Үлескерлік құрылыс: үміт һәм күдік

Қалалардағы жаппай үде­ріс жұрт­шылықтың жайлы да қолай­лы баспанаға көбірек ден қояты­нын көрсетеді. Тұрғындар негізі­нен мектеп пен балабақшадан, емхана мен сауда үйінен қол созым жерге қоныстанғысы келеді. Әдетте көппәтерлі тұрғын үй кешендері осындай ыңғайлы ортада менмұндалап тұратыны белгілі. Сол үшін де баспаналы болуды армандайтын әрбір азамат пәтер сатып алудың оңтайлы тетіктерін талдап-таразылауға асығады. Бірі үй алуға жылдар бойы қаражат жинаса, енді бірі несие рәсімдейді. Бұл ретте баспана мәселесін үй құрылысына үлестік қатысу тәсілі арқылы шешу ел тұрғындары арасында кеңінен тараған. Бұл схема бойынша баға дайын жылжымайтын мүлікке қарағанда біршама қолжетімді. Құрылыс кезеңіндегі тұрғын үй мен дайын нысан арасындағы айырмашылық ‒ орташа есеппен 20-30%. Дегенмен тартымды баға параметріне қарамас­тан, құрылыстың қазаншұңқыры қазылған сәттен бастап, яғни «қазба сатысындағы» үйге қаражат салудың көлеңкелі тұстары басым.

Осындай жағдайда елімізде үлес­кер­лер­ді қорғауға көмектесетін бір­қатар ма­ңызды шарттар, үлеске инвестиция салуға мүмкіндік беретін құқықтық негіздер қарастырылған. Әрбір әлеуетті үлескер құрылыс салушының қаражатты әкім­діктің рұқсатын немесе «Қазақстан тұр­ғын үй компаниясы» АҚ-ның кепіл­де­месін алғаннан кейін ғана жинай алатынын, мұндай талап «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңда көрсетілгенін білуге тиіс. Егер жобаға банк қатысса немесе үйдің қаң­қасы болса, әкімдіктің рұқсаты бері­ле­ді. Сонымен қатар сатып алушымен бекітілген типтік пішіндегі тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт (ҮҚШ) жасалуға міндетті. Бұдан өзге, қала тұрғындарын ақпараттандыру және заңның бұзылуына жол бермеу мақ­сатында әкімдіктің ресми ресурс­та­рында және БАҚ-та үлескерлердің ақ­ша­сын қабылдауға құқығы жоқ құры­лыс салушылардың «қара тізімі» жүйелі түрде жарияланып тұрады.

Бүгінде іс жүзінде заңнамалық шең­бер­ден тыс жұмыс істейтін компаниялар кездеседі. Әсіресе, үлестік құрылыс нарығында мұндайлар көп. Кейбір компаниялар брондау келісімдерін жасау, алдын ала сатып алу-сату, инвестиция­лау және тағы басқа заңсыз жолмен үлескерлерден қаражат тартады. Сон­дай-ақ құқықтық тетіктерді айналып өтіп, сатып алушылардың ақшасын тар­ту­­дың тағы бір жолы – құрылыс салушымен үлестес жеке тұлғалар қатысатын тұрғын үй құрылыс кооперативтері. Бәсе­­ке­лестікті қорғау және дамыту агент­­­тігінің мәліметінше, үлестік құ­ры­лыс нысандарының жартысына жуығы бұлыңғыр схемалар бойынша сатылуда. Оларға: алдын ала сатып алу-сату, ниет, бірлескен инвестициялау, тұрғын үй кооперативі үлескерлері туралы, бір­лескен инвес­тициялау, брондау деген сияқты толып жатқан шарттар жатады. Көптеген жосықсыз құрылыс салушылар заңда көзделген шарттың орнына осындай түрлі жасырын шарттар ойлап тауып, үлескерлерді ашық алдауға барады. Мұндай жағдайда сатып алушының автоматты түрде ақшасыз және бас­па­насыз қалу қаупі артады. Сонымен қа­тар күмәнді құжаттар көбіне құрылыс салушылардың пайдасына басымдық берумен жасалады. Бұл құрылыстың сапасыз атқарылуына әкеледі. Сондықтан жосықсыз компаниялардың қармағына түсіп қалмау үшін сезік тудыратын мәмі­лелерге сақтықпен қараған жөн. Өйт­кені олар құрылыс салушының мін­деттемелерді орындайтынына ке­піл­д­ік бермейді.

Кейінгі екі жылда Астанада тұрғын үй құрылысына қатысты 20 қылмыстық іс тіркеліп, 16 адам сотталды. Олар 30 млрд теңгеден астам шығын келтірген. 300-ден астам компания заңсыз алымдар үшін 250 млн теңге айыппұлға әкімшілік жауаптылыққа тартылды. Сонымен қатар қазір елімізде 44 үй салынып аяқталып қалды. Олардың көпшілігі елордада (16 тұрғын үй) және мемлекет есебінен қаржыландырылуда. Тек Астанада заңсыз салынған 76 құрылыс нысанының жұмысы тоқ­татылды. Қала аумағында рұқсат құ­жаттары жоқ 96 нысанның құрылысы жүргізілген. Көп­пә­терлі тұрғын үй кешені нысандарын өз бетінше салу мәселесі жөніндегі жұмыс тобы заңсыз құрылыс салу фактілерін анықтап қана қоймай, рұқсат құжаттары жоқ құрылыс салушыларға жан-жақты көмек көр­сетеді. Осылайша, 96 нысанның 20-сы құрылыс жүргізуіне қажетті рұқсат құ­жаттарын толықтай алды. Көппәтерлі тұрғын үй кешендері құрылысының жаңа нысандары рұқсат құжаттарынсыз жүріп жатқаны анықталар болса, бұл нысандар өз бетінше салынып жатқан құрылыс деп танылып, бұзылады. Жақында Алматыда заңсыз салынып жатқан тағы 3-тұрғын үй кешені табылды. Қала құрылысын бақылау басқармасының мәліметінше, тұрғын үй кешендерінің құрылысқа қажетті толық құжаттары жоқ. 3 қабатқа дейінгі тұрғын үйлер үшін үлескерлерден қара­жат тартуға рұқсат талап етілмейтін қолданыстағы заңнаманы пайдаланып, жосықсыз құрылыс салушылар жылжымайтын мүлік сатып алушы адамдарды жаңылыстыруда. Қазір азаматтардың заңсыз тұрғын үй кешендерінен пәтер алу фактілері анықталып жатыр. Бүгінде республика бойынша 634 нысан салынып жатса, олардың бәрі бірдей жыл аяғына дейін сақталады деп сеніммен айту қиын.

Қалыптасып отырған жағдай жаңа жылжымайтын мүлікті сатып алу үде­рі­сін заңнамалық ресімдеуде әлі де кем­шін тұстардан арыла алмай келе жат­қандығымызды көрсетеді. Мысалы, 2000-жылдардың басында жылжымайтын мүлік нарығына салаға еш қатысы жоқ тұлғалар ағылды. Шарттардың заңды құрылымы әртүрлі нұсқадағы сатып алу-сату немесе аралас азаматтық-құқықтық шарттарға ұқсас келді. Бұл ретте ірі ойыншылар шағын жер учаскелерін (Мәселен, Алматыдағы Әл-Фараби даңғылының бойы) сатып алып, кейін оларды біріктіргені, жер учаскесінің мақсатын өзгертіп, пәтерлерді сату жөніндегі шарттарды әзірлеу үшін заң фирмаларын тартқаны белгілі. Ол кездері тау бөктері мен рекреациялық аймақтарда құрылыс жүргізуге, нүктелі құрылысқа іс жүзінде тыйым салынбады немесе ол байқалмады. Ол ол ма, пәтерлерді салу мен сату шарттарына: құрылыс үде­рі­сі батыстың ең үздік сапа стандарт­тарымен реттелетіні туралы ере­же енгізілді, пәтерлердің тұрғын үй алаңын көше жағынан сыртқы қа­быр­­ғалардың беткейлері мен ішкі қ­а­быр­ғалардың көлденең қимасының ортасынан есептеу тұжырымдамасы жасалды, көптеген шартқа «бірінші әрлеу» тұжырымдамасы қосылып, өз басқарушы компанияларының қыз­мет­­терін таңу жүргізілді. Алайда таң­дау­лы жылжымайтын мүлікті салу мен сатудағы ірі ойыншылар оны сатып алу­шылардың қаржылық мүмкіндіктері өздерінен ешбір кем түспейтінін есепке алмады. Нәтижесінде, бұл элиталық жылжымайтын мүлікті сатып алушылардың көптеген ұжымдық сот үдерістерінің басталуына әкелді. Бұл бір жағынан тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңнаманы әзірлеу мен дамытуға түрткі болды. Қалталылар жаға жырты­сып жатқанда қарапайым жұрт та қа­рап қалмады. Құрылыстың қыр-сы­ры­нан бейхабар топтардың арбауына түсіп алданған салымшылар жаппай шағымдана бастады. Әдетте құрылыс салушы пәтерді салу мен пайдалануға беру үшін үлескердің барынша көп қара­жатын қарпып қалуға тырысса, үлес­кер мүмкіндігінше аз ақшаға сапалы және жайлы пәтер алуға ұмтылады. Сөйтіп, әзірлеушінің шамадан тыс тәбеті мен үлес­кердің тым үнемшілдігі қарама-қай­шы кеп жатады.

Көппәтерлі тұрғын үйлердің құры­лы­сы ‒ техникалық жағынан өте күрде­лі үдеріс. Мәселен, құрылыс салу­шыға нысаналы мақсаттағы жер учаскесі тиесілі болуға тиіс. Оған бірқатар зерттеу­лер жүргізіледі, тапсырыс берілгеннен кейін жоба жан-жақты сарапталады. Құ­рылыс салушы не оның мердігері бі­лікті құрылысшылар штаты мен құ­ры­лыс-монтаж техникасы паркіне ие болуы керек. Техникалық және қар­жылық ауыртпалықтар ескерілуі қажет. Айталық, дамыған елдерде құ­ры­лыс фирмалары тек өз қаражатына немесе коммерциялық банктердегі қарызға алынған ақшаға иек арта алады. Қатаң бақылау мен озық заңнама ая­сында жұмыс істейді. Сонымен қатар оларда көппәтерлі тұрғын үй құ­рылысын санаулы, бірақ білікті ком­паниялар жүргізеді. Осы ретте «әркім өз ісімен айналысқаны жөн» деген қағиданың қаншалықты дұрыс айтылғанына тағы да көз жеткіземіз. Жыл сайын тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңды бұзған құрылыс салушылардың әрекеттерінен баспанасын күтіп жүрген 15 мыңға жуық үлескер зардап шегеді. Ал мұндай жауап­сыз, ортаңқол құрылыс салушыларға қарастырылған жауапкершілік болмашы ғана. Мемлекеттік органдардың да тиісті тексеру жүргізуге өкілеттігі аз. Бұл жерде заңды жаппай бұзу мәселесін шешу заңды сақтайтын құрылысшылар үшін жеңілдіктер аясын кеңейтуге кө­мектеседі. Аталған мәселелерден шы­ғатын қорытынды ‒ тұрғын үй құ­ры­лысындағы үлескерлік құрылыс сег­менті әлі даму үстінде. Және бұл же­тілу белгілі бір эволюциялық жолдан өту­ді қажет етуі мүмкін.

Сөз орайында айта кететін жайт, 1992-2000 жылдары елімізде бой көтерген ғимараттардың денін Түркиядан осында жұмыс істеп, табыс табуға келген түрік жұмысшылары тұрғызғаны мәлім. Осы ретте ақпан айында Түркияда болған жантүршігерлік зілзаланы еске қалсақ, көп нәрсеге басқа қырынан қарауға тура келеді. Ендеше, «Алматыда түрік фирмалары салған нысандар қаншалықты берік?» деген заңды сұрақ туады.

Пәтер сатып аларда абай болыңыз!

Салынып жатқан жаңа үйден пәтер сатып алу – тиімділігімен қоса, тәуекелі бар іс. Осыған байланысты құрылыстың заңдылығын қалай тексеруге болады? Жосықсыз құрылыс салушылар мен алаяқтық схемалардан қалай қорғану керек? Осы өзекті сауал­дарға Қазақстан құрылысшылар қауымдастығы жауап берді.

– Қандай тұрғын үй тұрғызушыны сенімді деп санауға болады?

– Бұл жерде тұрғын үй тұрғызушылардың на­рық­тағы тәжіри­бе­сіне назар аудару қажет. Мәселе ком­­па­ния­ның на­рық­та қаншалықты ұзақ болғанына және оның сәтті аяқталған жобалары көптігіне бай­ланысты. Тұрғын үй тұрғызушының беделін саралау үшін алдымен интернеттегі бұқаралық ақпарат құ­ралдары мен ресурстарға мониторинг жүргізу қажет. Компанияның құрылған күнін және оның құрылыспен қанша уақыттан бері айналысатынын, салынған, пайдалануға берілген нысандардың санын тікелей компанияның веб-сайтынан немесе басқа маркетплейстерден білуге болады. Әрине, аяқталмаған нысандар, тапсыру мен пайдалануға беру мерзімдерінің сақталмауы және шарттық міндеттемелердің әртүрлі бұзушылықтары туралы ақпаратты табу қиынырақ, дегенмен мәліметке қол жеткізу әбден мүмкін.

Сондай-ақ нысанның құнын байыптау қажет. Елімізде тұрғын үйдің бір шаршы метрінің өзіндік құны шамамен 260-тан 280 мың теңгеге дейін. Бұл ретте сейсмикалық қауіпті аумақтардағы өңірлерде құрылыстың өзіндік құны едәуір жоғары және шамамен 330-380 мыңды құрайды, яғни тұрғын үй кешеніндегі пәтерлерді сату кезіндегі құны кем болмауға тиіс. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында бір шаршы метрге 160 мың теңгеден басталатын көптеген ұсынысты көруге болады. Құ­рылыс бизнесі айтарлықтай шығындарды талап етеді және қолайсыз факторлардың әсеріне ұшы­рай­ды. Сондықтан құрылыс тұрғызушының объек­ті­нің құнын төмендетуі оның сенімділігі туралы ойлануға себеп болады. Барлық міндеттемелерді орын­дай алу үшін құрылыс салушы экономикалық тұр­ғыдан төмен бағамен мәмілелер жасай алмайды. Сондықтан пәтерді арзан бағамен сатып алу бо­ла­шақ­та көптеген қиындықтар тудыруы мүмкін.

Тағы бір маңызды аспект ‒ ашықтық. Сатып алу­­шы­лар­дың бірінші қажеттілігі – құрылыс үде­рі­сіне қатысты құжаттамамен танысу. Ендеше құ­ры­лыс тұрғызушының бұдан бас тартуға құқығы жоқ. Егер құрылыс компаниясы сұралған құжаттарды ұсынуға келіспесе, бұл – тағы да құрылыс салушының адалдығына күмән тудыратын жайт.

– Құрылыстың заңдылығын қалай тексеруге болады? Оны білу үшін қандай құжаттарды зерттеу керек?

– Салынып жатқан тұрғын үй кешенінен пәтер сатып алмас бұрын, ең алдымен үлескерлер құрылыс тұрғызушының бірқатар рұқсат құжаттамасының бар-жоғына көз жеткізуі керек. Бұлар – жұмыс жобасының мемлекеттік сараптамасы, үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат, «Қазақтан тұрғын үй компаниясы» АҚ-мен (ҚТК) жасалған кепілдік шарты, мемлекеттік тіркеуді (қайта тіркеуді) растайтын анықтама, уәкілетті компанияның жер учаскесіне тиісті құқығын растайтын құжат, құрылыс салушы іске асырған көппәтерлі тұрғын үй (КТҮ) құрылыс жобалары, құрылысқа болжанатын КТҮ құрылыс нысаны туралы ақпарат. Құрылыс нысаны туралы деректер жиынтығына сондай-ақ: құрылыс-монтаждау жұмыстарының басталғаны туралы хабарлама, ЖСҚ-ға сәйкес объектінің орналасқан жері мен сипаттамасы, оның аяқталу мерзімі туралы мәліметтер, мердігер (бас мердігер) туралы негізгі мәліметтер, оның ішінде осы саладағы атауы, жұмыс тәжірибесі, лицензиясының болуы, мердігер (бас мердігер) ретінде әрекет еткен пайдалануға берілген құрылыс объектілері туралы ақпарат кіреді.

Әрбір үлескер Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы заңның 22-бабына сәйкес тұрғын үй тұр­ғызушыдан құжаттар тізбесін талап етуге құқы­лы. Компания заңда белгіленген ақпаратты жартылай не дәйексіз ұсынған жағдайда үлескер уәкілетті ор­ганға, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына үлестік қа­тысу туралы шартты жарамсыз деп тану туралы талап-арызбен сотқа жүгінуге құқылы.

Егер құрылыс салушы құжаттарды ұсынбаса ше? Жосықсыз құрылыс салушыны қалай тануға болады?

Қажетті құжаттарды беруден бас тартатын құ­ры­лыс салушыдан пәтер сатып алмаған жөн. Тиісті құжатты ұсынудан жалтару құрылыс компаниясының сенімділігіне күмән келтіреді. Сонымен бірге кейін көп проблема тудыруы мүмкін. Әкімдіктер жария­лайтын жылжымайтын мүлікті сатуға құқығы жоқ құрылыс салушылар тізімінде болуы, құрылысқа рұқсат құжаттарының болмауы/ұсынылмауы, брондау, инвестициялау шарттарын, шарттардың алдын ала және өзге де нысандарын жасасу, пәтерлердің төмен құны сияқты белгілердің кем дегенде біреуі байқалса, мұндай құрылыс салушыдан жылжымайтын мүлік сатып алуға әрекеттенбеген жөн.

– Тұрғын үй тұрғызушы туралы мәліметті қай­дан алуға болады? Тұрғын үй тұрғызушының проб­лемалық объектілері немесе сот істері туралы ақ­па­­ратты қалай тексеруге болады?

– Үлескерлердің ақшасын тартуға рұқсат беру туралы ақпарат ҚТК сайтында «Үлескерлер үшін» бөлімінде орналасқан.

Проблемалық объектілердің болуы және объек­ті­лерді тапсыру мерзімдерінің бұзылуы туралы ақ­паратты әлеуметтік желілерде және интернет же­лі­сі­нің кеңісті­гін­де ақпаратты мониторингтеу арқылы табуға, сондай-ақ форумдардағы пікірлерді оқуға бо­лады. Әлеуметтік желілерде компания жү­зе­ге асыр­­ған тұрғын үй кешендері тұрғындарының топ­­­тары бар. Көбінесе онда тұрғындардың шына­йы, мо­де­рацияланбаған пікірлерін оқып, тұрғын үй тұр­ғы­зушының үйлеріндегі нақты өмір сапасы туралы білуге мүм­кіндік бар.

– Шартта тәуекелдерден қорғану үшін үлескерге қан­­дай жайттарға назар аудару керек?

– Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шарты жасалуы керек. Брондау шарты, инвестициялау шарты, алдын ала шарт және басқалары сияқты шарт нысандарын қолдану заңнамада көзделмеген және автоматты түрде жарамсыз деп танылады.

Үлестік қатысу шарты (ҮҚШ) әкімдікте есепке қойылған сәттен бастап жарамды болып саналады. Әрбір шарт бойынша шарттың есептік жазбасы туралы үзінді көшірме беріледі. (https://adilet.zan.kz/rus/docs/V1600014311)

ҮҚШ туралы шарттың мазмұнына мұқият ден қойып, оның ҚР ұлттық экономика министрінің белгіленген бұйрығына сәйкес болуын қадағалау қажет. (https://adilet.zan.kz/rus/docs/V1600014185)