Көлеңкелі нарықтың құрығы ұзын

Алматыдағы «Үш Қоңыр», «Весновка», «Сенім» тұрғын үй кешендерін салған Development құрылыс компаниясы мен «Лидер­ групп» серіктестігі өз үлескерлерін тақыр­ға отырғызып кеткен. Азаматтар үш жыл­да «Үш қоңыр» тұрғын үй кешенінен пә­тер алу үшін қаржысын құйған. Үлес­кер­лер­дің бірі Данияр Ниязбаев журна­лис­термен­ кездескен кезде 24 млн теңгені то­лық төлеп, ішіне кіріп көріп, алған пәтеріне бас­қа біреулердің жөндеу жұмыстарын жүр­гізіп жатқанын айтқан. Іле-шала 5 нау­­­рызда «Lider Group Consalt» ЖШС дирек­то­ры және бірнеше лауазымды тұлға, «Үш қоңыр» және «Весновка» тұрғын үй кешен­дерін салушылар қамауға алынды. Олар­ды екі айға қамау туралы бұлтартпау шара­сы қолданылды. Қаражат кейбіріне қай­тарылса да, сол қаржыға дәл сондай үй са­тып алу мүмкін емес. Ал полиция өкілі осы ­компанияның директорына қатысты алаяқ­тық бабымен тергеу жүріп жатқанын жет­кізді.

Экономист Эльдар Шамсутдиновтің айтуынша, Алматыда алданған үлескер­лер­дің мәселесін тез арада шешу мүмкін болма­ды,­ себебі автонесиемен салыстырғанда бұл жерде адамдар алдын ала қомақты сома бе­ріп қойған. Алдын ала төлем міндетті түр­де қажет еді, өйткені «7-20-25» бойынша бекі­тілген пәтердің ең жоғары бағасы (25 млн)­ мен нарықтағы сатылатын бағасының (38 млн) айырмашылығы 10 млн-нан асады және­ бұл соманы сатып алушы броньдау неме­се­ үлестік қатысу туралы келісімшарт бойын­ша төлейді.

Алматы әкімі Ерболат Досаев қаладағы екі ТҮК-нің алданған үлескерлерінің мәсе­ле­сіне орай, құзырлы органдармен бірігіп, құры­лыс компаниясы іс-әрекетінің заңды­лығын тексеруді тапсырды.

«Үш Қоңыр» және «Весновка» тұрғын үй кешен­дерін салғандар қамауға алынды, пәтер­лерге санкция салынды. Алматы поли­ция департаменті аталған тұрғын үй кешен­дерінің үлескерлерінің ұжымдық арызы бойынша Қылмыстық кодекстің 190-бабы 4-бөлігі 2-тармағы (алаяқтық) бойынша қылмыстық істі тергеп жатыр. Алматы құқық қорғау орындарының өкілдері қылмыстық істер бір өндіріске біріктіріліп, тінтулер жүргізіліп, барлық құжат тәркіленіп, сараптама дайындалып жатқанын айтты. «Алматы қаласының прокуратурасы тергеу органының «Lider Group Consalt» ЖШС директоры мен бірқатар лауазымды тұлғаны қамауға алуды санкция­лау туралы өтініштерін қолдады. Тергеу сотының санкциясымен бұл тұлғалар екі ай мерзімге уақытша ұстау изоляторына қамауға алынды», делінген хабарламада.

Еске сала кетейік, Алматыда алданған үлескерлер қала әкімінен салынып бітпеген «Весновка» тұрғын үй кешенінің мәселесін шешуді сұраған еді. Олар қылмыс­тық іс қозғалғанына қарамастан, құрылыс салушының пәтер­лерді сатуды­ жалғастырып жатқанын мәлім­деді. Ал «Весновка» тұрғын үй кеше­нінің құрылысы тоқтап, үлескерлер ақша­сыз,­ баспанасыз қалды.

 

Үлескерлер неге алданады?

Бұл сұрақтың 100 түрлі жауабы­ бар. Олардың бәрі естір құлаққа қисынды. Тәуел­сіз­ сарап­шылар құрылыс нарығындағы ойын­­шылардың кемі 30 пайызы көлеңкеде жүр­генін айтады. Көлеңкелі айналымы бар­ монополияланған нарық «жарыққа шы­ғуға» әлі дайын емес. Олардың проб­лемасын шешпесек, 2006-2007 жыл­дар­да­ғы ипотекалық дағдарысқа қайта тап болуы­мыз әбден мүмкін. Сол жылдары жүзде­ген құрылыс компаниясы банкротқа ұшы­ра­ғанын, мемлекет 65 мың үлескердің мәсе­лесін шешу үшін жүздеген млрд теңге бөлу­ге мәжбүр болғанын әлі ұмытқан жоқпыз.

Қазір ел көлемінде мыңдаған үлескердің жағдайы әлі күнге дейін шешілмеген деген пікір бар. Көлеңкелі нарық жағдайды алдын ала болжауға мүмкіндік бермейді, себебі көлеңкемен күресу мүмкін емес. Тұрғын үй құрылысының 60 пайызы заңсыз және үлестік құрылыстың көлеңкелі схемасы арқылы жүзеге асырылатыны, құрылыстың соңына дейін жеткізеріне кепілдік берілмейтіні Қазақстан тұрғын үй компаниясының зерттеулерінде айтылған.

Үкімет тұрғын үй құрылысын қай­та жандандырудың тетіктерін іздеп, қол­да­нысқа енгізуге дайындалып жатыр. Пәтер­лерді үлескерлердің көлеңкелі емес, заңды­ жолмен сатып алуына жол ашу үшін нысан­ға мемлекеттік кепілдік қолжетімді бола түспек. Осындай кепілдікті беретін «Қазақ­стан тұрғын үй компаниясы» АҚ құры­лыс компанияларынан талап ететін құжат­тар тізімі күрт азайтылғаны осыған дейін­ айтылған.

2023 жылдың 23 қаңтарында Индус­трия­ және инфрақұрылымдық даму минис­­трінің №432 бұйрығы бойынша Бірың­ғай­ оператор – «Қазақстан тұрғын үй ком­па­ния­сының» кепілдігін алу үшін құжаттар саны екі есе қысқарды.

Біздің елде үлескерлердің салған ақша­сы­н­ың заңдылығын бақылайтын жүйенің жоқ­тығы нарықтың көлеңкелі сегментінің та­мырын тереңдетіп жібергенін сарапшы­лар­ көптен айтып жүр. Қазақстан құрылыс­шы­лар қауымдастығының президенті Виктор Микрюковтың айтуынша, Алматы мен Астанадағы пәтердің бір шаршы метр үшін­ бағасы 230-250 мың теңге болатын бол­са, бұған күмәнмен қарау керек.

«Нарықтағы шағын құрылыс компа­ния­­ларының басым көпшілігі «пирамида жүйе­сімен» жұмыс істейтін болған. Қазір­гі бас­ты міндет – заңды барынша тар­тымды етіп, «көлеңкелі» нарықтан ба­сым­дықты арттыруға бағытталу керек. Қазір ішкі нарықта шамамен 634 нысанның құры­лысы жүріп жатыр. Бірақ олардың барлы­ғы­ның бірдей жыл соңына дейін аман-есен сақталатынына ешкім кепілдік бере ал­майды. Тұрғын үйді сатып алу-сату мәмі­лелерінің саны, жаңа нысандардың құры­лы­сы азайып келеді. Біраз компаниялар кей­бір тетіктер арқылы нарықтағы орнын сақ­тап қалуға тырысып жатыр», дейді В.Микрюков.

Сарапшы нарық қазанының төңкеріліп қалуы­на ешбір себеп жоқ екенін ашып айтып­ отыр. Құрылыс материалдарының баға­сы соңғы 2-3 айда тұрақты. Логис­ти­калық тізбектер қалпына келе бас­тады. Құрылыс компаниялары жаңа жағ­дай­лар­да жұмыс істеуге бейімделіп қалды. Тең­ге бағамы бірқалыпта тұр. Демек құры­лыс компанияларының тауар бағасы қым­баттап, жұмысымызды аяқтай алмай қал­дық­ деп байбалам салуына себеп жоқ.

«Өткен жыл қазақстандық құрылыс мате­риалдары өндірісінің деңгейін көте­ре­тін­дей өзгерістер алып келмеді. Импортқа тәуел­ділік деңгейі сол деңгейде қалды. Алда­ғы бірер жылда тұрғын үй бағасы арзандамайды. Бағаны қазіргі деңгейде ұстап тұрудың өзі – жетістік», дейді сарапшы.

Тұрғын үй нарығына инвестицияны көбі­рек салу арқылы мәселені шешуге мүм­кіндік бар екенін сарапшылардың бәрі айтады. Әрлеу материалдарын, лак-бояу бұйымдарын, керамикалық плиталар мен санитарлық-техникалық бұйымдарды өндіруді ынталандыруы керек.

Болжамдарға сәйкес, 2023 жылы Қазақ­стан­ның жылжымайтын мүлік нарығын қиын­ кезең күтіп тұр. Созылмалы сипат ала­ бастаған экономикалық дағдарыс пен­ қымбатшылық халықтың төлем қабі­лет­тілігін төмендетіп, құрылыс саласын бү­йірден соққылап жатыр. Құрылыс салу­шы­лар­дың 83 пайызы үлестік қатысу туралы заң­ның талаптарын орындай алмайды. Тек 17 пайызы ғана үлестік қатысу заңының шең­берінде жұмыс істеп жатыр. Ал 6 пайы­зы «Қазақстан Тұрғын үй компаниясы» ­АҚ арқылы, ал 11 пайызы әкімдіктер мен­ екінші деңгейлі банктердің жобалары арқылы жұмыс істейді.

Алдағы уақытта құрылыс ком­па­ния­­лары­ табыстылықтың төменде­гі­нен тұр­ғын үйлердің шаршы метрін қыс­қар­туға шешім қабылдауы мүмкін. Бұл сы­наққа тек алпауыт құрылыс компанияла­ры­ ғана төтеп бере алады. Алматыдағы құ­ры­лыс­ салатын бос жердің бағасы қымбат. Тауар­лары да инфляцияға тәуелді болып тұр.

Алматының құрылыс сегментіне қал­та­­лылардың ықыласының шектен шы­ғып кеткені осыған дейін талай рет ай­тыл­ған-ды. Биыл Алматының қалалық мәс­ли­хатынан мандат алғандардың ара­сынан Құрылыс саласы Одағының төр­аға­сы, әрі «SHEBERBUILD» құрылыс ком­па­ния­сының қожайыны Ералы Сауранбаев, «Kusto Group» құрылыс компаниясының өкілі Мұрат Өтемісов, «Атрикс-Строй» құрылыс компаниясының бас директоры Әміржан Нәбиев, «Qazaq Stroy» құрылыс компаниясының атқарушы директоры Болат Ибрагимұлын байқап қалдық. Төмен пайыздық ипотекалық бағдарламалар нарықтан кетіп жатқанда, құрылысшылар жаңа жол іздейтіні анық. Тәуелсіз сарапшылар осы күнге дейін тұр­^­ғын үй нарығының ірі ойыншылары мәсли­хат арқылы ықпалын жүргізе бере ме деп­ алаң­дай бастады. Себебі сайлаудың алдын­да, ақпан айында Алматы әкімі Ерболат Досаев қаладағы Алматыда аз қабатты­ үйлер ғана салынатынын айтты. Бас­қаша айтқанда, Алматының өз «Рублёв­ка­сы», сарайлар ауданы пайда болатынын,­ қала ортасындағы өндіріс ошақ­тары қала сыртында шығарылатынын Алма­ты­ әкімінің өзі айтты. Е.Досаев айтқан жоба­ мақұлданса, қаладағы үйлердің 90 пайы­зы 6 қабат және одан жоғары көппәтер­лі үйлер болмақ. 7,8 пайызы таунхаус­ үлгісіндегі аз қабатты, 2-3 қабатты ғимараттар, 2,2 пайы­зы сарай­лар мен коттедждер болады.­ Қысқасы, Алматының әкімі 2020-2040 жылдар аралығында 45 млн 607,5 мың шаршы­ метр болатын жаңа тұрғын үй қала­шы­ғын­ салып тастауға бекініп отыр.

«Мемлекет басшысымен кездесуімде ол Алматының ерекше мәртебесі туралы заң арқылы жер сілкінісіне төзімді құрылысқа қатысты талаптарды күшейтетін тәсілдерді мақұлдады. Көктемде осы жұмысты бастаймыз және бізді депутаттар қолдайды деп үміттенемін», деп сөзін түйіндеген әкім әлеуметтің қалтасы көтеретін пәтерлер жайлы аузын ашпады.

Қаржы талдаушысы Ерлан Ибрагим құрылыс нарығын скрингтен өткізбей жатып, жаңа жобаларды қаржыландыру қисынсыз екенін айтады. Алматыда шаршы метрі 1 млн теңге тұратын үйлердегі пәтерлердің қанша пайызы бос тұрғанын ешкім білмейді. Сарапшы айтып өткендей, Алматының құрылыс нарығы баға көпіршігінің дефляция кезеңіне жақындап қалды. Қазіргі жағдайды осыдан 5-6 жыл бұрынғы жағдаймен салыстыруға болмайды. Тұрғын үйді сатумен ғана шектеліп келген нарық келмеске кетті. Бізге нарықтың талғамы емес, қалтасын, сатып алу мүмкіндігін қаперге алып жүру, тек сән­-салтанат қана емес, эстетика мен эконо­­миканың тепе-теңдігіне бәс тігу маңыз­ды болмақ.

Е.Ибрагимнің айтуынша, Алматының келбе­тін жасартамын деген әкімнің ниеті дұрыс­. Егер көзін тапсақ, бұл жоба өзіміздің құры­лыс тауарлары сегментін дамытуға сер­пін беретіні анық.

«Алматы билігі Алматыда шаршы метрі­ 300-350 теңге болатын үй құрылысын салу­дың мүмкін еместігін біліп отыр. Мем­лекет тұрғын үй нарығындағы үлесін азай­туға ниетті. Тұрғын үй кешен­де­рін­дегі пәтерлердің 10 пайызын құрылыс ком­па­ния­­ларының қаржысымен субсидия­лай­тын­ талап енгізетін кез келді. Мұндай та­лап халықаралық тәжірибеде бар. Бұл та­лап ауадан ақша жасап келген құрылыс магнат­тарының тәбетін тежейді, нарықта жаңа­ ойын­шылардың тынысын ашады», дейді ол.

Сарапшылардың тұжырымы біржақты: ел тұрғындарының басым көпшілігіне ипотекалық бағдарламаның өзі қымбат, жалға алу қолжетімсіз болып барады. Сонымен қатар Астана мен Алматы қалаларының тұрғын үй нарығына қатысты 2023 жылға арналған болжамдар негізінен әзірге мәз емес. Нарықтағы бағаның бір аяғы елде болса, бір аяғы инфляцияның қанатына жармасып тұр.

Сонымен қатар Moody's халықаралық рей­тинг агенттігінің есебінде әлемдік тұр­ғын үй нарығында баға бәсеңдей бас­та­­ғаны айтылған. Ал біздің нарық үшін құ­рылыс материалдары нарығындағы им­порт­қа шектен тыс тәуелділік әлдеқайда ма­ңызды болып тұр.

 

АЛМАТЫ