриясының өркендеуі астында, бұрын-соңды болмаған тұрғын үйді пайдалануға беру - 15 миллион шаршы метрден асады, ипотека көлеміндегі жаңа рекордтар, бағаның өсуі жалғасуда және осының бәрі елеулі жағдайға алып келеді 2022 жылы нарықтың қызып кетуі », - деді Тетин.
Нәтижесінде, оның пікірінше, 2023 жылы тұрғын үй жылжымайтын мүліктің бағасы төмендеуі мүмкін.
Ол Қазақстандағы тұрғын үй нарығында көпіршіктің пайда болуына әкелетін факторларды келтірді:
- Біріншіден, жеңілдетілген несиелеу бағдарламалары жылжымайтын мүлікті сатып алуды пандемия жағдайында да ынталандырады. Екіншіден, ипотеканың орташа ставкасы базалық деңгейден төмен, және бұл коммерциялық ипотеканы толығымен дерлік өлтіреді, бұл нарықта бәсекелестік пен баламасыз жалғыз құбыжық жасайды. Үшіншіден, құрылыс компаниялары экономиканың драйвері екенін және құрылысты шектемейтіндігін түсініп, бұл ойынға белсенді қатысады. 2021 жылы жеңілдетілген бағдарламалардың төмендеуімен біз құрылыс нарығында бірқатар банкроттыққа тап болуымыз мүмкін, – дейді сарапшы.
Алдағы алты айдағы тұрғын үй бағасының болжамына келетін болсақ, сарапшының айтуынша, жаңа ғимараттардағы пәтерлердің бағасы наурыз айына дейін айына 0,5-1% өседі, ал 2021 жылдың екінші тоқсанынан бастап белсенді маусымдық өсу басталады, сұраныс пен нарық факторлары қолдайды.
Ресми статистикаға сәйкес, 2020 жылдың қаңтар-желтоқсанында Қазақстанда 307 884 тұрғын үйді сату операциялары жасалған. Бұл бүкіл 2019 жылмен салыстырғанда сәл аз (3,8%).
– Алғашқы нарықта ұсыныстың бағасы 10% -ға өсіп, бір шаршы метр үшін 370 мың теңгені құрады. Ал екінші нарықта баға 8% өсіп, 241 мың теңгеге жетті. Егер сіз 2020 жылы доллар / теңгенің айырбас бағамы қалай өзгергенін қарасаңыз, өйткені бұл тұрғын үйдің шаршы метрі үшін құнын құрайтын маңызды факторлардың бірі болып саналады, демек, қарқынның өсу динамикасы да 10% -ды құрады, - деді сарапшы.
